전주지방법원 2026타경6. 이번 물건은 김제시 황산면 홍정리의 농업용 고정식 온실과 토지입니다. 건물은 경량철골구조의 단층 가설건축물로, 농업용 온실설비를 갖춘 특수 목적 시설입니다. 일반 아파트나 주거용 건물처럼 접근해서는 안 됩니다. 일괄매각에 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 토지에는 농업진흥구역 등의 규제가 적용됩니다.

소유자는 김민수이며, 전주중산신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 546,993,347원입니다. 말소기준권리 이후 설정된 박주봉 근저당과 기술보증기금·농협은행 등의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리가 소멸하는 것과 농지 취득, 온실 인수, 점유자 명도, 시설 정상 운영은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 가능하지만 검증은 남는다

권리의 기준점은 2021.10.20 설정된 전주중산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박주봉 근저당권, 기술보증기금 및 농협 관련 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 김우형 근저당권과 롯데카드 가압류는 이미 말소되었고, 과거 임의경매개시결정 역시 취하되어 말소되었습니다.

② 점유·임차인 분석 — 4주체, 마지막 법인은 대항력 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 관련자는 개인 2명, 법인 2개로 총 4주체입니다. 다만 실제 임대차계약 성립과 보증금 규모는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 주체는 확인되지 않습니다.

후순위 표시는 확인된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 의미입니다. 비주거용 시설의 실제 대항요건은 사업자등록·점유·임대차관계 등을 별도로 확인해야 합니다. 네 주체 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 성립이나 배당액을 확정할 수 없습니다.

김영아는 배당요구를 하였지만, 알려진 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 백은미와 미라클팜농업회사법인 역시 확인된 날짜 기준으로는 후순위입니다. 그러나 보증금이 모두 미상인 만큼 실제 배당 가능성이나 명도 협의에 필요한 비용을 수치로 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 확인되지만 시세 우위는 미입증

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,269,596,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 비교 가능한 최근 실거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 가격이 적정하다거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

기준 시나리오에서 확인된 인수액이 0원이므로 잠정 실질취득금액은 최저가와 같은 1,269,596,000원입니다. 이는 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·시설 정비비용 등을 제외한 금액입니다. 미상 점유자에게 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 확인되면 실질취득금액은 더 높아질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 가정 매각가격입니다. 미배당 0원은 제시된 예상채권액을 적용한 계산 결과로, 근저당 변경액과 실제 채권액, 미확인 임차권리 등을 확정 반영한 결과가 아닙니다. 실제 다음 회차 매각가격이나 배당 결과를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,269,596,000원 가정)

위 배당은 집행비용 15,095,960원과 기재된 채권액을 반영한 단순 추정입니다. 특히 전주중산신용협동조합 근저당의 변경 채권최고액 636,000,000원이 아닌 최초 299,000,000원을 사용했으므로 최종 배당과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치 및 주변. 김제시 황산면 홍정리 신흥마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 축사가 혼재하는 농경지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 농업용 고정식 온실로 이용 중입니다. 경량철골구조 단층으로 비닐 및 일부 판넬 마감, 매트·콘크리트·하드너 등의 바닥 마감이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 답, 토지 기본정보상 면적은 2,500㎡이며 평지·세로장방형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 축종별 제한사항과 토지 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지 기본정보상 ㎡당 16,900원입니다. 공시지가는 온실·기계기구를 포함한 일괄매각 부동산의 실제 거래가격을 대신하지 않습니다.
• 시설. 농업용 고정식 온실 설비가 갖추어져 있으며, 제시외 건물과 기계기구가 매각에 포함됩니다. 기름탱크는 명세상 2대이나 현황은 1대로 기재되어 있어 실물 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농업용 온실은 활용 목적이 특정되어 일반 주거용 부동산보다 매수자 수요를 별도로 확인해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격 수준에서의 환금성을 검증하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 최우선. 목록 1·2·3 모두 증명서가 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 취득 가능 여부와 발급 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 농지 이용 및 규제 검증. 농림지역·농업진흥구역 내에서 계획한 이용이 가능한지, 현재 온실 이용과 농지 관련 요건이 적법한지 확인해야 합니다.
• 말소기준 근저당 재확인. 전주중산신용협동조합의 최초 채권최고액 299,000,000원과 변경 후 636,000,000원을 구별하고 실제 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 점유·임대차관계 확인. 김영아·백은미·미라클팜농업회사법인·주식회사 미라클의 실제 점유 부분, 계약 관계 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 미상 법인 대항력 확인. 주식회사 미라클의 등록·점유 개시일이 불명확합니다. 말소기준 이전 대항요건이 존재하는지 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
• 법인 간 관계 확인. 미라클팜농업회사법인과 주식회사 미라클의 사업자등록, 실제 사용 공간 및 대표자 정보를 개별 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·기계기구 실사. 일괄매각 포함 대상과 현장 설비를 대조하고, 기름탱크 수량 차이 및 주요 설비의 작동·수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 시세·환금성 검증. 비슷한 농업용 온실과 농지의 실제 매매사례, 설비의 잔존가치, 운영 가능성, 매각 소요 가능성을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 명도·운영 인수 점검. 건물 및 시설을 사용 중인 주체가 누구인지 확인하고, 낙찰 이후 점유 이전과 시설 사용 가능성을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 기계기구 목록 및 농지취득자격증명 관련 사실조회서 회신을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 농취증과 실제 취득 가능성이 먼저다”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 정리할 수 있습니다. 말소기준은 2021년 전주중산신용협동조합 근저당이고, 그 이후 주요 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 별도 인수권리와 법정지상권에 해당사항이 없다고 기재합니다.

그러나 안전한 낙찰이라고 결론 내리기에는 확인해야 할 사항이 많습니다. 첫째, 농지취득자격증명 대상 3필지를 취득할 수 있는지 확인하지 않으면 보증금 몰수라는 직접적인 위험이 있습니다. 둘째, 점유·임차 관련 4주체 가운데 주식회사 미라클은 대항력 판정이 미상이고, 보증금도 확인되지 않습니다. 셋째, 변경된 선순위 근저당 채권최고액이 현재 예상배당과 일치하지 않습니다.

여기에 실제 비교 거래가격이 없어 최저가 1,269,596,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거도 없습니다. 온실과 기계기구가 포함된 특수 목적 부동산이므로 취득 이후 이용과 환금성까지 따져야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “매수인 인수액은 잠정 0원, 하지만 입찰위험은 높음 — 농취증·점유·채권액·시세 확인 전 입찰 보류”입니다.