광주지방법원 2026타경12. 광양시 중동 호반리젠시빌 105동 10층 1008호입니다. 전용면적은 80.779㎡, 철근콘크리트조 15층 건물의 10층에 자리한 아파트입니다. 소유자 양희원 씨가 2022년 9월 27일 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 123,200,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 국세 압류와 개인·카드사 가압류가 이어졌고, 과거 서행례 채권자의 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 사건은 국민은행이 신청한 임의경매로, 청구액은 105,966,418원입니다. 근저당권 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 국세의 법정기일과 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
가격은 보다 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 최근 동일 면적 거래 평균이 163,416,666원으로 최저가보다 약 342만원 높지만, 가장 최근 거래는 오히려 155,000,000원입니다. 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 좋은 낙찰가격이라고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경12 (순천지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1655 호반리젠시빌 제105동 제10층 제1008호 |
| 도로명주소 | 광양시 공영로 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.779㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 승강기 · 도시가스 난방 |
| 단지 규모 | 844세대 · 2000.12.08 준공 |
| 소유자 | 양희원 · 2022.09.27 소유권이전 · 등기 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 16,000,000원 · 실제 공고 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 105,966,418원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 123,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 미납관리비 | 2026년 2월 기준 459,330원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022년 9월 27일 접수된 을구 5번 국민은행 근저당권입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행의 공동담보 근저당권과 임남혁 명의의 대출 관련 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 보지 않습니다.
말소기준 이후 설정된 서행례 가압류 140,000,000원과 현대카드 가압류 21,957,638원, 순천세무서장의 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금채권의 실제 배당순위는 압류등기일만으로 확정되지 않으며 세목·법정기일·금액에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
호반리젠시빌의 전용 80.78㎡ 동일 면적 거래 최근 12건을 비교했습니다. 2025년 11월부터 2026년 4월까지 거래금액은 150,000,000원에서 220,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 163,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 80.78㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 80.78㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 80.78㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 80.78㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 80.78㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 80.78㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 80.78㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 80.78㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 최근 평균 | 80.78㎡ | 12건 | 163,416,666원 |
최저매각가 160,000,000원은 최근 평균보다 3,416,666원 낮고, 최근 평균 대비 97.9%입니다. 숫자만 보면 약 2.1% 낮은 가격이지만, 경매 취득에 수반되는 세금·명도·관리비·수리비를 고려하면 충분한 할인 폭이라고 단정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 최신 거래가입니다. 2026년 4월 거래 중 최근 거래로 표시된 금액은 155,000,000원으로, 현재 최저가가 이보다 5,000,000원(약 3.2%) 높습니다. 따라서 신건 가격을 현재 시장에서 확실히 저렴한 가격으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 123,200,000원을 기준으로 계산하고, 후순위 서행례 가압류에 일부 금액을 배분한 결과입니다. 국세 압류의 세금채권과 법정기일은 반영되지 않은 조건부 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서행례 | 140,000,000원 | 33,760,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 21,957,638원 | 0원 |
| 국세 압류 · 국(순천세무서장) | 금액 미상 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기준 배당액: 집행비용 3,040,000원 + 국민은행 123,200,000원 + 서행례 33,760,000원 = 160,000,000원. 국세 압류·실제 확정채권액·최우선변제 및 배당요구에 따른 순위 변동은 반영하지 않았습니다. 국민은행의 123,200,000원은 채권최고액 기준으로 실제 배당확정액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재는 아직 유찰되지 않은 신건이며, 아래는 유찰이 발생할 경우의 조건부 가격·배당 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 128,197,638원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 159,749,638원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 184,991,238원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 128,000,000원, 2회 유찰 시에는 102,400,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이는 실제 유찰이나 향후 매각가격을 보장하는 것이 아닙니다. 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.
중요한 점은 현재 확인된 권리구조에서 배당 부족액이 증가하더라도 매수인 인수 추정액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 즉 가격 하락 자체가 선순위 보증금 인수액의 증가로 연결되는 구조는 아닙니다. 단, 확인되지 않은 점유·임대관계가 발견된다면 이 판단을 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 백운초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 남측은 왕복 4차선, 북측과 동측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 10층으로, 승강기·급배수·소방설비·도시가스 난방이 갖춰진 아파트입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역에 속하며, 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉되는 토지이용계획이 있습니다. 공시지가 자료는 692,800원/㎡입니다. 관련 규제와 개별 대지권 사항은 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 844세대 단지이고 2000년 12월 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 거래사례는 있으나, 150,000,000원부터 220,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 최근 거래 수준을 고려한 보수적 매각가 산정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최근 12개월 평균 163,416,666원과 최신 거래 155,000,000원을 모두 비교하세요. 현재 최저가는 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높습니다. 특히 220,000,000원 고가 거래의 영향과 층·향·내부 상태를 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 2023.11.23 순천세무서장 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 조세채권의 법정기일·배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 신고된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 점유권원 및 대항력 발생 가능성을 반드시 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비가 459,330원으로 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 체납총액과 공용·전유부분 구분을 확인하세요. 공용부분의 미납관리비는 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 채권·배당 확인. 국민은행 청구액 105,966,418원과 근저당 채권최고액 123,200,000원은 서로 다릅니다. 예상배당표를 확정 배당표로 해석하지 말고 실제 채권계산서와 법원의 배당관계를 확인하세요.
- 명도·수리 비용. 점유자와 내부 상태가 확정되지 않았습니다. 인도명령 가능성, 명도 소요비용, 수리 필요성과 취득세 등 부대비용을 포함하여 입찰 상한을 결정하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 160,000,000원과 1회 유찰 128,000,000원, 2회 유찰 102,400,000원 시나리오를 각각 검토하되 실제 법원 일정과 가격을 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 신고 원본 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격은 보수적으로”
광양 호반리젠시빌 1008호는 등기부상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 2022년 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 압류·가압류가 정리되는 구조이며, 확인된 임차인 신고는 없고 매수인 인수 추정액도 0원입니다.
하지만 채권자 미배당 규모가 크고 국세 압류가 있으며, 실제 임대관계도 확정되지 않았습니다. 특히 2026년 2월 기준 459,330원의 미납관리비는 입찰 전 확인해야 할 구체적인 부담요소입니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 160,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 163,416,666원보다 약간 낮지만, 최신 거래 155,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 여기에 220,000,000원의 고가 거래가 평균에 미치는 영향까지 고려하면 현재 가격에 충분한 할인 여유가 있다고 보기 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 양호하나 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 현재 상태에서는 무리한 응찰보다 실제 점유와 관리비, 조세채권을 먼저 확인하고, 최근 거래 수준을 기준으로 보수적인 가격을 설정하는 접근이 합리적입니다. 유찰 시 가격 메리트가 개선될 가능성은 있지만, 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
