광주지방법원 2026타경50804. 광양시 중동 '수하임2차' 202동 504호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 219,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남아 있는 임차인 이상애의 주택임차권입니다.

등기부상 임차보증금은 219,000,000원. 임차인은 2022년 11월 11일 주민등록을 마쳤고, 11월 20일 점유를 개시했으며, 11월 17일 확정일자를 받았습니다. 이 권리의 임차권등기는 2024년 11월 13일 이루어졌습니다. 분석상 말소기준인 2026년 6월 12일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

따라서 이 아파트는 '근저당이 말소되니 권리가 깨끗하다'는 방식으로 평가해서는 안 됩니다. 선행 근저당의 등기상 말소와 대항력 있는 임차보증금의 승계 문제는 별개의 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에는 2022년 11월 7일 설정된 우리은행 근저당권(당초 채권최고액 20,762,000,000원, 공동담보)이 나타나지만, 해당 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 분류되어 있습니다. 같은 날 기록된 채권최고액 119,880,000원의 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내역도 함께 확인해야 합니다.

현 분석의 말소기준은 2026.06.12 강제경매개시결정입니다. 그러나 이상애의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.11.13에 접수되었고, 주민등록·점유·확정일자도 모두 경매개시결정 이전입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 판단하며, 보증금을 배당으로 전액 변제하지 못하는 경우에는 미회수 보증금의 매수인 승계 위험을 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이상애 보증금 219,000,000원

실제 임차인 1명. 임차권등기 접수일 2024.11.13. 배당요구가 확인되며, 경매개시결정 이전 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인입니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낮아진 낙찰가를 초과하는 구간에서 미배당 보증금의 매수인 인수가 발생할 수 있습니다. 낙찰가를 낮추면 인수액이 증가하므로, 실질취득액은 임차보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

실질취득액 = 시나리오상 낙찰가 + 예상 인수액. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 제외했습니다. 2회 유찰의 인수액은 제시된 추정값으로 실제 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 중요한 부분은 2회 유찰입니다. 최저매각가만 보면 186,880,000원이지만, 예상 인수액 35,536,320원을 더하면 실질취득액은 222,416,320원입니다. 단순 낙찰가보다 매수인이 실제로 부담하는 금액을 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

집행비용 4,888,000원, 임차보증금 219,000,000원, 주택도시보증공사 배당 68,112,000원을 합한 매각대금 배분 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정치입니다.

주택도시보증공사의 청구금액은 219,000,000원이고, 신건 예상배당은 68,112,000원입니다. 신청채권자의 추정 미배당액은 150,888,000원입니다. 이 금액은 신청채권자의 미배당채권으로, 임차인의 매수인 인수보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 시세·환금성 — 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다

수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 이 수치만으로 현재 최저매각가가 적정하다거나 향후 특정 가격에서 낙찰될 것이라고 예측할 수는 없습니다.

현재 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아 292,000,000원이라는 신건 가격이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 실거래 비교에 사용된 면적 기준 84.107㎡도 본건과의 일치가 확인되지 않았으므로, 이를 근거로 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 혼재된 주상혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측에는 왕복 6차선 포장도로, 동측에는 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며 동측으로 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가서의 호수 표기가 사건 소재지와 달라 원본 대조가 필요합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역으로 대로2류·중로2류에 접하며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지는 평지의 장방형이고 아파트 건부지로 이용됩니다.
• 민간임대주택. 등기부에는 2020.04.28 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 있으므로 매각 후 해당 등록·의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 176세대 단지이며 평균 유찰은 1.8회입니다. 동일면적 실거래 가격이 검증되지 않았으므로, 신건 가격이나 유찰 후 실질취득액의 시장 경쟁력은 추가 거래사례 대조가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 이상애의 보증금 219,000,000원이 매각대금에서 얼마까지 실제 배당되는지 확인하고, 부족분이 매수인에게 승계되는지 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사 청구액과 임차인 보증금이 동일합니다. 대위변제 여부와 별도 채권의 존재, 배당요구의 적법성 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 2회 유찰 시 최저가 186,880,000원만 보지 말고 인수액 포함 222,416,320원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 6월 기준 968,960원이 기재되어 있습니다. 입찰 전에 최신 체납액을 확인하고 공용·전유부분 구분에 따른 승계 부담을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 관련 의무기간·등록 말소 여부와 매수인에게 미칠 영향을 관할 기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 호수 및 건물 표시. 등기부·사건 소재지는 504호인데 감정평가 요항표에는 501호가 기재되어 있으므로, 집합건축물대장과 평가 대상 호실을 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 전용면적과 일치하는 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 거래 흐름을 확인한 뒤 신건 가격과 유찰 시 실질취득액을 비교해야 합니다.
• 현장·점유 조사. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 점유 상태를 확인하고 임차보증금 정산 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당요구 관련 자료를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원입니다. 신건 가정에서는 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 추정되지만, 유찰이 진행되고 매각대금이 줄면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 바뀔 수 있습니다.

특히 2회 유찰 시에는 최저가가 186,880,000원으로 내려가더라도, 예상 인수액을 더한 실질취득액은 222,416,320원입니다. 따라서 유찰만 기다리는 전략이 자동으로 유리해지는 구조는 아닙니다.

또한 민간임대주택등기, 보증기관 채권관계, 감정평가서 호수 표기 차이, 미납관리비 968,960원 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 동일면적의 최근 실거래 비교도 검증되지 않은 상태이므로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론은 '권리 인수액이 회차에 따라 달라지고, 시세 검증도 필요한 신중 접근형'입니다. 현재 신건에서는 인수액 0원을 전제로 검토할 수 있지만, 낮아진 낙찰가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 배당으로 회수되는 임차보증금과 실질취득액을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.