광주지방법원 2026타경3. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리의 중앙갤러리아파트 101동 8층 804호입니다. 실거래 비교면적은 약 68.82㎡이고, 단지는 44세대 규모로 2017년 사용승인됐습니다. 등기부에서는 2017년 김양훈 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 정남진장흥농업협동조합의 채권최고액 130,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2021년 유영 명의의 채권최고액 220,000,000원 후순위 근저당권이 추가됐으며, 현재 유영이 채권자로서 임의경매를 진행하고 있습니다.

권리구조의 핵심은 단순합니다. 2017년 정남진장흥농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 근저당권과 후순위 유영 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 두 차례의 경매개시결정도 이미 취하에 따라 말소됐습니다. 다만 이 물건은 근저당권 설정 금액의 합계가 350,800,000원으로 감정가를 크게 웃돌아, 배당 과정에서 상당한 미배당이 발생합니다. 미배당 채권이 크다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수하는지는 구분해야 합니다.

보다 중요한 것은 현재 최저매각가의 적정성입니다. 감정가 189,000,000원은 최근 비교거래 평균인 174,333,333원뿐 아니라 최신 거래가 167,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 하락하는 상황에서 신건 가격에 응찰하면 실거래 기준의 가격 안전마진을 확보하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당권부터 매각으로 소멸

등기상 말소기준은 2017.09.14 설정된 정남진장흥농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 2021.12.31 설정된 유영 근저당권, 2026.02.11 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 350,800,000원이지만, 이는 매수인이 부담할 채무액을 의미하지 않습니다.

과거 등기상 주택에 관한 금지사항등기는 2017년 소유권이전으로 말소됐습니다. 현재의 가격 및 권리판단에서 별도의 존속 제한권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.4%, 최신 거래보다 13.2% 높다

중앙갤러리아파트의 유사면적 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 표본 평균은 177,833,333원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 현재의 가격 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 최근 비교거래 6건 평균 174,333,333원, 최신 거래 167,000,000원, 최근 거래 추세 -3.9%를 우선적으로 비교합니다.

최근 비교표본은 2025년 2월~12월 거래입니다. 최신 확인 거래는 2025년 12월로, 2026년 10월 매각 시점의 실시간 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

과거 거래까지 포함하면 2024.12의 165,000,000원, 2024.08의 190,000,000원, 2023.08의 165,000,000원, 2023.07의 180,000,000원, 2022.08의 205,000,000원, 2022.01의 183,000,000원 거래도 있습니다. 이들까지 합산한 전체 12건 평균은 177,833,333원입니다. 과거 205,000,000원 거래가 존재한다는 이유만으로 현재 감정가 189,000,000원이 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 3,446,000원이며, 선순위 정남진장흥농업협동조합 근저당권에 130,800,000원이 배당됩니다. 이후 남는 금액은 후순위 유영 근저당권에 배당되지만, 채권최고액을 전부 충족하지는 못합니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무 잔액과 확정배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당 165,246,000원은 매수인 인수금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다

현재 사건은 0회 유찰 신건입니다. 아래는 낙찰가가 감정가의 100%·80%·64%가 되는 경우를 가정한 배당 시나리오입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 장흥버스터미널 남동측 인근입니다. 주변에는 상가·주택·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 남측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 단지 규모. 중앙갤러리아파트는 44세대 규모이며, 사용승인일은 2017.01.26입니다. 장래 매도와 임대 수요는 대규모 아파트 단지와 구분하여 판단해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며, 제시된 토지면적은 2,787.2㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면으로 기재됐습니다. 공시지가는 313,700원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지 관련 자료에는 제2종일반주거지역과 생산녹지지역 표기가 함께 나타납니다. 도시계획·용도지역의 정확한 적용대상과 현재 내용을 토지이용계획확인서 및 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 감정 범위 점검. 감정요항에는 제시 외 건물인 버섯재배사 및 파이프조 차광막지붕 건물에 대한 설명도 기재돼 있습니다. 이 내용이 경매 대상 아파트와 어떤 관계인지, 실제 평가대상과 매각 범위를 원본에서 확인할 필요가 있습니다. 해당 건물이 본 아파트 호실의 부속물이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래가 있으나 최근 표본은 6건이고, 최신 확인 거래도 2025.12입니다. 따라서 2026.10 매각 시점의 가격을 이 표본만으로 확정하기 어렵습니다. 44세대라는 단지 규모와 최근 하락 추세(-3.9%)를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 신건 최저가 189,000,000원은 최근 비교거래 평균의 108.4%입니다. 최근 시세보다 비싼 가격을 그대로 수용하지 말고, 최신 거래 167,000,000원과 최근 평균 174,333,333원을 기준으로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.9%입니다. 과거 최고 거래 205,000,000원이나 전체 12건 평균만으로 현재 가치를 높게 잡아서는 안 됩니다.
• 유찰 여부 확인. 현재는 신건입니다. 151,200,000원 및 120,960,000원은 각각 80%, 64% 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가가 아닙니다. 실제 매각기일과 매각조건을 확인하세요.
• 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 소유자 점유인지, 인도 협의가 가능한지 별도로 확인해야 합니다. 임차인 0명이라는 집계만으로 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다.
• 등기와 배당 검증. 선순위 정남진장흥농업협동조합 근저당권과 후순위 유영 근저당권의 말소 여부, 실제 채권 잔액과 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요. 과거 두 차례 취하된 경매 사건과 현재 사건을 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 추가비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 취득 관련 세금, 명도비용, 수선비용을 별도로 조사하세요. 배당표의 집행비용은 매각대금에서 공제되는 추정액으로, 매수인의 모든 취득 부대비용을 의미하지 않습니다.
• 감정·공적장부 대조. 감정요항의 제시 외 건물 설명과 용도지역 표기가 대상 아파트 및 토지정보와 일치하는지 확인하세요. 특히 매각 대상의 범위와 전용면적은 등기부·건축물대장·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
• 매각기일 및 현황 재확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 변경·정지·취하 공고 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 사면 안전하지 않다”

이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명료합니다. 정남진장흥농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 유영 명의의 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 합계가 350,800,000원에 달하고 신건 예상 미배당액도 165,246,000원이지만, 매수인이 그 채권을 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 저렴하다는 것은 별개입니다. 신건 최저가 189,000,000원은 최근 비교거래 평균보다 8.4% 높고, 최신 거래보다는 13.2% 높습니다. 최근 거래 추세도 -3.9%로 하락하고 있으며, 44세대 단지의 환금성은 추가로 확인해야 합니다.

또한 과거 경매가 두 차례 취하됐다는 사실은 현재 사건이 이미 두 차례 유찰됐다는 의미가 아닙니다. 현재는 엄연히 0회 유찰 신건입니다. 따라서 가격이 내려갈 것이라고 확정할 수는 없지만, 현재 가격은 최근 실거래 기준에서 충분히 보수적이지 않습니다.

종합 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 최근 거래 수준과 하락 추세, 소규모 단지의 거래 여건을 함께 고려하면 감정가 그대로의 응찰보다는 가격 조정 여부를 살펴보는 접근이 적절합니다. 입찰 전에는 실제 점유·매각범위·감정평가 내용 및 최신 실거래를 재확인해야 합니다.