* 인수 0원은 제시된 예상배당 산식의 결과입니다. 조성필의 보증금과 대항력에 따른 실제 매수인 인수금액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

전주지방법원 2026타경157. 전북특별자치도 김제시 요촌동 555에 위치한 연립/다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로, 1층은 소매점과 주택, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 412.1㎡이며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.

등기부상 소유자는 배해경입니다. 2013년 우리은행 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원, 2021년 신한은행 후순위 근저당권의 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 다수의 가압류·압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

말소기준은 2013.04.16 우리은행 근저당권입니다. 2021년 신한은행 근저당권과 2025년 이후 가압류 7건·압류 3건, 경매개시결정 2건은 모두 말소기준권리 이후에 발생하여 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유자 분석 — 조성필의 권리가 핵심 변수

실제 점유자 관련 신고 1명. 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 조성필의 전입일을 기준으로 검토했습니다. 보증기관 대위신고에 따른 중복 집계는 없습니다.

조성필의 전입일은 우리은행 근저당권 설정일보다 앞서므로 선순위 대항력 성립 가능성을 우선 검토해야 합니다. 다만 전입 사실만으로 주택의 인도·점유, 실제 임대차계약, 대항력 성립시점 등을 모두 확인할 수는 없습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위도 판정하기 어렵습니다.

특히 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우라면, 실질취득액은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액입니다. 만약 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 메리트 단정 금지

현재 감정가와 최저매각가는 모두 487,128,260원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가가 그대로 입찰 기준금액입니다. 다만 동일 지역·유사 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 487,128,260원 가정)

위 표는 집행비용 7,271,283원과 근저당권 채권최고액 등을 반영한 단순 추정배당입니다. 실제 확정 채권액, 세금 우선순위, 압류채권, 선순위 임차인의 배당 또는 인수 여부에 따라 결과가 달라집니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

채권총액을 582,766,037원으로 놓은 배당 추정상 신건에서도 102,909,060원의 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 199,319,266원, 2회 유찰 시 276,168,620원으로 미배당액이 증가합니다.

신한은행 신청 청구액은 154,244,283원입니다. 단순 배당모형에서는 신건에 180,000,000원, 1회 유찰 시 143,446,771원, 2회 유찰 시 66,597,417원이 배당되는 것으로 산출되어, 유찰이 진행되면 신청채권자의 청구액 충족 여부도 달라집니다. 다만 이는 근저당 채권최고액을 사용한 산식이며 실제 확정 채권액에 따른 배당액과 일치한다는 보장은 없습니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김제교육지원청 남측 인근입니다. 택지개발구역으로 가로와 획지가 정비되어 있고 주상복합 및 주거용 건물이 주를 이루는 지역입니다.
• 교통. 주변에 간선도로와 지선도로가 정비되어 있으며 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 1층은 소매점·주택, 2층은 주택입니다. 급배수시설, 위생설비, 주택부분 보일러시설이 있습니다.
• 토지. 면적 412.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 가로장방형이고 소로각지에 해당합니다.
• 도시계획. 요촌지구단위계획구역, 택지개발지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. 229,100원/㎡로 확인되며, 공시지가를 해당 부동산의 실제 거래가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 포함됩니다. 부속건물의 구조·면적·사용상태 및 점유관계를 매각 범위와 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 위반 내용과 시정 가능성, 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 소매점·주택 복합 이용, 제시외 건물 및 위반건축물 상태가 거래와 대출 심사에 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적인 영향과 시장가격은 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 전입자 조사. 조성필의 2011.08.17 전입과 실제 점유·주택 인도·임대차계약 관계를 확인하세요.
• 보증금 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 검토한 뒤 낙찰자의 인수금액을 확정해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 인수보증금과 추가 부담을 반영하고, 그 합계를 시장가격과 비교하세요. 보증금 미확정 상태에서 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 위반건축물 원인 확인. 일반건축물대장과 현황을 대조하여 위반 부분, 원상복구 가능성, 이행강제금 및 인허가 문제를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)의 위치, 실제 이용상태, 점유자 및 비용 부담을 확인하세요.
• 상가·주택 점유구분. 1층 소매점과 주택 및 2층 주택의 실제 사용·임대차·점유관계가 서로 다를 가능성을 검토하세요.
• 배당순위 재검토. 우리은행·신한은행의 실제 채권액과 김제시·국민건강보험공단 압류채권, 세금 우선순위를 확인하세요.
• 실거래 비교. 같은 지역의 유사한 토지·건물·상가주택 거래사례를 검토한 후 적정 입찰가격을 산정하세요.
• 명도 가능성. 조성필 및 실제 점유자의 법적 지위에 따라 인도와 명도 절차가 달라질 수 있으므로 권원 확인을 먼저 진행하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장의 최신 내용을 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리가 많아도, 인수 위험이 없는 것은 아니다”

이 사건은 등기부상 권리 소멸만 보면 정리 가능한 구조입니다. 2013년 우리은행 근저당권을 기준으로 신한은행 근저당과 다수의 가압류·압류가 소멸하고, 현재 가정 매각가에서도 채권자들에게 상당액이 배당됩니다.

그러나 실제 낙찰자의 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 2011.08.17 전입한 조성필의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 이 권리가 실제 인수보증금으로 연결될 경우, 현재 제시된 최저매각가보다 실질취득액이 커질 수 있으며, 유찰에 따라 낙찰가가 내려가더라도 그 효과가 상쇄될 수 있습니다.

여기에 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 상가·주택 복합 이용, 제시외 건물 포함이라는 물건 자체의 검토사항도 있습니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않았으므로 487,128,260원의 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인 우선입니다. 선순위 점유자의 법적 지위와 인수보증금, 위반건축물 관련 부담을 확인하고 실제 취득비용을 산정한 다음에야 입찰 여부와 가격을 결정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 무엇을 떠안게 되는지를 먼저 확정하는 것입니다.