전주지방법원 2026타경30243. 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 케이제이라미안 102동 806호, 전용 102.8716㎡ 아파트입니다. 소유자는 장헌이며, 2006년 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 반복되었고, 현재는 장흥군수산업협동조합과 굿럭대부주식회사 관련 담보권, 가압류 및 경매개시결정 등이 남아 있습니다.
겉으로 보면 채권자가 많고 등기사항도 복잡하지만, 핵심은 말소기준권리를 정확히 잡는 것입니다. 2024.04.04 설정된 장흥군수산업협동조합의 근저당이 기준이며, 그보다 앞서 설정되었던 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 남은 후순위 담보권과 압류성 권리 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 등기상 인수할 권리가 없다는 것과 좋은 가격에 낙찰받는 것은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 3.86억원으로 동일 면적 최근 실거래 평균과 최신 거래가 모두를 웃돕니다. 따라서 이 사건은 권리의 복잡성보다는 가격 적정성과 배당 계산의 정합성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 805 케이제이라미안 제102동 제8층 제806호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 두간6길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 102.8716㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경량철골경사지붕 |
| 사용승인 | 2006.06.12 |
| 단지 규모 | 케이제이라미안 · 360세대 |
| 소유자 | 장헌 (2006.06.29 소유권이전등기) |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 386,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최도섭 / 73,532,876원 |
| 별도 경매개시 | 굿럭대부 주식회사 · 2026타경30862 (임의경매개시결정) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
2006년부터 2024년까지 설정되었던 송천새마을금고, 전일상호저축은행, 앤알캐피탈대부, 고재혁 등 관련 과거 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리의 금액을 현재 남아 있는 채권이나 매수인 인수액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
따라서 아래 배당액·미배당액은 변경등기 반영 전의 단순 시산이며, 실제 배당액으로 확정할 수 없습니다. 입찰 전 감액등기와 실제 피담보채권액을 기준으로 배당 순위를 재검토해야 합니다. 이 불일치가 곧바로 매수인의 권리 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 표시하고 있어 실제 점유자와 임대차관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 등기된 굿럭대부주식회사의 전세권 5,000,000원은 일반 주택 임차인의 신고와 구별되는 별도 등기권리이며, 현재 분석상 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 실제 점유 현황과 명도 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
케이제이라미안 동일 면적(전용 102.87㎡대)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래가 2026년 9월까지 확인되고, 평균 거래금액은 376,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 102.87㎡ | 13 | 382,000,000원 |
| 2026.09 | 102.87㎡ | 13 | 404,000,000원 |
| 2026.08 | 102.87㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 102.87㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 102.87㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 102.87㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 102.87㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 102.87㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2026.01 | 102.87㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2025.12 | 102.87㎡ | 12 | 372,000,000원 |
| 2025.11 | 102.87㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 2025.11 | 102.87㎡ | 9 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 102.87㎡대 | 12건 | 376,416,666원 |
거래가격은 342,000,000원부터 420,000,000원까지 넓게 분포합니다. 층별 가격 편차가 있으며, 본건은 8층이므로 특히 인접 층 거래와 실내 상태를 확인할 필요가 있습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 신건 가격 판단 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 376,416,666원 | 최저가가 평균의 102.5% |
| 최신 거래(2026.09) | 382,000,000원 | 최저가가 최신 거래보다 높음 |
| 동일 면적 최저 거래 | 342,000,000원 | 저가 거래 사례 존재 |
| 동일 면적 최고 거래 | 420,000,000원 | 고가 거래도 존재 |
| 현재 신건 최저가 | 386,000,000원 | 최근 평균·최신 거래 모두 상회 |
동일 면적 최고 거래가 420,000,000원은 존재하지만, 높은 일부 거래만을 기준으로 신건 가격에 프리미엄을 부여하는 것은 위험합니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정 · 변경등기 반영 전 시산)
아래는 신건 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 배당 시나리오입니다. 집행비용 6,204,000원을 제외한 금액이 채권자에게 배당되며, 제시된 계산에서는 후순위 채권 일부가 배당받지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,204,000원 |
| 1. 장흥군수산업협동조합 근저당 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 굿럭대부 근저당(을구 21) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 굿럭대부 전세권(을구 22) | 5,000,000원 | 4,196,000원 |
| 4. 굿럭대부 근저당(을구 23) | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권자 최도섭 | 73,532,876원 | 0원 |
| 6. 현대카드 가압류 | 2,033,884원 | 0원 |
| 7. 굿럭대부 임의경매개시결정 | 73,532,876원 | 0원 |
| 8. 어드벤스대부 가압류 | 24,820,561원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액 255,600,000원을 적용한 계산으로, 2025.03.10 변경된 채권최고액 160,680,000원이 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 전세권 배당순위, 동일 채권의 중복 산입 가능성, 당해세·최우선변제 등이 확인되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
해당 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당금액은 감액등기 및 중복채권 여부를 반영해 다시 계산해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수와는 별개
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 향후 유찰이 발생하는 경우의 계산상 매각가격과 채권 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 386,000,000원 | 234,724,197원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 308,800,000원 | 310,843,397원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 247,040,000원 | 371,738,757원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액이 증가한다는 사실 자체가 매수인 인수채무 증가를 의미하지는 않습니다.
