전주지방법원 2026타경126. 전북특별자치도 김제시 백산면 지평선산단1길 213-109에 위치한 공장시설이 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 유한회사지음플랜트이며, 종전 상호는 유한회사와이지에스입니다. 공장의 이용상태는 생산시설을 중심으로 일부 식당·기계실·사무실이 포함된 형태입니다.

채권관계의 중심에는 전북은행 근저당권 채권최고액 2,769,200,000원이 있습니다. 이보다 후순위인 성지모듈러스 근저당권 채권최고액은 240,000,000원이고, 성지모듈러스가 218,739,724원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다. 근저당권의 순위만 살펴보면 매각으로 소멸하는 구조이지만, 공장의 소유권 취득과 그 공장을 계속 사용할 수 있는 권리 확보는 전혀 다른 문제입니다.

더구나 현황조사에는 피엔케이 주식회사 및 PNK주식회사 명의의 점유 관련 내용이 있습니다. 양쪽 모두 대표자가 김영수로 표기되어 있어 동일 법인의 중복 표기인지 확인이 필요하며, 임대보증금과 임대관계는 명확히 확인되지 않았습니다. 권리의 등기상 말소와 현장의 실제 인도·사용 가능성을 구분해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지 사용권은 별개

등기부에는 과거 전북은행·신한은행·신용협동조합·개인 명의의 근저당 설정 이력이 여러 차례 등장합니다. 그러나 기존 근저당권 상당수는 이미 말소되어 있으며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.05.15 접수된 전북은행의 을구 12번 근저당권입니다.

이 근저당권 자체와 후순위인 성지모듈러스 근저당권, 성지모듈러스의 임의경매개시결정은 매각에 의해 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 익산세무서 및 김제시의 압류도 등기부상 해제·말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 등기된 담보권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차 관계 — 법인 표기 중복과 미상 권리 확인

현황조사에 기재된 법인 명칭은 피엔케이 주식회사와 PNK주식회사입니다. 모두 대표자가 김영수로 기재되어 있지만, 두 표기가 동일한 점유 법인을 가리키는지 확정할 근거는 부족합니다. 따라서 별개의 실제 임차인이 2명이라고 단정하거나 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.

동일 대표자·유사 상호로 확인되는 점유 관련 기록입니다. 실제 임차 법인 수는 명칭 중복 여부 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 계약 내용도 추가 확인이 필요합니다.

피엔케이 주식회사의 신고일은 2024.05.21로, 말소기준인 2023.05.15 이후입니다. 주어진 권리판정상 이 법인은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 PNK주식회사는 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,596,087,560원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 38,360,876원을 공제한 뒤 전북은행과 성지모듈러스의 채권최고액 기준 합계 3,009,200,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 548,526,684원이 남는 계산입니다.

다만 이 표의 근저당 배당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 성지모듈러스의 경매 청구액은 218,739,724원인 반면, 배당모형은 근저당 채권최고액 240,000,000원을 사용합니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역에 따라 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 증가

이 사건에는 비교 가능한 공장 실거래가격이 확인되지 않아 감정가를 시세라고 단정할 수 없습니다. 대신 매각가 하락에 따라 채권자의 미배당액이 어떻게 변하는지 살펴보겠습니다.

1회 유찰 시 채권자 미배당액은 163,498,652원, 2회 유찰 시에는 733,118,922원으로 증가합니다. 배당모형에서 이러한 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 다만 별도로 확인되지 않은 점유 권리나 대지 사용 문제를 해결하는 데 드는 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

⑤ 공장 입지·시설·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)

