광주지방법원 2025타경52539. 광양읍 칠성리 ‘안애가꿈꾸는집’ 2층 201호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박종진이며, 2015년 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

등기상 권리 구조의 중심은 2017년 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 소유권이전청구권가등기와 금융기관 가압류, 경매개시결정 및 조세 관련 압류가 이어졌습니다. 등기 순서상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 2024년 가등기의 법적 성격은 별도 확인이 필요합니다.

가격과 이용 상태에서는 더욱 신중해야 합니다. 아파트로 표시된 물건이지만 집합건축물대장의 용도는 한의원이고, 현황은 주거용입니다. 또한 단지 실거래는 확인되지만 본건과 면적이 일치하는 거래가 아닙니다. 따라서 인수액이 0원으로 계산된다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기 확인이 필요

최초 소유권은 2013년 주식회사영광건설에 보존등기됐고, 2015년 강제경매로 인한 매각을 거쳐 박종진에게 이전됐습니다. 당시의 두레새마을금고 근저당권과 과거 압류·경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 이후 고창군수산업협동조합과 국민은행 근저당권도 각각 말소됐습니다.

현재 분석의 말소기준권리는 2017.06.23 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 이희진으로 등재돼 있습니다. 현재 소유자 박종진과 근저당권의 채무자가 다르다는 점도 눈여겨볼 부분입니다.

확인된 임차인 0명. 다만 임대사항은 미상이며, 현재 주거용으로 이용 중이라는 사실만으로 실제 점유자의 신분이나 점유 권원을 확정할 수는 없습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 현장 점유 및 전입세대 확인 결과에 따라 대항력 가능·미상 여부를 별도로 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 204,000,000원이 적정한가?

‘安愛家꿈꾸는집’의 확인된 실거래는 총 6건이며, 모두 84.95㎡ 거래입니다. 반면 본건의 대상 면적은 111.43㎡로 파악됩니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래들은 같은 단지의 가격 수준을 파악하는 참고자료이지, 본건에 곧바로 적용 가능한 동일 면적 시세는 아닙니다.

가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 실거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 188,000,000원이며, 실제 표본은 2026년 3월 거래 1건입니다. 최저가 204,000,000원은 이 거래보다 16,000,000원 높고, 비율로는 108.5%입니다.

최근 거래의 과거 대비 가격 추세는 +8.2%로 나타납니다. 따라서 하락 추세라고 해석할 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 단 1건이라는 점과 면적·층 차이를 고려하면 가격 흐름의 신뢰도에는 한계가 있습니다.

전체 거래 6건의 평균인 176,166,666원은 2022년부터 2026년까지의 거래가 혼합된 값입니다. 최저가가 이 전체 평균의 115.8%라는 수치는 참고할 수 있지만, 과거 거래가 포함돼 있고 본건과 면적도 다르므로 투자 등급을 결정하는 단독 근거로 사용하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

본 배당표는 매각가 204,000,000원에 대한 추정 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 실제 피담보채권액, 우선순위 조세, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구 관계 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 및 인수 시나리오

매각가가 하락하면 매수인의 입찰대금은 감소하지만, 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 아래는 제시된 회차별 가정에 따른 결과이며 향후 실제 매각가나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다.

위 시나리오에서는 매각가가 하락해도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당액은 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다. 실제 인수위험은 가등기의 성격, 점유자의 권리, 법정 우선권 등에 대한 확인 결과에 따라 별도로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 광양읍 칠성리, 광양여고 북측 인근에 위치합니다. 공동주택·일반주택·상가·관공서 등이 혼재하는 읍 소재지 생활권입니다.
• 교통. 읍 소재지 간선도로변에 위치하며, 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다. 광대로와 접하는 도로 조건을 갖고 있습니다.
• 건물. 2013.01.22 준공된 13층 철근콘크리트 건물입니다. 대상은 2층 201호이며 위생설비·난방설비·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며, 상대보호구역과 가축사육 제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
• 규모와 환금성. 전체 19세대의 소규모 건물입니다. 확인된 실거래 표본도 6건으로 많지 않아 대단지 아파트처럼 거래가격과 환금성을 안정적으로 비교하기 어렵습니다.
• 용도. 가장 큰 차별 요소는 건축물대장상 한의원과 현황 주거용의 불일치입니다. 이는 일반적인 아파트와 다른 금융·이용·매각상 제약으로 연결될 가능성을 검토해야 하는 부분입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인 확인. 갑구 18번 장은제 명의 소유권이전청구권가등기의 원인서류와 법적 성격을 확인해야 합니다. 매각물건명세서 및 필요시 관련 등기·계약관계를 대조하세요.
• 공부상 용도 확인. 집합건축물대장상 한의원, 현황 주거용이라는 불일치가 적법한 사용인지, 용도변경이 필요한지, 주거용 이용을 유지할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 자금조달 가능성. 등기·건축물대장상의 용도에 따라 금융기관의 담보평가와 대출조건이 달라질 수 있으므로 입찰 전에 실제 취급 가능 여부를 확인하세요.
• 점유 및 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금 및 대항력 가능성을 현장과 관계 서류로 재확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026년 국세·지방세 압류가 각각 등재돼 있습니다. 등기 시점과 별개로 법정기일·당해세 등 우선배당 사항을 검토하세요.
• 채권승계 관계. 신청채권자인 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사와 우리은행 근저당권의 관계를 확인하고 실제 배당표를 검증해야 합니다.
• 가격 검증. 본건 111.43㎡와 실거래 84.95㎡가 다릅니다. 동일·유사 면적 및 용도에 대한 거래사례와 개별 감정평가를 통해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 체납 관리비, 내부 상태, 실제 이용 상태, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 유찰 대응. 신건 204,000,000원에 무리하게 접근하기보다 163,200,000원 및 130,560,000원 시나리오도 비교하되, 유찰 가능성을 확정적으로 전제하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 무엇을 사는가”

광양 안애가꿈꾸는집 201호는 표면적인 배당 계산만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 그러나 후순위 가등기의 성격, 실제 점유관계, 신청채권자의 담보권 관계는 최종 확인 대상입니다.

무엇보다 집합건축물대장상 한의원이라는 용도와 현황 주거용의 불일치가 일반 아파트와 다른 핵심 리스크입니다. 여기에 19세대 소규모 건물, 제한적인 실거래 자료, 비교거래와의 면적 불일치가 겹칩니다.

최근 비교거래는 188,000,000원이고 신건 최저가는 204,000,000원입니다. 비교 가격의 108.5%라는 점은 확인되지만, 동일 면적 거래가 아니므로 본건의 정확한 시세 프리미엄 또는 할인율로 볼 수 없습니다. 가격이 충분히 저렴하다는 근거도 아직 확보되지 않았습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 용도·가격은 보류입니다. 가등기의 소멸관계와 적법한 이용 가능성, 실제 점유상태 및 유사 면적의 적정 시세를 확인한 뒤 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.