전주지방법원 2026타경30303. 전주시 덕진구 만성동의 중흥에스클래스더퍼스트 101동 2층 201호입니다. 2018년 준공된 615세대 아파트 단지로, 감정평가상 철근콘크리트조 20층 건물의 2층에 해당합니다. 등기상 소유자는 양태훈이며, 2018.10.19 소유권이전 당시 기록된 거래가액은 345,000,000원입니다.
현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 대신 여러 금융기관과 공공기관의 가압류·압류가 남아 있고, 2022.07.18 신용보증기금의 가압류가 말소기준권리입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 2021.02.25 전입·점유 이력이 있는 임차인이 확인됩니다. 이 물건은 후순위 채권자의 숫자보다 먼저, 해당 임차인의 현재 권리 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1371-3 중흥에스클래스더퍼스트 101동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 150 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 115.9069㎡ 기준 · 철근콘크리트조 20층 중 2층 |
| 단지 규모 | 615세대 · 사용승인 기준 2018.07.31 |
| 소유자 | 양태훈 (단독소유 · 2018.10.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 702,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양효현 / 73,967,810원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 갑구 4번 · 신용보증기금 가압류 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권보다 선행 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.07.18 신용보증기금 가압류입니다. 이 시점 이후 접수된 우리금융캐피탈·하나카드·오케이저축은행·전북신용보증재단·소상공인시장진흥공단·하나은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 교보생명보험, 바로크레디트대부, 유영환의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 인수 위험이 없다는 판단은 별개입니다. 임차인 이성훈은 말소기준일 이전인 2021.02.25에 전입하고 점유를 개시한 것으로 나타납니다. 당시 확정일자도 과거 임차권등기 기록에 같은 날짜로 기재돼 있습니다. 이후 2023.03.27 보증금 450,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌지만 2026.04.06 말소됐습니다. 따라서 과거 선순위 임차관계의 존재는 확인되나, 현재 보증금 반환채무와 대항력의 존속 여부는 추가 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 대항력 | 확정일자 / 우선변제 | 보증금 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
이성훈 본건 전부 |
2021.02.25 대항력 가능·미상 |
과거 등기 기재 2021.02.25 현행 우선변제 미확인 |
현재 미상 과거 임차권등기 450,000,000원 |
보증기관 승계 아님
인수 미확정 임차권등기 2026.04.06 말소 |
이성훈은 보증기관이 대위신고한 중복 채권자가 아닌, 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 등기부에 기재됐던 계약일자는 2020.12.01, 전입·점유개시·확정일자는 2021.02.25이며, 임차권등기 당시 보증금은 450,000,000원입니다. 다만 임차권등기의 말소와 현재 반환채무의 소멸이 동일한 의미인지는 별도 확인이 필요합니다.
특히 이성훈은 과거 2023.09.11 개시된 강제경매 사건의 채권자로도 나타납니다. 해당 경매개시결정은 2025.12.19 취하로 말소됐습니다. 동일 인물이 임차권자와 과거 경매채권자로 등장한다는 점은 임대차관계 및 채권 성격을 대조할 이유가 되지만, 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 확실한 저가 매수는 아니다
중흥에스클래스더퍼스트의 최근 거래 12건은 2026년 6~9월에 걸쳐 있습니다. 최근 12개월 평균은 726,500,000원이고, 신건 최저가는 그 96.6%입니다. 그러나 표본에는 전용 104.33㎡, 115.91㎡, 124.17㎡가 혼재하므로 이 평균을 해당 2층 201호의 직접적인 감정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 104.33㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 115.91㎡ | 20 | 760,000,000원 |
| 2026.08 | 115.91㎡ | 20 | 760,000,000원 |
| 2026.08 | 104.33㎡ | 3 | 687,000,000원 |
| 2026.08 | 124.17㎡ | 7 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 104.33㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 124.17㎡ | 15 | 790,000,000원 |
| 2026.07 | 104.33㎡ | 12 | 683,000,000원 |
| 2026.07 | 115.91㎡ | 5 | 708,000,000원 |
| 2026.06 | 115.91㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 2026.06 | 104.33㎡ | 9 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 115.91㎡ | 8 | 765,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 12건 | 726,500,000원 |
가격 비교에서 주목할 거래는 전용 115.91㎡의 2026.07, 5층 708,000,000원 거래입니다. 해당 물건의 최저가 702,000,000원은 이 거래보다 낮지만, 경매 대상은 2층이므로 층 차이를 고려해야 합니다. 같은 전용면적의 8층·12층·20층 거래는 더 높은 가격에 이뤄졌지만, 이를 2층 물건의 확정 시세로 적용할 수 없습니다.
