전주지방법원 2026타경30221. 진안군 진안읍 군상리 주공연립주택 103동 103호입니다. 전용면적은 49.84㎡, 감정평가상 4층 연립주택의 1층으로 확인됩니다. 1998년 3월 준공된 264세대 규모의 진안군상주공 단지입니다.

현 소유자는 신윤정으로, 2012년 12월 27일 거래가액 42,500,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 근저당권과 전세권이 설정되고 여러 차례 가압류 및 경매 절차가 이어졌습니다. 이번 경매는 칸츠자산관리대부 주식회사가 신청한 임의경매이며, 청구액은 25,000,000원입니다.

이 사건에서 중요한 부분은 전세권이 등기되어 있다고 해서 곧바로 매수인이 전세금을 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 말소기준 근저당권과 같은 날 그 뒤에 설정된 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 전세권의 순서를 읽어야 한다

말소기준권리는 2019년 5월 9일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 김정희이고 채권최고액은 37,500,000원입니다. 이 권리는 2022년 12월 20일 확정채권대위변제를 원인으로 칸츠자산관리대부 주식회사에 이전되었습니다. 권리자가 바뀌어도 최초 근저당권의 설정 순위가 유지되는 구조입니다.

같은 2019년 5월 9일, 김정희 명의의 전세금 5,000,000원인 을구 4번 전세권도 설정되었습니다. 범위는 주거용 건물 전부이며 등기된 존속기간은 2019년 5월 7일부터 2020년 5월 6일까지입니다. 이 전세권 역시 2026년 1월 16일 칸츠자산관리대부로 이전되었습니다.

과거 2018년과 2019년, 2021년에 등록된 경매개시결정은 현재 모두 말소된 이력입니다. 과거 북전주세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 신한카드 가압류도 말소되었습니다. 과거 등기 이력과 이번 매각으로 소멸할 현존 권리를 구분해야 권리관계가 정확해집니다.

② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 1층 거래와 비교하면 다르다

같은 단지인 진안군상주공의 전용 49.84㎡ 실거래 기록을 비교합니다. 확인된 전체 12건 평균은 69,958,333원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 10건 평균 69,750,000원을 우선적인 가격 판단 기준으로 삼겠습니다.

숫자만 보면 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 69,750,000원보다 750,000원 낮고, 2026년 9월 최신 거래가 76,000,000원보다 7,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 평균이나 최신 거래보다 높은 가격은 아닙니다. 다만 최근 평균 대비 할인폭은 약 1.1%에 그칩니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

이 사건의 채권 총액은 130,184,096원으로, 감정가와 최저가인 69,000,000원을 크게 웃돕니다. 신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,642,000원을 제외한 채권자 배당액은 67,358,000원입니다. 채권자에게 지급되지 못하는 금액은 62,826,096원으로 계산됩니다.

예상배당은 집행비용을 추정하고 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 결과입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 근저당권과 전세권의 배당 항목은 최초 설정권리자 김정희 명의로 표기되어 있으나, 근저당권은 2022.12.20, 전세권은 2026.01.16 각각 칸츠자산관리대부로 이전되었습니다. 실제 배당 수령인과 귀속 금액은 권리이전 내역 및 배당절차를 통해 확인해야 합니다.

회차별 배당과 미배당 시나리오

유찰에 따른 최저매각가 변화를 가정하면, 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다.

신청채권자 칸츠자산관리대부의 청구액은 25,000,000원입니다. 회차별 배당 시나리오상 신청인 청구에 대응하는 배당액은 신건에서 4,091,711원이며, 1회 또는 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 앞서 확인한 근저당권 및 전세권 이전에 따른 배당 귀속은 별도 검토가 필요하므로, 이 수치만으로 칸츠자산관리대부의 전체 수령액을 확정할 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 및 실거래 기준)

• 입지. 진안읍 군상리 소재 농촌공사 진안지소 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 경사지붕의 4층 연립주택으로 대상 호실은 1층입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수시설과 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 감정평가상 부정형의 연립주택 부지이며 동측 도로로 출입합니다. 토지정보에는 지목 대, 토지면적 26,552.0㎡, 개별공시지가 188,700원/㎡, 도로접면 소로한면으로 표시됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역을 포함하여 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 관련 사항이 확인됩니다. 세부 규제의 적용 범위는 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 보수상태와 실제 하자 유무는 별도 현장확인이 필요합니다.
• 환금성. 264세대 규모이며 동일 면적의 확인된 거래 12건에서 62,000,000원~84,000,000원의 가격 편차가 나타납니다. 최근 가격 추세는 -1.8%입니다. 매각 후 재판매를 계획한다면 전체 평균뿐 아니라 1층 실거래 수준을 기준으로 매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 3번 2019.05.09 근저당권이 말소기준입니다. 2022.12.20 칸츠자산관리대부로의 근저당권 이전과 2026.01.16 전세권 이전 내역을 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 전세권과 점유자 구분. 을구 4번 전세권의 전세금은 5,000,000원으로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 점유 및 임대관계는 미상이므로 전입세대, 점유자, 임대차계약 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 1층 실거래 우선 비교. 최근 동일 면적 1층 거래가 64,000,000원, 65,000,000원이라는 점을 고려해야 합니다. 신건 69,000,000원이 최근 전체 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.8%입니다. 2026년 9월 최신 거래 76,000,000원과 최근 12개월 평균 69,750,000원을 확인하되, 개별 호실의 층수와 상태를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 시 가정 최저가 55,200,000원, 2회 유찰 시 44,160,000원으로 분석되어 있습니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았으며 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2018년, 2019년, 2021년에 등록된 과거 경매개시결정은 말소된 상태입니다. 이번 사건의 경매개시결정과 구분하고 관련 권리변동이 모두 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 신고 임차인은 없지만 실제 점유관계는 미상입니다. 점유자에 따른 인도절차, 명도협의 및 체납 관리비, 특히 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료, 실거래가 및 법원 매각공고를 대조해야 합니다. 취득세와 기타 부대비용도 별도로 산정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격의 안전마진은 별개다”

전주지방법원 2026타경30221은 말소기준 근저당권과 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리가 없는 구조입니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 예상액은 0원이며, 채권자 미배당액이 매수인에게 승계되는 물건도 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유 및 임차인의 대항력 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

진짜 고민은 가격입니다. 현재 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 69,750,000원의 98.9%로, 평균과의 가격 차이가 크지 않습니다. 최신 거래가 76,000,000원보다는 낮지만, 같은 1층의 64,000,000원·65,000,000원 거래와 비교하면 오히려 높은 가격입니다. 최근 거래 추세도 -1.8% 하락입니다.

종합 판단은 B등급 하단의 신중 검토형입니다. 확인된 인수권리가 없다는 점은 긍정적이나, 신건 가격에서 충분한 할인 여유가 확보되지 않았고 1층 실거래와 점유관계 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 1회·2회 유찰 시나리오는 가격 비교를 위한 기준으로 활용하되, 무조건 유찰을 기대하거나 낙찰가 상승을 전제로 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 소멸 구조를 재확인하고, 1층 실거래 수준에 맞춰 입찰가를 정하는 것입니다.