전주지방법원 2026타경144. 전주시 완산구 평화동1가의 주건축물 에이동 4층 402호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 기재돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 2013년 준공된 24세대 규모 공동주택이며, 해당 호실의 전용면적은 74.32㎡입니다.
권리의 출발점은 2018년 9월 20일 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,400,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 임의경매가 개시됐으며, 그 뒤 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 추가됐습니다. 임차인의 전입일도 2018년 근저당 설정일보다 늦습니다.
따라서 등기상 인수할 임차보증금이나 근저당권은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 물건은 임차인이 없는 빈집이 아닙니다. 실제 임차인과 보증기관의 승계신고를 구별해야 하고, 임차권등기상 배당요구가 예상배당 계산에 어떻게 반영되는지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 382-5 주건축물 에이동 4층 402호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(다세대주택) 사건상 분류: 아파트 |
| 전용면적 / 층 | 74.32㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 2013.10.08 준공 · 24세대 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 |
| 소유자 | 장소영 (단독소유) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 전주성가신용협동조합 |
| 신청 청구액 | 57,078,848원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.20 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 80,400,000원 |
| 근저당 채무자 | 이정구 |
| 실제 임차인 | 안선주 · 1명 |
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 · 안선주 보증금 대위·승계 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
등기부에는 과거 경매와 여러 압류·가압류 이력이 있지만, 과거에 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리는 구별해야 합니다.
2013년 전주동부신용협동조합 근저당권 102,000,000원은 2014년 8월 28일 해지돼 이미 말소됐습니다. 2014년 강제경매 역시 취하돼 종료됐고, 과거 압류 및 가압류도 해제됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 이러한 과거 권리들이 아니라 2018.09.20 전주성가신용협동조합 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 1건
임차인 조사에서 가장 중요한 사항은 안선주와 한국토지주택공사를 서로 다른 임차인으로 합산하면 안 된다는 것입니다. 한국토지주택공사는 안선주 보증금에 대한 대위·승계 관계로 등기된 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 이름 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안선주 402호 · 주거 · 실제 임차인 |
전입 2022.08.04 확정일자 별도 확인 |
미상 | 대항력 없음 전입일이 말소기준 이후 |
우선변제 확인 필요 보증기관 승계 관계 존재 |
| 한국토지주택공사 보증기관 · 임차권등기 |
주민등록일 2022.08.04 확정일자 2022.07.07 등기 2026.06.11 |
58,000,000원 등기상 승계금액 |
대항력 없음 | 배당요구 신고 대위·승계 중복 |
실제 임차인 1명(안선주). 한국토지주택공사의 58,000,000원은 안선주 보증금 관련 대위·승계 신고금액으로, 독립된 두 번째 보증금이 아닙니다. 안선주의 실제 임대차 보증금과 승계 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
특히 대항력과 우선변제권은 별도로 판단해야 합니다. 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금을 인수시키지 못하더라도, 배당요구와 임차권등기에 따른 배당관계는 별도로 검토해야 합니다. 임차인의 실제 점유 상태도 낙찰 후 인도 및 명도에 직접적인 영향을 줍니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 21,000,000원 높다
가격 판단의 기준이 되는 최근 실거래는 2026년 7월 125,000,000원입니다. 신건 최저매각가 146,000,000원은 이 거래보다 21,000,000원 높은 가격이며, 최근 거래가의 116.8%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.07 | 71.75㎡ | 4층 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 최근 12개월 | 71.75㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 신건 | 74.32㎡ | 4층 | 146,000,000원 |
| 최근 거래 대비 | — | — | — | 116.8% |
비교 거래는 전용 71.75㎡, 경매 대상은 전용 74.32㎡로 면적이 서로 다릅니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 표본 평균과 최신 거래가가 동일하며, 이를 대상 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 계산은 아래와 같습니다. 다만 임차권등기권자의 배당요구 및 우선변제 가능액이 별도로 반영되지 않은 계산이므로, 소유자 잔여금은 확정된 지급액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 단순 계산상 잔여금 | — | 62,756,000원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 0원 |
