전주지방법원 2026타경143. 완주군 봉동읍 둔산리의 전주첨단코아루아파트 105동 12층 1203호가 경매에 나왔습니다. 등기부상 소유자는 주식회사호원정공이며, 2017.01.17 소유권이전 당시 거래가액은 149,000,000원입니다. 같은 날 전북은행이 채권최고액 142,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이번 임의경매도 전북은행이 신청했습니다.
단순한 무임차 아파트와는 다릅니다. 전입자 김호중의 주민등록 전입일은 2017.01.20로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 김호중은 2018년 최인철 명의 후순위 근저당권의 채무자와 동일한 이름으로, 임차인인지 관계인인지 실제 점유관계를 추가로 살펴볼 필요가 있습니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 동일 평형 최근 실거래 평균과 최신 거래가 모두 최저가보다 낮습니다. 권리 소멸 예상과 가격 경쟁력은 별도로 판단해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산리 898-2 전주첨단코아루아파트 105동 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 둔산3로 63 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 비교면적 84.9599㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사호원정공 (2017.01.17 소유권이전 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 전북은행 |
| 청구금액 | 220,316,777원 |
| 입찰기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2017.01.17 전북은행 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 점유 관련 | 김호중 전입신고 · 보증금 및 임대차 관계 확인 필요 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당
권리분석의 출발점은 2017.01.17 설정된 전북은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 국민은행·신한은행·한국스탠다드차타드은행 근저당 및 과거 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석에서는 전북은행 근저당을 말소기준으로 보며, 그 후 설정된 최인철의 근저당, 중소벤처기업진흥공단·근로복지공단·기술보증기금의 가압류, 각종 압류와 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 전입자 분석 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호중 | 2017.01.20 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
김호중의 전입일은 2017.01.20로 전북은행의 말소기준 근저당 설정일 2017.01.17보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 확인된 권리관계 기준으로는 매수인이 임대차보증금을 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았다는 점은 별개입니다. 이 자료만으로 김호중의 실제 임대차계약 존재 여부나 점유 형태를 확정할 수 없습니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 높다
전주첨단코아루1차는 757세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2005.04.30입니다. 비교 대상은 전용 84.92~84.96㎡대의 동일 평형 실거래입니다. 최근 거래 12건의 평균은 175,750,000원이고, 최신 거래는 2026.09 · 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 8 | 178,500,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 176,500,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 175,750,000원 |
최근 실거래는 152,000,000원~187,000,000원에 분포합니다. 거래별 층과 가격 차이가 적지 않아 단순 평균만으로 개별 호수의 가치를 확정할 수는 없습니다. 다만 신건 최저매각가 184,000,000원은 최근 거래 평균 175,750,000원보다 높고, 최신 거래 170,000,000원도 웃돕니다.
특히 최신 거래가 최근 평균보다 낮다는 점은 주의할 요소입니다. 단일 거래만으로 시세 전체의 하락 추세를 단정할 수는 없지만, 최저가가 최근 평균과 최신 거래 모두를 초과한다는 사실만으로도 신건의 가격 경쟁력은 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 예상배당입니다. 총 채권액 513,977,532원에 비해 매각대금이 부족하여 후순위 채권에서 상당한 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 근저당 · 전북은행 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 2. 근저당 · 최인철 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 42,101,852원 | 7,824,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 9,075,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 184,000,000원 |
|---|---|
| 추정 집행비용 | 3,376,000원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 180,624,000원 |
| 채권액 합계 | 513,977,532원 |
| 예상 미배당 합계 | 333,353,532원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
위 배당은 집행비용과 채권최고액 등에 기반한 단순 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 법정기일, 당해세, 압류채권의 우선순위, 동순위 채권 간 안분배당, 최우선변제권 및 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 가압류채권별 표시 배당액은 법원 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 동일
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 333,353,532원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 369,638,332원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 398,666,172원 | 0원 |
현재 신건의 최저가는 최근 실거래 평균보다 높지만, 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원으로 내려갑니다. 해당 가격대에서는 최근 실거래와의 비교상 가격 차이가 커집니다.
반면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 전북은행의 경매 청구액은 220,316,777원인데, 신건 배당 가정에서도 전북은행의 예상배당은 채권최고액 기준 142,800,000원입니다. 따라서 신청채권자의 청구액 전부가 충족되는 시나리오는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉서초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 12층으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 인접지와 등고 평탄한 아파트 부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로 공시지가 기준액은 342,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역, 지방산업단지, 일반주거구역, 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 사항이 확인됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 757세대 단지이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 152,000,000원부터 187,000,000원까지 거래가격 차이가 있어 개별 호수의 층·향·수리상태를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세 비교. 신건 최저가 184,000,000원은 최근 12건 평균 175,750,000원과 최신 거래가 170,000,000원보다 높습니다. 시세보다 저렴한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
- 전입자 김호중의 실제 지위. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 관계 확인. 김호중이 최인철 근저당의 채무자로 등장하는 점을 고려하여 실제 점유 형태와 관계인 여부를 살펴봐야 합니다.
- 세금 및 공적채권. 정읍세무서, 국민건강보험공단, 정읍시 관련 압류의 상태와 조세 법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2020타경839 사건은 취하, 2021타경6094 사건은 기각으로 관련 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 사건과 구분하여 확인하세요.
- 명도 및 점유. 보증금 인수와 실제 인도 문제는 다릅니다. 전입자 또는 관계인이 점유 중이라면 인도명령, 명도 협의 및 그에 따른 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 비용은 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도 신건 가격은 비싸다”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하며, 매수인의 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 이것만으로 무조건 안전한 경매라고 판단하기는 어렵습니다. 김호중의 점유 및 임대차 관계가 확인되지 않았고, 조세 관련 압류와 복잡한 채권관계가 존재합니다.
결정적인 문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 184,000,000원은 최근 12건 평균 175,750,000원의 104.7%이고, 최신 거래가 170,000,000원보다도 높습니다. 권리 소멸 가능성이 높다는 이유만으로 신건에 가격 가점을 부여할 근거는 부족합니다.
결론은 권리 구조는 검토 가능, 점유·조세 확인은 필수, 가격은 유찰 후 재평가입니다. 향후 매각가격이 조정되더라도 실거래 수준과 개별 물건 상태를 함께 평가해야 합니다. 현재 시점에서는 무리한 신건 응찰보다 권리와 점유관계를 확정하고 가격 경쟁력이 생기는지를 확인하는 접근이 적절합니다.
