전주지방법원 2026타경30216. 전주시 덕진구 인후동1가에 있는 인후꿈마을부영아파트 206동 11층 1102호입니다. 1999년 사용승인을 받은 15층 철근콘크리트조 아파트의 11층 세대로, 단지는 1,335세대 규모입니다. 전주온고을중학교 북서측에 인접한 주거지역에 위치하며, 차량 접근과 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
현재 소유자는 박창현으로, 2018년 11월 26일 109,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 64,130,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 고산농업협동조합의 가압류가 등장했고, 이를 본압류로 이행하는 강제경매가 개시됐습니다.
중요한 점은 권리의 선후관계입니다. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 고산농업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 신한은행 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전 등기됐지만, 별도의 신규 선순위 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 139,000,000원은 최근 거래 평균을 약 1,021만원 웃돌고, 2026년 9월 최신 거래금액보다도 700만원 높습니다. 권리상 인수액이 없다는 장점만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 890-1 인후꿈마을부영아파트 206동 1102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 무삼지로 40 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 기준 전용 59.93㎡ · 15층 중 11층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 1999.09.06 사용승인 |
| 단지규모 | 인후꿈마을부영(2차) · 1,335세대 |
| 소유자 | 박창현 (2018.11.26 소유권 취득 · 당시 거래가 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 고산농업협동조합 / 102,179,213원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.26 을구 7번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 64,130,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.13 한국주택금융공사로 이전 등기 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준은 2018년 11월 26일 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 이후 고산농업협동조합이 2024년 1월 12일 청구금액 10,268,477원으로 가압류했고, 2026년 2월 27일 해당 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
매각물건명세서에는 매각으로 소멸하지 않는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 등기상 권리관계에서는 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인 없음, 현장 확인 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 임차인 보증금 인수를 전제로 한 권리도 확인되지 않으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리 역시 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인이나 사용자가 있는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실을 실제 거주자나 명도 문제가 전혀 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.39억은 최근 거래 평균보다 높다
인후꿈마을부영(2차) 동일 면적 59.93㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 9월까지로, 신건 입찰가격을 검토하기에 중요한 최근 거래 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 8 | 121,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.93㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 13 | 134,500,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 128,791,666원 |
최근 12건 거래금액은 110,000,000원~145,000,000원에 분포하고, 평균은 128,791,666원입니다. 최고 거래금액은 현재 최저가보다 높지만, 평균과 최신 거래가가 모두 최저가보다 낮기 때문에 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건과 같은 11층의 2026년 7월 거래가 135,000,000원도 참고할 만합니다. 현재 최저가는 해당 거래금액보다 4,000,000원 높습니다. 물론 같은 층이라도 동·향·내부상태 등에 따라 가격은 달라지지만, 신건 가격이 충분히 할인됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 비교우위 발생
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오를 적용하면 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원입니다. 매수인 인수 예상액은 각 시나리오에서 모두 0원이므로, 권리관계에 변동이 없다는 전제에서는 낙찰가격 하락이 실질 매입가격 하락으로 연결됩니다.
| 시나리오 | 최저가 가정 | 매수인 인수 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 139,000,000원 | 0원 | 107.9% |
| 1회 유찰 가정(80%) | 111,200,000원 | 0원 | 약 86.3% |
| 2회 유찰 가정(64%) | 88,960,000원 | 0원 | 약 69.1% |
유찰 가격은 제시된 회차별 가정치이며, 향후 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 실질 취득에 필요한 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
예상배당은 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권을 배당하는 계산입니다. 이 사건의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전 등기돼 있으므로 실제 배당권리자와 채권액을 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,746,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 신한은행 설정분(한국주택금융공사로 이전) | 64,130,000원 | 64,130,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 고산농업협동조합 | 10,268,477원 | 10,268,477원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 · 고산농업협동조합 | 별도 확정 필요 | 0원(별도 계산 제외) |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 61,855,523원 |
채권자 배당 추정 합계 74,398,477원, 집행비용 추정 2,746,000원, 소유자 잔여 추정 61,855,523원입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 추가 청구와 당해세·우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주온고을중학교 북서측 인접 지역으로, 주변에 아파트·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다. 감정평가상 주변환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 단지까지 제반 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 일반적인 대중교통 여건은 대체로 양호하다고 평가돼 있습니다.
- 도로. 주출입구가 있는 서측으로 약 20m 도로에 접하며 북측·남측에도 도로가 접합니다. 도로 상태는 양호합니다.
- 건물 상태. 1999.09.06 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있고, 감정평가상 현상 및 관리 상태는 대체로 보통입니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 아중 지구단위계획구역 및 교육환경 보호구역 등 관련 지정이 있습니다. 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와 실제 현황 사이의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,335세대 단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 110,000,000원에서 145,000,000원까지 벌어져 있어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 698,000원/㎡. 이는 토지 단위면적 공시지가로 아파트 개별 호수의 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래와 비교. 최근 12건 평균 128,791,666원, 최신 거래 132,000,000원, 동일 11층 거래 135,000,000원을 입찰가격 판단의 기준으로 활용하세요. 현 최저가 139,000,000원에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
- 유찰 시점 검토. 1회 유찰 가정가격 111,200,000원, 2회 유찰 가정가격 88,960,000원을 참고하되 실제 유찰 여부와 차회 가격을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2018.11.26 신한은행 근저당권 및 2026.04.13 한국주택금융공사 이전등기를 최신 등기사항증명서에서 확인하세요. 동일 근저당권의 권리자 이전을 별도 채무로 중복 계산하지 마세요.
- 신청채권액 대조. 강제경매 신청 청구액 102,179,213원과 기존 가압류 청구금액 10,268,477원의 관계를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여액은 실제 배당을 보장하지 않습니다.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 현황조사 및 인도절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 관리사무소 등에 확인하고 추가 비용을 입찰예산에 반영하세요.
- 현장 확인. 준공 연도와 감정평가상 보통 수준의 관리 상태를 고려해 내부 수리 필요성, 누수·설비 상태, 층·향 등을 점검하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서, 채권계산서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
전주 인후꿈마을부영 206동 1102호의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2018년 설정된 근저당권이 말소기준이고, 이후 고산농업협동조합의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
하지만 그 장점이 현재 가격을 정당화하지는 않습니다. 139,000,000원이라는 신건 최저가는 최근 12건 실거래 평균 128,791,666원의 107.9%이며, 최신 거래금액 132,000,000원보다도 높습니다. 매각가격에 추가 취득비용까지 발생한다는 점을 생각하면 가격 안전마진은 더욱 부족해집니다.
또한 신한은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전과 신청채권액·예상배당액의 차이를 확인해야 하고, 실제 점유관계도 조사해야 합니다. 이는 현재 매수인 인수액이 있다는 뜻이 아니라 입찰 전 원본 대조가 필요한 사항입니다.
종합하면 권리 위험은 상대적으로 낮지만 신건 가격은 최근 시세보다 비싼 물건입니다. 현재 시점에서는 무리한 응찰보다 유찰 여부를 살피고, 가격이 최근 실거래 수준 아래로 내려왔을 때 다시 검토하는 전략이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 매입가격입니다.
