전주지방법원 2026타경55. 전북특별자치도 진안군 성수면 중길리 312에 있는 토지와 건물의 경매입니다. 토지는 1,658㎡이고, 공부상 지목은 답입니다. 물건종류는 연립주택 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 실제 건물은 굼벵이사육시설·관리사·작업장·사육사로 이용되는 구조입니다. 특히 굼벵이사육시설은 현재 휴업 상태입니다. 따라서 일반 연립주택이나 아파트의 주거수요를 전제로 가치를 판단해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 문옥주(지분 2분의 1)와 오재오(지분 2분의 1)입니다. 전주농업협동조합이 근저당권 실행을 위해 임의경매를 신청했으며, 청구금액은 117,607,579원입니다. 설정된 근저당권 중 분석상 말소기준으로 제시된 것은 2020년 7월 10일 전주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 144,000,000원입니다.

다만 2017년 설정된 별도의 근저당권도 등기 이력에 존재합니다. 해당 권리는 말소된 것으로 분류되어 있지만, 이후의 상속 관련 대위등기에서는 경매 실행 대상으로 언급됩니다. 따라서 말소기준권리의 확정과 2017년 근저당권의 최종 상태를 등기 원문으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원, 선순위 근저당 확인 필요

등기상 권리 흐름을 보면, 2017년 임의경매 매각으로 소유권이 이전되었고 이후 전주농업협동조합 근저당권들이 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 을구 5번, 2020.07.10 설정 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 김완순 가압류, 영월농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

2017.08.18 설정된 을구 4번 근저당권(채권최고액 156,000,000원)은 현재 말소된 권리로 분류되어 예상배당에서 제외되었습니다. 그러나 2026.01.06 상속에 따른 지분이전 등기에는 2017년 근저당권과 2020년 근저당권의 실행을 위한 경매가 언급되어 있습니다. 등기상 명시적 말소 접수 여부와 공동담보 변경·일부소멸의 효과를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.

현재 진행 중인 임의경매 등기는 2026타경55 외에 2026타경64도 확인됩니다. 동일 부동산에 관한 경매개시결정이 함께 기재되어 있으므로 사건 간 절차 관계와 최종 매각 범위도 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 비교시세 없는 4.15억 신건

현재 감정가와 최저매각가는 모두 414,871,450원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가의 100%입니다. 하지만 인근 유사 시설이나 토지의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리, 농림지역 토지와 현재 휴업 중인 사육시설, 작업장, 관리사 및 기계기구가 함께 매각되는 형태입니다. 가치를 판단할 때 단순 주택 거래가격뿐 아니라 토지이용 제한, 시설 재사용 가능성, 설비 상태, 실제 매수수요를 따로 검토해야 합니다.

위 유찰 가격은 시나리오별 계산값이며 실제 매각조건이나 향후 기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실질취득 기준액은 매각가와 명시된 인수액만 합산한 것으로 취득 관련 부대비용은 제외합니다. 선순위 근저당권 말소 여부가 달리 확인되면 인수 및 배당 분석도 변경될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 414,871,450원 가정)

예상배당에서는 집행비용 6,548,714원을 공제하고, 전주농업협동조합 근저당권 144,000,000원, 김완순 가압류 50,000,000원, 영월농업협동조합 가압류 5,636,804원을 배당하는 것으로 계산했습니다. 채권자 배당 합계는 199,636,804원이며, 소유자 잔여액은 208,685,932원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정배당이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 2017년 설정 근저당권은 말소 분류에 따라 예상배당에서 제외된 상태입니다. 원문 확인 결과에 따라 배당 순위·금액·잔여액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 진안군 성수면 중길리 소재 중군마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산간농경 및 자연부락지대입니다.
• 교통. 인근에 자연부락을 연결하는 시군도로가 지나고 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 주변지역 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 1,658㎡, 지목 답, 현황 답축사 이용이며, 평지에 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
• 시설. 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 구조입니다. 굼벵이사육시설은 현재 휴업 중이고 작업장·사육사·관리사가 함께 구성되어 있습니다.
• 설비. 관리사 부분에는 기본적인 위생시설, 급배수시설, 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 농림지역 및 농업보호구역이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다. 소하천구역·소하천예정지와도 저촉됩니다.
• 공부와 현황의 차이. 토지의 공부상 지목은 답이지만 현재는 동식물관련시설 등의 부지로 이용되고 있습니다. 농지취득자격 및 향후 토지이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 10,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 공시지가는 개별 경매물건의 실제 거래가격이나 시설을 포함한 시장가치와 동일하지 않습니다.
• 환금성. 일반 주거용 건물과 달리 시설 이용 목적, 농지취득 요건, 토지이용 제한이 매수수요에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래표본이 확인되지 않으므로 매각 소요기간이나 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록1에 필수이며 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 입찰 전에 별첨 사실조회회신서 및 관할기관의 발급 요건을 확인하세요.
• 2017년 근저당권. 을구 4번 전주농업협동조합 근저당권 156,000,000원의 실제 말소 여부를 원문에서 확인하세요. 말소기준권리의 확정에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.
• 중복 경매개시. 2026타경55와 2026타경64에 관한 경매개시결정이 함께 기재되어 있으므로 사건 간 절차와 최종 매각 범위를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)과 기계기구 1식(A)이 포함되는 조건입니다. 실제 위치와 시설·설비 상태를 확인하세요.
• 토지 현황. 공부상 답과 동식물관련시설 부지라는 실제 이용상태의 차이, 농업보호구역·소하천구역·가축사육제한구역의 효과를 확인하세요.
• 시설 실사. 휴업 중인 굼벵이사육시설, 작업장, 사육사, 관리사의 유지관리 상태와 재사용 가능성을 확인하세요.
• 점유 및 인도. 임차인 신고 내역은 없으나 실제 점유자나 시설 사용자의 존재 여부를 확인해 인도 절차에 반영하세요.
• 시세 검증. 감정가 414,871,450원을 적정 시세로 단정하지 말고, 주변 유사 토지 및 동식물관련시설의 거래가격과 실제 수요를 별도로 조사하세요.
• 배당 및 권리 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행사항을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 농취증과 활용 가능성”

이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정된 점이 긍정적입니다. 그러나 이를 일반적인 권리 안전형 주택과 동일하게 평가하기는 어렵습니다.

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험이 있습니다. 둘째, 공부상 답인 토지가 실제로는 사육시설 등 부지로 이용되고 있으며 농림지역·농업보호구역과 소하천 관련 규제를 함께 받습니다. 셋째, 현재 휴업 중인 시설이 포함되어 일반 주택과 다른 활용·환금성 문제가 있습니다.

또한 2017년 설정 근저당권의 말소 상태에 관한 원문 확인이 필요하고, 신건 최저매각가 414,871,450원과 비교할 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 회차별 가격이 낮아지더라도 이를 자동으로 저가매수 기회로 해석할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 명시된 인수액이 없다는 장점은 있지만, 농취증 발급 가능성, 선순위 근저당 말소 여부, 현황과 공부의 차이, 특수시설 활용 및 시장가격 검증이 먼저입니다. 권리 확인은 진행하되, 입찰 결정은 농취증·시설·가격 검증을 완료한 뒤 내리는 것이 타당합니다.