전체 최근 평균 대비 차이는 24,500,000원입니다. 반면 가장 최근인 2026.09 거래는 전용 104.33㎡, 5층에서 700,000,000원으로, 신건 최저가가 오히려 2,000,000원 높습니다. 최신 거래는 면적이 달라 직접 비교가 불가능하지만, 적어도 평균 대비 96.6%라는 숫자 하나만으로 명확한 가격 메리트가 확보됐다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,000,000원 가정)
다음은 최저매각가에 낙찰되고, 기재된 채권액과 추정 집행비용을 기준으로 배분한 계산입니다. 임차인 보증금과 미확정 우선채권을 배당에 반영하지 않은 조건부 예상표입니다. 따라서 실제 법원의 배당순위와 금액을 확정하는 표로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,420,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 28,995,486원 | 28,995,486원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 7,886,731원 | 7,886,731원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 26,163,573원 | 26,163,573원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 32,468,269원 | 32,468,269원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,148,658원 | 10,148,658원 |
| 7. 가압류 · 하나은행 | 5,224,654원 | 5,224,654원 |
| 8. 경매신청채권 · 양효현 | 73,967,810원 | 73,967,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부(조건부) | — | 488,724,819원 |
배당계산상 채권 합계 203,855,181원 · 집행비용 추정 9,420,000원 · 조건부 소유자 잔여 488,724,819원입니다. 임차보증금, 당해세, 압류 관련 우선징수액, 기타 배당우선권은 별도 확인이 필요합니다. 채권 간 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 예상 채권미배당 | 조건부 소유자 잔여 | 임차인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 702,000,000원 | 0원 | 488,724,819원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 561,600,000원 | 0원 | 349,728,819원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 449,280,000원 | 0원 | 238,532,019원 | 인수 여부 특히 중요 |
회차별 채권미배당 0원과 소유자 잔여금은 임차보증금이 반영되지 않은 추정치입니다. 임차인의 실제 배당액과 미배당 인수액은 이 계산으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 전주지방법원 북동측 인근의 만성동 주거지역입니다. 주변에 고층 아파트가 있고 단지 남측으로 의원, 마트, 음식점 등 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 동측 만성동로와 서측 만성로에 왕복 4차선 도로가 있으며 전주 일반버스가 운행합니다. 단지는 4면이 도로와 접하고 주출입은 만성로, 부출입은 만성동로를 이용합니다.
- 건물. 2018년 준공된 615세대 아파트입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장 시설이 확인됩니다. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 공시지가는 879,200원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 12건의 실거래가 확인돼 거래 비교는 가능하지만, 전용면적별 가격 차이와 층별 가격 차이가 존재합니다. 특히 경매 대상은 2층이므로 고층 거래가를 그대로 적용하지 않는 보수적인 시세 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 반환 확인. 이성훈의 과거 임차권등기 보증금 450,000,000원이 실제 반환됐는지, 반환채권이 남아 있는지 원인서류와 관련 증빙으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소원인 확인. 2026.04.06 주택임차권등기 말소의 원인과 실제 권리 소멸 범위를 검토해야 합니다. 등기 말소 사실만으로 현재 대항력 또는 미배당 보증금의 소멸을 단정하지 않아야 합니다.
- 현 점유 및 대항력 조사. 2021.02.25 전입·점유 이력의 계속 여부, 현재 거주자, 임차인의 권리 주장과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구 확인. 과거 등기에 기재된 확정일자와 현재 임차인의 배당요구·배당자격을 대조하고, 해당 임차채권을 반영한 배당표를 별도로 검토해야 합니다.
- 관련 경매 이력 대조. 2023타경38248 강제경매와 이성훈의 채권관계, 2025.12.19 취하 경위 및 현재 사건과의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 말소 확인. 유영환의 400,000,000원 근저당권은 사해행위취소와 관련해 2026.09.10 말소됐습니다. 확정판결과 현재 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 726,500,000원이지만 최신 거래는 700,000,000원입니다. 전용면적과 층을 구분해 비교하고, 임차인 인수액이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 조세·공과금 우선채권, 국민건강보험공단 압류 관련 금액과 기타 집행비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황과 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 물건은 겉으로 보면 정리된 권리가 많은 아파트입니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 말소기준 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당도 기재된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 상당한 잔여금이 돌아가는 형태입니다.
하지만 선순위 전입 임차인 이성훈의 존재가 판단을 바꿉니다. 2021.02.25 전입·점유 이력, 과거 450,000,000원의 주택임차권등기, 그리고 2026.04.06 말소라는 사실을 함께 살펴야 합니다. 임차권등기가 말소됐더라도 현재 보증금채권과 대항력의 존속 여부가 확인되지 않은 이상 매수인 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 뚜렷한 안전마진이라고 평가하기 어렵습니다. 최저가 702,000,000원은 최근 12개월 평균 726,500,000원보다 낮지만, 가장 최근 거래 700,000,000원보다는 높으며 표본의 면적과 층도 서로 다릅니다. 인수 위험이 해결되지 않은 상태에서 평균 대비 96.6%라는 가격만 보고 입찰하기에는 불확실성이 큽니다.
종합하면 권리 안정성 확인 전 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다. 보증금 반환 및 임차인의 현재 권리 소멸이 명확하게 확인된다면 재평가할 여지는 있지만, 현재로서는 입찰가격 결정에 앞서 선순위 임차관계의 실체를 확인하는 것이 우선입니다.
