광주지방법원 2025타경52198. 순천시 해룡면 신대리 중흥에스-클래스2단지 206동 1803호, 전용 72.136㎡의 아파트입니다. 소유자는 이병근이며, 2013.07.30 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 182,700,000원입니다. 이후 2019.11.28 주식회사애큐온저축은행 앞으로 채권최고액 234,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

애큐온저축은행은 2025.10.24 임의경매를 신청했고, 이후 등기된 웰컴저축은행과 국민은행의 가압류, 그리고 기존 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리보다 우선 확인해야 할 문제는 실제 점유관계와 입찰가격입니다. 특히 최저매각가가 최근 12개월 실거래 평균을 초과하기 때문에 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리

핵심은 2019.11.28 설정된 애큐온저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이고, 해당 권리가 말소기준입니다. 2025.05.12 설정된 주영현의 근저당권 24,000,000원, 2025.10.24 경매개시결정, 2025.11.20 웰컴저축은행 가압류 7,695,283원, 2025.12.05 국민은행 가압류 8,335,108원은 모두 기준권리 이후의 권리로서 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 국민은행·신한은행·현대캐피탈의 근저당권과 주영현의 기존 71,500,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 특히 주영현의 기존 근저당권은 2025.04.01 말소됐지만, 2025.05.12 별도로 설정된 24,000,000원 근저당권은 구분해야 합니다. 이 후순위 근저당권 역시 이번 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 4.3% 높은 신건

중흥에스-클래스2단지의 동일 면적대인 전용 72.14㎡ 실거래를 비교합니다. 확인된 거래는 12건이며 전체 표본 평균은 275,416,666원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 9건 평균 276,111,111원을 우선 적용합니다.

최신 실거래는 2026.03, 3층, 295,000,000원입니다. 이번 경매물건은 18층이며 최저가가 288,000,000원이므로, 최신 거래 한 건보다는 7,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 12개월 평균과 비교하면 11,888,889원 높고, 최근 시세의 104.3%에 해당합니다.

전체 12건의 거래범위는 253,000,000원~295,000,000원으로, 층과 개별 거래조건에 따른 가격 편차가 존재합니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +1.0%로 소폭 상승을 나타냅니다. 하락 추세로 판단할 근거는 없지만, 그렇다고 신건 가격에 별도의 프리미엄을 부여할 정도의 가격 우위가 확인된 것도 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 예상 집행비용 4,832,000원, 채권자 배당합계 274,030,391원, 소유자 잔여 9,137,609원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 추정했으며, 실제 채권원리금·집행비용·당해세·우선변제 여부 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 219,526,005원으로 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원으로 추정

신건에서 매각될 경우 채권자 예상배당은 274,030,391원으로 계산상 전액 배당되고, 소유자에게 9,137,609원이 남습니다. 1회 유찰 시에는 예상 미배당이 47,655,991원, 2회 유찰 시에는 93,090,871원으로 증가합니다.

중요한 점은 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다르다는 것입니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 회차별 채권 미배당이 증가하더라도 해당 금액이 그대로 낙찰자의 채무로 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 분석상 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 순천시 해룡면 신대리 소재 매안초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북측 및 서측 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 18층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지와 타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등에 해당합니다. 개별공시지가는 721,400원/㎡입니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지는 유사 사다리형의 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 총 1,166세대 규모이며 준공일은 2013.06.17입니다. 동일 면적대에서 실거래가 확인되지만, 거래가격이 253,000,000원~295,000,000원으로 분포하여 매수·매도 시 개별 호수의 층과 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세 비교. 최저가 288,000,000원은 최근 12개월 평균 276,111,111원의 104.3%입니다. 최신 거래 295,000,000원만 근거로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 230,400,000원, 2회 유찰 시 184,320,000원 시나리오를 비교하되, 실제 매각조건과 다음 회차 최저가를 법원 공고로 확인하세요.
• 임차인·점유관계. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 말소기준권리. 2019.11.28 애큐온저축은행 근저당권이 기준입니다. 주영현의 2025.05.12 후순위 근저당권과 가압류의 소멸관계를 등기부 원본과 대조하세요.
• 배당 추정치. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액과 집행비용·당해세·우선변제 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유상태를 확인하고, 매수 후 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리된다. 가격은 아직 보류다.”

이 사건은 애큐온저축은행의 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각 시 정리되는 구조입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 예상 인수금액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 여부를 확인하기 전까지 명도와 임차인 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격에서는 더욱 명확합니다. 신건 최저가 288,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 276,111,111원을 초과합니다. 최신 거래가 295,000,000원이고 최근 추세가 +1.0%라는 점을 고려하더라도, 최근 평균보다 비싼 신건에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

종합하면 권리정리 구조는 양호하지만 점유 확인이 필요하고, 신건의 가격 경쟁력은 부족합니다. 유찰 이후 가격이 조정될 경우 최근 실거래와 실제 점유조건을 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 권리의 복잡성보다 “얼마에 취득할 것인가, 그리고 누가 점유하고 있는가”입니다.