전주지방법원 2025타경30620. 전주시 완산구 서신동 967-1, 새터로 120의 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만 등기증명서는 집합건물이며, 감정평가에서는 관련 부분을 일체로 근린생활시설인 일반음식점 ‘북경루’로 이용 중이라고 설명합니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매가 아니라 상업용 집합건물의 권리관계와 점유현황을 함께 따져야 하는 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 5월 30일 설정된 이서농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권과 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 송우승의 전입일은 2015년 11월 10일로 이보다 빠릅니다. 이 선후관계가 매수인에게 별도 보증금 부담을 발생시킬 가능성이 있어, 후순위 등기들이 소멸한다는 사실만으로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

핵심은 2019.05.30 설정된 이서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이며, 2024년 12월 11일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다.

이 근저당권 이후 설정된 이정근의 근저당권(396,000,000원), 유한회사신호건설산업 등의 근저당권(720,000,000원), 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류, 현재의 경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심

조사된 실제 임차인은 송우승 1명입니다. 신고된 사용 부분은 1층 102호, 용도는 주거로 기재되어 있으며, 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다.

보증금은 6,500만원 단위로 해석하여 계산했습니다. 우선변제와 배당요구 여부, 보증금의 원본 금액 단위 및 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다

감정가 2,814,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 675,641,400원입니다. 감정가의 약 24.01% 수준이므로 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다.

하지만 상업용 부동산의 적정가치는 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린생활시설의 실거래가나 임대수익에 근거한 비교가 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 4회 유찰된 사실 자체도 가격과 환금성을 면밀히 검토해야 하는 신호입니다.

실질취득 추정액 = 매각가 + 임차보증금 인수 추정액. 세금·취득비용·명도비용 등은 별도이며, 인수 여부와 금액은 확인 전까지 확정값이 아닙니다.

이 사건에서는 인수 추정 보증금이 현재 및 추가 유찰 시나리오의 매각가보다 작습니다. 따라서 보증금보다 낮은 낙찰가에서 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조와는 다릅니다. 현재 가정에서는 매각가가 내려가면 실질취득 추정액도 내려가지만, 65,000,000원의 별도 인수 부담은 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 675,641,400원 가정)

매각대금 675,641,400원 중 집행비용 추정액 9,156,414원을 공제하면 채권자 배당에 사용되는 금액은 666,484,986원입니다. 근저당권 채권최고액 합계 1,512,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 845,515,014원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 참고용 배당표입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세·최우선변제 및 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자에게 배당액이 0원으로 표시된 회차별 추정과, 이전된 선순위 근저당권에 대한 예상배당 사이에는 정합성 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 완산구 서신동 소재 롯데백화점 서측 인근이며, 백화점·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 조사되었습니다.
• 현황 이용. 감정평가에서는 관련 부분을 일체로 근린생활시설인 일반음식점 ‘북경루’로 이용한다고 기재했습니다. 개별 102호의 실제 점유·영업 및 매각범위 확인이 중요합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조로 기본적인 위생·급배수설비와 엘리베이터설비 등이 있습니다.
• 토지 조건. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(서신1)이며, 토지 기본정보상 면적은 582.1㎡, 공시지가는 2,716,000원/㎡입니다. 이 토지면적을 102호의 전용면적이나 단독 소유면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 도로. 서측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며 중로각지로 조사되었습니다.
• 환금성. 상업용 부동산은 실제 임대수익과 점유상태에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 이미 4회 유찰된 만큼 실거래·임대차·매수수요 확인 없이 단순 할인율로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 송우승의 전입일, 실제 점유개시, 임대차계약, 사업장·주거 사용 형태 및 대항력 성립 여부를 재확인해야 합니다.
• 보증금 인수 확인. 보증금 6,500만원의 원본 금액 단위, 확정일자, 배당요구 여부와 최종 미배당액을 확인해야 합니다. 대항력 인정과 보증금 인수액 확정은 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리가 없다는 기재와 임차인 조사상 대항력·인수 추정이 일치하지 않습니다. 이 충돌을 해소하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
• 실제 이용상태. 임차인 신고 용도는 주거인데 감정평가는 일반음식점 이용으로 기재합니다. 1층 102호의 점유자, 영업자, 임대차 목적물과 사용 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 조건 및 관련 부분의 일체 이용 현황을 대조하여 정확한 매각 대상과 권리 범위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류의 법정 우선순위, 체납액, 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저매각가만이 아니라 보증금 인수 추정액과 취득비용, 임대수익·환금성까지 포함해 입찰가 상한을 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 법원 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 인수위험

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 24.01%라는 낮은 최저가입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율보다 신중해야 합니다.

말소기준권리 이후 근저당권과 압류등기는 소멸 구조이지만, 그보다 전입일이 빠른 송우승의 보증금 65,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우 현재 실질취득 추정액은 740,641,400원입니다. 특히 명세서의 인수권리 없음이라는 기재와 임차인 조사 내용이 충돌하고, 주거용 점유와 음식점 이용 현황도 서로 다르므로 대항력과 인수 범위를 확정적으로 판단할 수 없습니다.

아울러 동일 유형의 실거래 비교와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 대비 큰 폭의 하락만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수도 없습니다. 4회 유찰은 기회일 수 있지만 동시에 확인해야 할 위험의 신호입니다.

종합 결론은 ‘입찰 보류·권리 및 시세 확인 우선’입니다. 선순위 임차인의 실제 대항력과 인수액, 일괄매각 범위, 조세채권, 상업용 부동산의 시장가치가 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.