• 공장 입지. 전북특별자치도 김제시 백산면의 일반산업단지 내 공업용 토지와 공장시설입니다. 용도지역은 일반공업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지 현황. 관련 공장용지는 9,918.1㎡이고, 평지·가로장방형·중로각지로 확인됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 토지 현황을 매각대상 토지의 취득으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 공장동은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층건물로 기재되어 있습니다. 외벽은 칼라시트·판넬 등으로 마감되었고, 바닥은 콘크리트 및 일부 우레탄·타일 마감입니다.
• 시설. 공장시설에 소방설비가 설치되어 있고 일부 건물에는 위생설비 및 급·배수설비가 있습니다. 생산공장 외에도 식당·기계실·사무실 용도의 공간이 포함됩니다.
• 매각 제외 설비. 공장 내부에 타인 소유로 탐문된 호이스트크레인(5Ton)이 존재하며 매각에서 제외됩니다. 공장 가동을 계획한다면 해당 설비의 소유권과 사용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이러한 사항만으로 설비 성능이나 현장 유지관리 상태까지 확인되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 특정 산업시설에 적합하게 구성된 공장은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 특히 건물만 매각되는 경우에는 토지 사용권의 확보 여부가 재매각과 담보가치 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 가격 검증. 실제 공장 거래사례에 근거한 비교 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 3,596,087,560원의 적정성은 별도 감정 검토와 유사 공장 거래사례 검증을 통해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 소유권 확인. 매각대상이 건물로 한정된 만큼 토지등기부를 확보하고 건물 소유자와 토지 소유자의 관계를 확인하세요. 토지 소유권이 함께 이전되는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서에 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 과거 토지·건물 소유권 관계, 담보권 설정 당시의 상태 및 관련 법률요건을 전문가와 검토해야 합니다.
• 정확한 매각 범위. 일괄매각 대상 건물과 제시외 건물(㉠~㉨)의 실제 범위, 건물별 위치 및 이용상태를 물건목록·감정평가서 원본과 대조하세요.
• 공동담보 확인. 전북은행과 성지모듈러스 근저당에는 다른 공장동의 공동담보가 기재되어 있습니다. 관련 건물과 토지의 권리관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 점유 법인 확인. 피엔케이 주식회사와 PNK주식회사가 동일 법인인지 확인하고, 실제 임차 법인 수, 점유 범위, 임대차계약서, 보증금 및 사업자등록 내용을 검토하세요.
• 매각 제외 기계기구. 호이스트크레인(5Ton)은 매각에서 제외됩니다. 설비 소유자와 공장 운영에 필요한 기계기구의 사용·철거·인도 문제를 확인하세요.
• 배당계산 검증. 전북은행 2,769,200,000원과 성지모듈러스 240,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 배당액은 확정채권액과 조세채권 등에 따라 달라지므로 배당표를 확정금액으로 취급하지 마세요.
• 토지 사용비용. 법정지상권이 성립하는 경우의 사용료 가능성과 성립하지 않는 경우의 토지 소유자와의 협의·분쟁 가능성을 모두 검토하세요.
• 공장 실거래와 현장 조사. 산업시설의 수요, 설비 상태, 건축물의 물리적 상태, 이용 가능성 등을 확인하고 감정가만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각물건목록을 확인하고 필요한 법률 검토를 진행하세요.

맺으며 — “근저당이 지워져도 땅 문제는 남는다”

김제 와이지에스공장 경매는 등기상 담보권의 말소 구조만으로 판단할 물건이 아닙니다. 전북은행 근저당권과 성지모듈러스 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리가 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 건물만 매각되고 토지는 제외됩니다. 더구나 매각물건명세서가 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시하고 있습니다. 점유 법인의 임대차관계도 완전히 파악되지 않았으며, 공장 내부의 호이스트크레인(5Ton)은 매각대상에서 제외됩니다.

신건 최저가가 3,596,087,560원이고, 1회 유찰 시 2,876,870,048원, 2회 유찰 시 2,301,496,038원으로 낮아지는 시나리오가 있더라도 가격이 낮아진다는 사실 자체가 안전한 취득이나 저렴한 매입을 의미하지는 않습니다. 실거래 비교 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 매력도를 판단할 수 없기 때문입니다.

결론은 입찰 보류 및 핵심 권리 확인 우선입니다. 토지 소유권·사용권·법정지상권과 실제 점유관계, 매각 제외 설비를 확인한 뒤에야 공장으로서의 실질 가치와 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 등기된 근저당이 소멸한다는 장점보다, 건물의 계속 사용 가능성을 아직 확정할 수 없다는 위험이 더 큰 사건입니다.