전주지방법원 2026타경30085. 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 249-1 소재 부동산의 강제경매 사건입니다. 사건상 물건분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서의 실제 이용상태에는 단독주택·우사·퇴비사·제조업소가 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 공동주택 경매로 접근하면 안 됩니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물과 태양광시설까지 포함되어 있어, 건물별 이용현황과 토지별 규제도 함께 살펴야 합니다.

등기부상 소유자는 최금옥입니다. 현재 말소기준이 되는 순창군산림조합 근저당은 채무자 허용덕을 대상으로 설정되어 있습니다. 이후 채권자 이승호가 청구금액 500,000,000원으로 강제경매를 진행했습니다. 그런데 제공된 배당모형에서는 순창군산림조합 근저당에 매각대금이 배분되면서, 신청채권자 이승호에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

기존 동김제농업협동조합 근저당권(채권최고액 240,000,000원)은 2025.08.14 해지에 따라 말소되었습니다. 같은 날 순창군산림조합이 채권최고액 227,500,000원과 237,900,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 가운데 을구 3번 (1) 근저당권이 말소기준권리로 파악되며, 관련 근저당권 및 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 2023.08.23 전입한 강진의 존재가 중요합니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만, 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고만이 아니라 적법한 임대차와 주택 인도 등 요건을 함께 검토해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재 상태에서는 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상으로 판단하는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 확인 필요

현황조사·매각물건명세서상 확인되는 전입자 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 강진이 임차인인지, 어떤 목적물을 점유하는지와 보증금 액수는 추가 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 인수형 구조의 성립 여부와 총취득원가 모두 미확정입니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,381,600원 가정)

위 배당은 채권최고액과 신청채권액을 기준으로 한 계산상 추정치입니다. 순창군산림조합의 실제 피담보채권액, 배당순위, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제, 공동담보 배당관계 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 655,233,742원이 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

현재 회차 기준으로 집행비용 5,215,342원을 제외하면 채권자에게 배분되는 금액은 310,166,258원입니다. 순창군산림조합 첫 번째 근저당 채권최고액 227,500,000원은 전액 반영되지만, 두 번째 237,900,000원 중 예상배당은 82,666,258원에 그칩니다. 그 결과 신청채권자 이승호의 500,000,000원 청구액은 전액 미배당으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 별개

유찰 시 최저매각가는 252,305,280원, 201,844,224원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이는 경매대금의 하락을 보여줄 뿐, 실제 매수인의 취득비용 감소를 보장하지 않습니다. 강진에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 추가 인수액을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김제시 금구면 낙성리 분토마을 내 및 남서측 인근. 주위에 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재한 농촌지대이며 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 주택. 2(가)는 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로, 벽돌치장쌓기 등 외벽 마감과 벽지·타일 등의 내부 마감이 기재되어 있습니다. 난방설비도 갖추고 있습니다.
• 축사 관련 건물. 7(나), 8(다), 9(라)는 강파이프구조 강판지붕 단층 건물로, 대부분 무벽체이며 일부 콘크리트 옹벽 마감입니다. 우사 및 퇴비사로 이용되는 것으로 조사되었습니다.
• 제조업소. 11(마)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다. 실제 사용·인허가 상태를 확인해야 합니다.
• 태양광시설. 태양광설비가 존재하며 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 시설의 권리관계 및 관리·운영 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 확인된 토지 정보 중 지목은 대, 면적은 600.0㎡이며 평지·사다리형, 세로한면 접면입니다. 공시지가는 33,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 대상 토지별로 계획관리지역·자연취락지구·농림지역·농업진흥구역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 개별 필지별 적용 제한을 구분해야 합니다.
• 환금성. 농촌 주거시설과 축사·제조업소가 함께 있는 복합 이용 물건입니다. 일반 주택과 매수 수요가 다를 수 있어 토지·건물별 가치와 실제 활용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 강진의 점유·임대차 관계. 2023.08.23 전입자의 실제 점유 여부, 점유 목적물, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수보증금 확인. 대항력 성립 여부와 미배당 보증금이 확정되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 배당모형상 인수 0원을 확정적인 권리 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
• 근저당·공동담보. 순창군산림조합의 채권최고액 227,500,000원·237,900,000원은 각각 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 경매절차 진행 상태. 2026.08.20 채무자겸소유자 허OO 관련 신청취하통지서가 발송되어 2026.08.24 도달한 기록이 있습니다. 이 기록만으로 경매 취하가 완료되었다고 단정할 수 없으므로 매각기일 유지 여부와 절차 상태를 반드시 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(㉠)과 태양광시설이 포함되어 있으므로 매각목록, 감정평가서, 현황도, 토지·건물 등기부를 대조해야 합니다.
• 건축·영업 관련 사항. 우사·퇴비사·제조업소의 건축물대장, 인허가, 실제 이용현황과 규제 적합성을 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 일반적인 주택 매매사례가 아니라 토지와 다양한 건물 용도를 함께 고려한 비교가격이 필요합니다. 검증된 시세 없이 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 명도·추가비용. 소유자와 전입자의 실제 점유관계, 인도 가능성, 시설 관리비용, 세금 및 미확인 채무 등을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수 위험”

이 사건은 315,381,600원이라는 감정가만으로 평가할 수 있는 물건이 아닙니다. 등기상 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 2023.08.23 전입한 강진이 어떤 권리를 가지는지는 별도 확인이 필요합니다. 보증금도 알려지지 않아 실제 인수액을 산정할 수 없으며, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 표기만으로 이 불확실성을 해소하기는 어렵습니다.

또한 단독주택, 축사 관련 시설, 제조업소, 여러 토지와 태양광시설을 포함하는 복합 부동산입니다. 현재 검증된 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 대비 유찰률이 낮아진다고 곧바로 저렴해지는 것은 아닙니다. 신청취하통지서 발송 기록까지 고려하면 매각절차의 진행 상태도 확인 대상입니다.

결론은 가격 판단에 앞선 권리·절차 확인입니다. 선순위 전입자의 법적 지위와 보증금, 실제 매각 범위, 필지별 규제, 현행 매각기일 및 적정 시장가치를 확인한 이후에야 입찰 여부와 상한가를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 평가는 D등급 · 입찰 보류입니다.