전주지방법원 2025타경32082. 전주시 완산구 중화산동1가의 신일아파트 104동 10층 1005호입니다. 전용 60㎡형으로, 1995년 준공된 440세대 단지에 속합니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 92,174,687원입니다.
권리분석의 출발점은 2012년 5월 18일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 418,000,000원으로, 이번 최저매각가보다 큰 금액입니다. 다만 이 근저당권은 말소기준권리이면서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 채권최고액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 미배당 채무를 떠안는 것은 아닙니다.
오히려 낙찰 검토에서 더 중요한 부분은 최근 거래가격과 점유관계입니다. 최저매각가가 최근 평균보다 조금 낮기는 하지만, 가장 최근 거래보다 높고 동일 면적 실거래의 가격 차이도 큽니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 154 신일아파트 104동 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서원로 386 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 60㎡형 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 10층 |
| 단지 현황 | 중화산동신일 · 440세대 · 1995.11.07 준공 |
| 소유자 | 노연숙 (2025.12.15 소유권경정 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 92,174,687원 |
| 말소기준권리 | 2012.05.18 · 을구 4번 · 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 418,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 4.18억 근저당, 낙찰자가 인수할까?
현재 경매의 말소기준권리는 2012.05.18 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 418,000,000원이지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 한국주택은행과 대한생명보험의 근저당권도 확인되지만, 이들 권리는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 따라서 종전 금융기관의 근저당권이 별도로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
소유권 역시 일반 매매에 의한 최근 취득이 아니라 상속과 상속포기를 거쳤습니다. 2025.11.07에는 노승제와 노연숙의 각 2분의 1 지분 상속등기가 이루어졌으나, 2025.12.15 상속포기를 원인으로 소유권이 경정되어 노연숙 단독소유가 되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
비교 대상은 중화산동신일아파트 전용 60㎡형입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 89,333,333원이며, 이번 신건 최저가는 88,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 98.5%라는 점만 보면 평균보다 약간 낮습니다.
그러나 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 81,000,000원입니다. 이번 최저가는 그보다 7,000,000원, 약 8.6% 높습니다. 따라서 평균 대비 1.5%의 차이만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2026.08 | 60㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 60㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2026.06 | 60㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 60㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 60㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 60㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 60㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 60㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2026.01 | 60㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2025.12 | 60㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 60㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60㎡ | 12건 | 89,333,333원 |
동일 면적 실거래는 50,000,000원부터 120,000,000원까지 상당히 넓게 분포합니다. 특히 2026년 4월 9층 거래는 120,000,000원이지만, 2026년 8월에는 4층 70,000,000원, 6층 96,000,000원의 거래가 확인됩니다. 최근 실거래가격의 편차가 크므로 평균값 하나를 개별 호수의 적정가격으로 확정하기 어렵습니다.
현재 최저가: 88,000,000원
최신 실거래: 81,000,000원
평균보다 낮은 금액은 약 1,333,333원에 불과하지만, 최신 거래보다 높은 금액은 7,000,000원입니다. 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래는 2층이고 경매 대상은 10층이므로 층수와 개별 상태 차이를 함께 고려해야 합니다.
경매 대상은 11층 건물의 10층입니다. 최근 거래 중 9층 거래가격이 상대적으로 높다는 점은 참고할 수 있으나, 거래 사례마다 내부 수리 상태, 향, 조망, 거래 조건이 다를 수 있습니다. 10층이라는 층수만으로 고가 거래 사례의 가격을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당가능금액은 한국주택금융공사에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 418,000,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 상당한 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,984,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 418,000,000원 | 86,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 331,984,000원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3% 수준으로 추정한 금액입니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며, 미배당액은 채권최고액 기준의 계산 결과입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
한국주택금융공사의 경매 청구금액은 92,174,687원이고, 현재 회차 예상배당은 86,016,000원으로, 신청채권자의 청구금액도 예상배당만으로 전액 충족되지는 않습니다. 다만 청구금액과 근저당 채권최고액은 서로 다른 개념이므로 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 무엇이 달라질까?
현재 신건은 감정가의 100%인 88,000,000원에서 시작합니다. 유찰을 가정한 다음 회차 최저가와 예상배당 결과는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 331,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 349,267,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 363,093,760원 | 0원 |
유찰로 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 예상 회수금액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주신흥고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 예수병원, 학교 등이 혼재하는 다가공원 주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로인 서원로를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 10층 아파트입니다. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 소방설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 단지 규모. 440세대 아파트이며 준공일은 1995.11.07입니다. 노후화에 따른 공용설비 상태와 개별 호수의 수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 446,700원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전용 60㎡형 실거래가 확인되지만 최근 12건의 가격 범위가 50,000,000원~120,000,000원으로 넓어 개별 상태에 따른 매도가격 편차에 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 주택연금 관련 금지사항등기의 구체적인 효력과 경매 매각 후 정리 절차를 등기부·매각물건명세서 원본 및 관계기관을 통해 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 소유자, 가족, 제3자 점유 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 89,333,333원뿐 아니라 최신 거래 81,000,000원과 10층이라는 대상 물건의 특성을 함께 비교하세요.
- 내부 상태·수리비. 준공 시점과 실거래 가격 편차를 감안하여 내부 수리 여부, 누수, 난방, 창호, 배관 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 88,000,000원, 1회 유찰 가정 70,400,000원, 2회 유찰 가정 56,320,000원을 비교해 총취득비용 기준의 응찰 상한을 설정하세요.
- 배당·채권액 구분. 채권최고액 418,000,000원은 확정된 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 청구금액 92,174,687원 및 예상배당액과 혼동하지 마세요.
- 매각 관련 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 이전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건은 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이 되고, 매각물건명세서상 인수권리가 없는 아파트입니다. 채권최고액이 418,000,000원에 달해도 매수인의 예상 인수액은 0원이며, 채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아닙니다.
하지만 권리 인수액이 없다는 것과 좋은 가격에 낙찰받는 것은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 89,333,333원의 98.5%로 평균 대비 차이가 작고, 최신 거래가격 81,000,000원보다는 높습니다. 같은 면적의 실거래가격이 크게 벌어지는 점도 부담입니다.
또한 실제 점유관계가 확인되지 않았고 주택연금 관련 금지사항등기 정리도 점검해야 합니다. 따라서 현재 단계에서 신건 가격을 적극적인 저가매수 기회로 보기는 어렵습니다. 유찰 후 가격 구간을 비교하되, 점유관계와 권리 원본 확인을 먼저 마치는 접근이 적절합니다.
종합 판단: C등급(53점). 명세서상 인수권리가 없다는 장점은 분명하지만, 최근 평균 대비 제한적인 가격 차이, 최신 거래 대비 높은 최저가, 실제 점유관계 미확인 및 주택연금 관련 등기 확인 필요성을 반영한 평가입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격과 현장 확인은 보류할 수 없는 물건입니다.