다만 이는 계산상 유찰 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 해당 금액 낙찰을 보장하지 않습니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다 실거래와 비교한 합리적인 입찰 상한을 먼저 설정할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주청과물시장 남측 인근에 위치하며 아파트단지, 시장, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 상태. 2006.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 외벽 페인팅과 내부 도배·타일 마감 등이 확인됩니다. 감정평가상 현상 및 관리상태는 보통 수준입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로를 주진입로로 이용하며 동·서·북측에도 도로가 접해 있습니다. 도로 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(전주송천지구 토지구획정리지구)에 해당합니다. 공시지가 836,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 360세대 규모이며 동일 면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 342,000,000원에서 420,000,000원까지 분산되어 있어 매도 시 층·상태·가격 책정에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준 근저당 변경등기. 장흥군수산업협동조합의 최초 채권최고액 255,600,000원과 2025.03.10 변경 채권최고액 160,680,000원을 구분하고, 실제 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 변경등기 미반영 및 경매개시결정 관련 채권액의 중복 산입 가능성을 확인하세요. 제시된 미배당 234,724,197원을 확정 채권잔액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 굿럭대부의 후순위 권리. 을구 21번·22번·23번 근저당 및 전세권의 소멸 여부, 전세권자의 배당 관련 절차, 별도 임의경매 사건 2026타경30862의 진행관계를 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 조사. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 현장 방문 등을 통해 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 신건 가격 적정성. 최저가 386,000,000원이 최근 평균 376,416,666원과 최신 거래 382,000,000원을 모두 상회합니다. 개별 호수의 층·향·수리 상태를 확인하고 입찰 상한을 보수적으로 설정하세요.
- 관리비·기타 비용. 공동주택 공용부분 관리비 체납액, 명도비용, 취득 관련 세금 및 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2026.10.26 매각기일 전 기일변경·정지·취하 여부와 추가 배당요구, 등기변동, 매각물건명세서의 변경사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보류”
케이제이라미안 806호는 등기상 채권자가 많고 경매개시결정도 중첩된 사건입니다. 그러나 권리의 핵심을 말소기준인 2024.04.04 장흥군수산업협동조합 근저당으로 좁혀 보면, 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 인수권리도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 386,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 376,416,666원의 102.5%이며, 최신 거래가 382,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.
여기에 기준 근저당의 채권최고액이 2025년 변경되었음에도 예상배당 계산에는 최초 설정액이 반영되어 있다는 점을 주의해야 합니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있으며, 미확인 점유관계도 입찰 전 점검해야 합니다.
결론은 ‘권리 인수위험은 낮지만 신건 가격 매력은 부족하다’입니다. 권리관계와 점유 현황을 재확인하되, 최근 실거래 평균보다 높은 신건 가격에 적극적으로 응찰하기보다는 가격 조정 가능성을 지켜보는 보수적인 접근이 적절합니다.
