전주지방법원 2026타경30226. 임실군 덕치면 회문리 807-1에 소재한 연립주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 사찰(법당)로 이용되고 있으며, 토지와 제시외 건물의 포함·제외 관계가 중요한 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 204,172,000원입니다.
말소기준권리는 2016년 설정된 동부새마을금고 근저당권 (채권최고액 136,500,000원)입니다. 이후 설정된 박현주의 근저당권(채권최고액 156,000,000원)과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 부동산의 사용·수익에 아무 제한이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 특히 제시외 건물과 농지취득자격증명을 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 807-1 도로명주소: 회문3길 19-18 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 2-가: 단독주택 · 3-나: 사찰(법당) |
| 건물구조 | 목구조 기와지붕 단층 건물 |
| 토지 현황 | 948.0㎡ · 지목 종교용지 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 등기상 소유자 | 사단법인대한불교승가일불회 |
| 감정가 / 최저가 | 204,172,000원 / 204,172,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동부새마을금고 / 58,061,872원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 입찰조건 | 일괄매각 · 목록4·5 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별도로 확인할 권리
등기부상 2012년 전북대학교새마을금고의 기존 근저당권 (채권최고액 130,000,000원)은 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2016.01.22 동부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 박현주 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2025년 전상학 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌으나, 2025.11.11 합의해제를 원인으로 해당 등기가 말소됐습니다. 현재 소유자는 사단법인대한불교승가일불회로 확인됩니다. 소유권 변동과 근저당권의 채무자 변경 이력이 있어 채무관계 및 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
임차인·점유관계 — 임정남의 법적 지위 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정남 | 900㎡ · 사찰 | 2025.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
임정남의 전입신고일은 2025.08.22로, 말소기준권리 설정일인 2016.01.22보다 늦습니다. 조사된 내용상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 임정남은 등기부상 과거 소유자이자 근저당권 채무자이기도 하므로 단순한 일반 임차인으로 취급하기는 어렵습니다.
② 가격 분석 — 시세보다 싼지 아직 판단할 수 없다
신건 감정가는 204,172,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 주변 시장에서 저렴한 수준인지 판단하기 어렵습니다. 일반적인 주택과 달리 사찰 이용 건물, 제시외 건물, 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명 조건을 가격에 반영해야 합니다.
특히 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한되는 경우 해당 토지 가격은 23,520,000원으로 명시되어 있습니다. 이 금액은 전체 경매물건의 시장가격이나 별도의 확정 인수액이 아니며, 특정 토지 이용 제한 상태를 전제로 한 평가상 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 204,172,000원 | 91,986,408원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 163,337,600원 | 132,249,126원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 130,670,080원 | 164,459,301원 |
유찰 시나리오는 제시된 가정에 따른 비교입니다. 실제 다음 회차의 최저가·매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,658,408원 |
| 근저당 · 동부새마을금고 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 근저당 · 박현주 | 156,000,000원 | 64,013,592원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 292,500,000원 | 200,513,592원 |
| 채권 미배당 | — | 91,986,408원 |
배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 동부새마을금고의 경매 청구액은 58,061,872원으로, 채권최고액 136,500,000원과 구별해야 합니다. 실제 배당액은 확정 채권액·배당순위·집행비용·당해세·임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 200,513,592원입니다. 채권최고액 기준 합산 채권액은 292,500,000원이므로 예상 미배당액은 91,986,408원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 망월마을 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지·임야·단독주택이 혼재한 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 국도 및 버스승강장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 2-가는 단독주택, 3-나는 사찰(법당)로 이용 중입니다. 두 건물 모두 목구조 기와지붕 단층이며, 제시외 건물 중 주방·화장실·휴게시설·다용도실이 확인됩니다.
- 토지. 확인된 토지 면적은 948.0㎡이고, 지목은 종교용지, 용도지역은 생산관리지역입니다. 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역에 해당합니다. 제한사항과 실제 개발·이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 14,400원/㎡로 확인됩니다. 공시지가는 실제 거래가격이나 전체 경매물건의 시장가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 농촌지역의 사찰 이용 건물과 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 부동산과 같은 매수 수요를 전제하기 어렵습니다. 법정지상권과 농취증 조건이 매수자 범위를 제한할 수 있어 환금성에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4·5는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 입찰보증금이 몰수된다고 명시되어 있습니다. 입찰 전에 관할 행정기관에서 발급 가능성을 확인하고 별첨 사실조회회신서를 반드시 검토해야 합니다.
- 법정지상권. 목록4 지상의 제시외 건물이 매각에서 제외됩니다. 법정지상권 성립 여부, 해당 건물의 소유자, 사용 관계, 건물의 위치와 토지 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각이며 목록1 지상의 제시외 건물 ㉠~㉢은 포함됩니다. 반면 목록4 지상의 제시외 건물은 제외됩니다. 현장 배치도와 감정평가서, 매각목록을 대조해야 합니다.
- 점유자 임정남. 전입신고일은 2025.08.22로 대항력은 없는 것으로 조사되지만 보증금·확정일자·배당요구 사항은 확인이 필요합니다. 전 소유자 및 근저당 채무자와 동일인이라는 점을 고려해 실제 점유관계를 조사해야 합니다.
- 등기상 소유권 변동. 2025년 전상학 명의 소유권이전등기는 합의해제로 말소됐습니다. 현재 소유권 관계와 관련 서류의 일치 여부를 재확인해야 합니다.
- 권리 범위와 배당. 동부새마을금고의 청구액 58,061,872원과 근저당권 채권최고액 136,500,000원은 구분해야 합니다. 배당 추정치가 실제 채권 확정액을 의미하지는 않습니다.
- 가격 검증. 감정가 204,172,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 권리·이용 제한을 반영한 별도의 현장 평가가 필요합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 농취증 관련 사실조회회신서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 사용 제한 0”
이 물건은 등기상 근저당권의 소멸 관계 자체는 비교적 명확합니다. 동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 임정남의 전입은 말소기준 이후이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다.
그러나 투자 위험은 근저당이 아닌 토지와 건물의 사용관계에 있습니다. 목록4 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 존재하고, 목록4·5의 농취증 미제출에는 입찰보증금 몰수 위험이 따릅니다. 여기에 사찰 이용 현황과 토지 규제, 시세 검증의 어려움까지 겹칩니다.
따라서 현 단계에서는 신건 입찰을 보류하고 농취증 발급 가능성 및 법정지상권 문제를 먼저 확인하는 것이 타당합니다. 최저가가 유찰로 낮아지더라도 이러한 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다. 근저당은 소멸하지만, 토지의 자유로운 이용 가능성은 별도로 검증해야 하는 경매입니다.
