전주지방법원 2026타경122. 전주시 완산구 서신동 968-6, 여울로 19 소재 집합건물 제1층 제101호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 소유자는 유한회사코뎀입니다. 등기에는 2022.09.28 설정된 전주파티마신용협동조합의 근저당권이 남아 있고, 이를 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 채권최고액은 1,032,000,000원, 경매 청구금액은 877,075,175원입니다.

등기부상으로는 말소기준 이후에 설정된 신용보증기금·전북신용보증재단·농협은행의 가압류와 전주시 압류가 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 전세권과 종전 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 담보권 순위만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 근린생활시설에 대한 임차인 기재가 남아 있고, 명세서에는 103호 일부를 함께 사용하고 있다는 내용까지 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도

말소기준권리는 을구 제17번, 2022.09.28 설정된 전주파티마신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 갑구의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전에 설정됐던 농업협동조합중앙회·전북은행·인후신용협동조합·이승민의 근저당권 및 김옥·이수진·박연란의 전세권은 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력 확인이 핵심

임차인으로 기재된 대상은 2건이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 대상은 없습니다. 다만 (유)도티너스와 티너스의 관계, 점유구역의 중복 여부는 확인해야 합니다. 두 기재를 서로 독립된 보증금 채권으로 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 — 최저가가 총취득비용은 아니다

현재 최저매각가는 1,210,000,000원입니다. 예상배당 모형에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 보증금과 대항력 여부를 확인하지 못한 임차관계가 남아 있습니다. 따라서 0원은 임차보증금 인수가 없다는 확정 판정이 아닌 배당 모형의 가정으로만 취급해야 합니다.

동일 근린시설의 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 적정 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가만을 근거로 가격이 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 우선 임대차관계 및 사용면적을 확정하고, 실제 거래 가능한 동일·유사 상가 가격과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)

예상배당은 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원을 기준으로 한 가정입니다. 경매 청구금액은 877,075,175원으로 서로 다릅니다. 실제 피담보채권액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 배당 결과를 변경할 수 있습니다. 전주시 압류의 구체적인 채권액도 확정되어 있지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시뮬레이션

현재 신건을 기준으로 1회, 2회 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 이 미배당액을 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 서신동 롯데백화점 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 주로 소재하는 정비된 상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 백제대로·온고을로 등 주요 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 8층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 승강기, 소방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 인도를 포함한 약 15m 도로, 남측 및 남동측으로 약 10~12m 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 사다리형 평지입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(서신1)입니다. 토지 공시지가 2,537,000원/㎡, 대상 필지 면적 1,099.9㎡이며, 필지 면적은 해당 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 등기부와 건축물대장의 면적 차이, 인접 호실 공동사용 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상가지대에 있는 1층 근린시설이지만, 실제 임대수익과 임차 조건, 독립 사용 가능 면적 및 비교 거래가격이 확정되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 면적·호실 경계 — 이 물건의 또 다른 핵심 위험

이 문제는 단순한 서류상 면적 차이에 그치지 않을 수 있습니다. 101호와 103호 사이의 물리적 경계, 출입 동선, 시설물 설치 상태 및 임차인의 실제 사용범위에 따라 명도와 향후 임대·매각 조건이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 현장과 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 관련 도면의 대조가 필수적입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 동일성. (유)도티너스와 티너스가 같은 임차관계인지, 별도의 점유·임대차관계인지 현황조사와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 대항력. 2019.07.04 전입기재의 성격과 사업자등록·점유 요건을 확인하고, 티너스의 실제 점유 시작일과 적용되는 대항력 요건을 검토해야 합니다.
• 보증금·배당요구. 각 임차관계의 보증금, 확정일자, 우선변제 여부, 배당요구 여부와 예상 미배당액을 확인해야 합니다. 실질 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 결정하기 어렵습니다.
• 명세서 원본. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 임차관계 사이의 차이를 확인해야 합니다.
• 101호·103호 경계. 103호 북측부분의 동시 사용이 어떤 계약 또는 권원에 따른 것인지, 매각 대상에 포함되는 부분과 포함되지 않는 부분을 명확히 구분해야 합니다.
• 전유면적·대지권. 등기부 95.6377㎡와 건축물대장 113.9681㎡의 차이, 2022.04.04 면적 변경의 효력 및 대지권 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 배당·압류. 전주파티마신용협동조합의 실제 피담보채권액, 전주시 압류 관련 금액, 당해세 및 기타 우선배당 항목을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 근린생활시설의 동일·유사 거래가격, 실제 임대수익 및 공실 가능성을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 관리비·인도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 임차인 인도 가능성, 점유 부분의 시설물과 원상회복 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·집합건축물대장·감정평가서를 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수위험 해소”

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,210,000,000원입니다. 등기상 근저당권과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다.

(유)도티너스의 2019.07.04 전입기재는 2022.09.28 말소기준보다 앞서지만, 그것만으로 대항력과 보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 티너스의 권리관계도 불분명하고, 101호의 전유면적과 103호 공동사용 문제까지 남아 있습니다. 명세서상 인수권리 해당사항 없음과 배당모형상 인수 0원이라는 결과만으로 모든 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

더욱이 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 현 단계의 판단은 권리 일부 정리 가능, 임차·면적·실질취득 검증 미완료입니다. 입찰의 전제조건은 임차보증금 및 대항력, 실제 인도범위, 공부상 면적과 대지권 관계를 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.