집행비용 2,844,000원, 근저당 배당 80,400,000원, 단순 잔여금 62,756,000원의 합계는 146,000,000원입니다. 채권최고액 기준 가정이며, 당해세·임차권등기권자의 배당·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 인수는 0원
대항력 있는 선순위 임차보증금을 인수하는 유형과 달리, 이 물건은 확인된 임차권이 말소기준 이후에 형성된 구조입니다. 따라서 주어진 권리관계가 유지된다면 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수액이 함께 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 낮아질수록 배당가능액은 달라집니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 단순 잔여금 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 146,000,000원 | 80,400,000원 | 62,756,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 116,800,000원 | 80,400,000원 | 33,964,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 93,440,000원 | 80,400,000원 | 10,958,080원 | 0원 |
각 유찰 회차는 가상 시나리오입니다. 잔여금은 임차권자 및 기타 우선배당권자에 대한 배당을 반영하지 않은 계산상 금액입니다. 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
첫 번째 유찰 가정 가격인 116,800,000원은 최근 실거래 125,000,000원보다 낮아집니다. 두 번째 유찰 가정에서는 93,440,000원입니다. 그러나 현재 가격 비교 표본이 1건이고 거래 면적이 다르므로, 유찰 이후 가격이 곧바로 적정한 매수가격이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주시 완산구 평화동1가 소재 평화초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재한 기존 주거지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 위치해 접근성과 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지 및 타일 마감, 샤시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 서측 폭 약 5m 내외 도로를 이용합니다. 토지는 완만한 경사지에 조성된 부정형 일단의 공동주택부지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 평화초등학교 상대보호구역, 지적재조사사업지구에 해당하며 일부 토지는 자연경관지구에도 포함됩니다.
- 토지지표. 공시지가 285,600원/㎡, 관련 토지면적 417.0㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 직접적인 매매가격을 의미하지는 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 24세대의 소규모 공동주택이고 확인되는 최근 거래는 1건입니다. 거래 유동성과 매매가격의 안정성을 대단지와 같은 수준으로 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건종류 확인. 사건상 아파트로 분류되어 있지만 실제 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 보완. 최근 거래는 71.75㎡, 대상은 74.32㎡입니다. 유사 면적의 추가 거래, 내부 상태, 층과 향을 반영해 매수가격 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 안선주 확인. 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 승계 확인. 58,000,000원 임차권등기와 대위·승계 범위를 확인하되, 안선주 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당표 보완. 한국토지주택공사의 배당요구와 우선변제 여부를 확인해야 합니다. 단순 계산상 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
- 명도 계획. 매수인 인수보증금이 없더라도 점유자의 인도, 임차권등기 정리, 실제 명도 협의는 별도 과제입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
- 과거 권리 정리. 2013년 근저당, 2014년 강제경매 및 과거 압류·가압류가 말소된 이력을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전 기일 변경, 취하, 정지 여부와 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”
전주지방법원 2026타경144는 말소기준이 명확한 물건입니다. 2018년 전주성가신용협동조합 근저당권을 기준으로, 이후 형성된 임차권등기와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차보증금 인수액 역시 0원으로 판단됩니다.
다만 실제 임차인은 안선주 1명이고, 한국토지주택공사의 58,000,000원은 이 임차인 보증금에 관한 대위·승계 신고입니다. 별도의 보증금으로 더해 계산하면 안 되며, 배당요구 및 우선변제 관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
그리고 가장 큰 판단 요소는 가격입니다. 신건 최저매각가 146,000,000원은 최근 거래 125,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 비교 거래의 면적 차이와 부족한 표본을 고려해도, 현 단계에서 신건 가격이 저렴하다는 결론을 낼 근거는 없습니다.
권리 인수는 낮은 위험, 임차관계는 확인 필요, 가격은 보류. 이 물건은 말소기준권리 판단보다 얼마에 매수할 것인지와 실제 임차관계를 얼마나 정확히 확인하는지가 더 중요한 경매입니다.
