전주지방법원 2026타경153. 전주시 덕진구 금암동 628-16에 있는 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다중주택입니다. 건물은 벽돌구조 콘크리트슬라브지붕 2층이며, 토지면적은 241.0㎡입니다.

소유자는 김동필입니다. 2019년 전주김제완주축산업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당이 먼저 설정되고, 2023년 전북은행의 채권최고액 184,000,000원 근저당이 추가되었습니다. 전북은행이 신청한 임의경매의 청구금액은 126,537,457원입니다. 두 근저당 모두 토지를 공동담보로 하고 있습니다.

등기권리 자체는 비교적 단순하지만, 낙찰자가 실제로 취득하는 것은 여러 개의 실로 나뉘어 이용되는 건물과 그 토지입니다. 점유자별 임대차계약, 전입, 보증금, 확정일자 여부에 따라 명도와 실제 취득비용이 달라질 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2019.04.10 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원입니다. 2023.01.17 설정된 전북은행 근저당권 184,000,000원과 2026.03.24 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

2009년 유한회사 연합가축약품의 3,166,445원 가압류는 2009.09.24 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 가압류로 취급할 사안이 아닙니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

현재 확인된 명시 인수액은 0원이지만, 이는 모든 실의 점유관계가 확인되어 보증금 위험이 없어졌다는 의미는 아닙니다. 실제 임차인이 발견된다면 각 임차인별로 대항력, 우선변제, 배당액과 미배당 보증금을 별도로 검토해야 합니다. 점유 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다.

② 가격 검토 — 신건 611,201,480원, 시세 우위는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 611,201,480원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이어서 감정가 대비 가격 인하는 없습니다. 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지 판단하려면 인근 유사 토지·건물의 거래가격과 임대수익을 함께 확인해야 합니다.

특히 본건은 일반적인 아파트 한 세대의 매매가격으로 판단할 수 없습니다. 대지 241.0㎡, 2층 건물, 현황 다중주택, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물까지 함께 고려해야 합니다. 토지의 개별공시지가는 527,000원/㎡이지만, 공시지가만으로 낙찰가의 적정성이나 실제 처분가능가격을 판단할 수는 없습니다.

아래는 유찰이 발생할 경우를 가정한 매각가격과 배당 시뮬레이션입니다. 각 회차의 채권 미배당액은 0원으로 계산되지만, 이는 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 결과입니다. 임차인 보증금이 없다고 확인한 결과는 아닙니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 소유자 잔여액은 추정 집행비용과 채권최고액 기준 배당을 반영한 계산입니다. 실제 임차인·세금·배당채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 611,201,480원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용 8,512,015원, 근저당권자들에 대한 예상배당 268,000,000원을 반영하면, 소유자에게 돌아가는 계산상 잔여액은 334,689,465원입니다.

다만 이 계산은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 합니다. 전북은행의 경매신청 청구금액은 126,537,457원으로, 근저당 채권최고액 184,000,000원과 다릅니다. 따라서 표의 예상배당액을 실제 확정채무나 최종 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당요구 및 확정채권액은 별도 확인이 필요하며, 소유자 잔여액도 변동될 수 있습니다. 채권 미배당 0원과 매수인 임차보증금 인수위험 0원은 서로 다른 판단입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용사항 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 금암동 소재 전주 덕진소방서 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 주로 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 백제대로가 통과합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 벽돌구조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 페인팅·벽지·타일 마감이고, 난방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 건축법상 단독주택의 세분류인 다중주택으로 이용 중입니다. 공부상 단독주택 2가구와 달리 현황은 1층 6개실·2층 8개실입니다. 실제 이용현황에 따른 임대차 및 건축물대장 확인이 중요합니다.
• 토지. 지목은 대지, 면적은 241.0㎡입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다. 개별공시지가는 527,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 특정용도제한지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다. 소로1류 및 소로2류 접함 사항도 확인됩니다. 실제 건축·증축·용도변경 가능 여부는 관련 부서 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물 외에 제시외 건물 ㉠~㉥이 포함됩니다. 매각 대상의 위치, 구조, 사용상태와 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격만으로 가치를 판단하기 어려운 다중주택 이용 물건입니다. 토지 가치, 건물 상태, 실별 점유관계, 임대수익과 실제 처분가능가격을 함께 검토해야 합니다. 현재 가격이 시장에서 어느 수준인지 단정할 근거는 충분하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입세대·점유자 조사. 1층 6개실, 2층 8개실 각각에 대해 실제 점유자를 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 상태에서 임차인이나 보증금이 없다고 단정하면 안 됩니다.
• 임차인의 대항력. 임대차계약일, 실제 점유 개시일, 주민등록 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 2019.04.10 말소기준일 전후의 대항요건 충족 여부를 구분해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 불명확한 점유자는 대항력 유무가 확정되지 않은 상태로 취급해야 합니다.
• 보증금 인수액 재산정. 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우 실제 배당예상액과 미배당 보증금을 산정해야 합니다. 매수인 실질취득금액은 낙찰가뿐 아니라 인수할 보증금을 포함해 검토해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물 ㉠~㉥이 매각범위에 포함됩니다. 감정평가서의 건물 표시와 현장 구조를 대조하고, 사용현황·경계·현실적인 관리상태를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 단독주택 2가구이지만 현황상 다수의 실로 구성되어 있습니다. 건축물대장, 실제 구조, 용도 및 관련 인허가 상태를 확인해야 합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 모든 이용상태가 적법하다고 확정할 수는 없습니다.
• 공동담보와 배당원본. 두 근저당 모두 토지를 공동담보로 합니다. 토지·건물 등기와 실제 담보범위를 대조하고, 전북은행 청구금액 126,537,457원과 채권최고액 184,000,000원의 차이를 구분하여 최종 채권계산 및 배당관계를 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 611,201,480원이 실제 시세보다 낮은지 인근 유사 토지·다중주택 거래와 임대수익으로 검증해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비·공과금. 다수 실의 점유관계에 따라 명도 난도가 달라질 수 있습니다. 현장 점유, 체납 공과금, 관리상태와 추가 비용을 조사해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 대조. 2026.10.26 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 전입 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “명시 인수 0원 ≠ 점유위험 0원”

전주 금암동 628-16의 등기상 권리관계는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2019년 전주김제완주축산업협동조합 근저당이고, 그 이후 전북은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오래전 가압류도 이미 말소되었으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권 문제도 없습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 실제 이용상태입니다. 공부상 단독주택 2가구인 건물이 현황상 1층 6개실·2층 8개실의 다중주택으로 이용되고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인과 보증금 인수위험이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저매각가 611,201,480원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 실제 비교 시세가 확인되지 않았으므로 저렴하다는 평가나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도, 확인되지 않은 임차보증금 인수위험이 남아 있다면 실질취득금액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차와 적정가격은 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 우선순위는 실제 점유관계 확인, 보증금 인수위험 검증, 공부와 현황 대조, 그다음 시장가격 비교입니다. 이 확인 없이 신건 최저가만 기준으로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.