전주지방법원 2026타경103. 전주시 덕진구 팔복동2가 190에 소재한 건물과 토지가 경매 대상입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 조적조(시멘트벽돌조) 평스라브지붕 단층 건물이며, 제시외 건물 ㉠·㉡도 일괄매각에 포함됩니다. 일반적인 공동주택 한 세대의 경매와 동일하게 접근하기 어려운 물건입니다.

등기상 말소기준은 2014.07.25 회덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김기석·김태수의 근저당권, 기노영의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 권리는 별개의 문제입니다. 매각으로 소멸하는 담보권이 많다고 해서 점유자에 대한 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 위험

② 임차인 분석 — 전입자 3명, 인수 여부는 다르다

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·전입자는 김명조·김현득·정다울 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입자 전원의 임대차계약과 보증금이 확정된 것은 아닙니다.

대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 분류입니다. 실제 대항요건, 점유의 계속성 및 임대차관계는 원본 확인이 필요합니다. 우선변제권과 배당요구 여부도 별도로 확인해야 합니다.

김현득과 정다울은 모두 말소기준권리 이후 전입자로 분류돼 해당 기준에서 대항력은 없는 것으로 처리됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 만큼 임대차관계 자체가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 추정 인수액은 김명조의 1,000,000원만 반영한 금액입니다.

③ 가격 분석 — 실질취득액을 기준으로 봐야 한다

신건의 감정가와 최저매각가는 모두 231,007,180원입니다. 그러나 김명조의 보증금 인수를 적용하면 매수인이 실질적으로 부담하는 취득액은 232,007,180원으로 증가합니다. 이는 낙찰대금에 인수보증금을 더한 금액이며, 취득세·명도비용· 관리 및 수리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,007,180원 가정)

예상배당에서 총 채권액은 470,000,000원, 채권자에게 돌아가는 금액은 226,973,079원입니다. 따라서 243,026,921원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 김태수의 근저당 일부와 기노영의 가압류가 미배당 상태로 남습니다.

배당금액은 제시된 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 배당순위, 집행비용 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 김기석의 예상배당 120,000,000원도 신청 청구액 98,700,000원에 대한 실제 확정 배당금이라는 뜻은 아닙니다. 김명조 보증금 1,000,000원은 매각대금 배당이 아닌 별도 인수 가정이므로 도넛 차트에 중복 합산하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 계산

김명조의 보증금 1,000,000원을 전액 인수한다는 동일한 가정 아래, 회차별 실질취득액을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 취득에 필요한 금액은 줄어들 수 있지만, 그것만으로 시세 대비 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 임차관계와 제시외 건물의 사용 현황, 토지와 건물의 실제 이용 적합성을 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 팔복동2가의 팔복남양아파트 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공장과 기존 단독주택 등이 혼재하는 후면주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스승강장이 가까이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 조적조 단층 건물로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감돼 있습니다. 난방설비와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 공부상 면적은 397.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 정확한 매각대상 토지 범위와 접근·이용 여건을 확인해야 합니다.
• 규제. 준공업지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가 자료는 196,600원/㎡입니다. 실제 증축·용도변경 가능 여부는 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
• 공부·현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있으나, 일괄매각에 제시외 건물 ㉠·㉡이 포함됩니다. 그 구조와 면적, 이용 상태 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 공장과 주택이 섞인 입지에 단독주택으로 이용되는 건물·토지가 포함된 형태입니다. 표준화된 아파트 한 세대와 달리 개별 이용조건이 가격에 영향을 줄 수 있어 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김명조의 선순위 임차권. 전입일 2008.03.28, 보증금 1,000,000원, 제시외 건물 일부 점유라는 사실을 토대로 실제 대항요건과 인수 범위를 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 '해당사항없음' 표시와 선순위 임차인 보증금 인수 가정의 차이를 반드시 해소해야 합니다.
• 다른 전입자 확인. 김현득과 정다울의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. ㉠·㉡이 일괄매각에 포함되므로 경계와 구조, 실제 사용 현황, 점유자 및 명도 대상 여부를 확인하세요.
• 토지·건물 원본 대조. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기, 지적도, 건축물대장 및 매각 대상 범위를 확인하세요. 특히 공동담보 관계와 실제 매각 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 실질취득액 계산. 최저매각가에 선순위 보증금 인수액, 취득 관련 비용, 수리비 및 예상 명도비용을 더해 입찰 가능 금액을 산정하세요.
• 최근 시세 검증. 토지와 건물 및 제시외 건물의 상태를 반영할 수 있는 비교거래와 감정평가 세부 내용을 확보하기 전에는 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 권리·배당 재확인. 신청채권자의 실제 채권액, 각 근저당권의 피담보채무 잔액, 조세채권 및 배당 변동 요인을 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 채권과 인수하는 권리는 다르다”

이 물건은 말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하지만, 2008년에 전입한 김명조의 선순위 대항력이 별도로 문제 되는 경매입니다. 현재 배당 가정에 따른 인수액은 1,000,000원이고, 신건 실질취득액은 232,007,180원입니다.

인수 가능 금액 자체는 최저매각가에 비해 크지 않지만, 금액이 작다는 이유로 권리 확인을 생략해서는 안 됩니다. 특히 제시외 건물 일부를 점유하는 선순위 임차인과, 인수권리 없음이라는 명세서 표시 간의 차이는 입찰 전에 정리해야 합니다. 다른 전입자의 보증금과 점유관계도 확인 대상입니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확립되지 않아 감정가 231,007,180원을 저렴한 가격으로 인정하기 어렵습니다. 건물의 실제 이용 상태, 토지의 특성, 제시외 건물 및 환금성을 감안한 별도 가치평가가 필요합니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 단순한 유찰 기대보다 임차권과 매각 범위의 불확실성을 먼저 해소하는 것이 이 사건의 핵심입니다.