전주지방법원 2025타경633. 군산시 수송동 동영아파트 104동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 53,000,000원입니다. 이 물건의 중요한 특징은 아파트 단지에 위치해 있지만 실제 이용상태가 생활편익시설이고, 물건 용도 역시 근린시설이라는 점입니다. 일반 아파트 매매가격으로 그 가치를 곧바로 산정해서는 안 됩니다.
소유자는 노재진이며, 2000년 임의경매 낙찰로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 군산신용협동조합과 군산대건신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 삼성카드·전북신용보증재단·국민행복기금의 가압류가 이어졌습니다. 이번 임의경매는 군산대건신용협동조합의 신청으로 개시되었습니다.
신건 예상배당에서는 채권자들의 청구액을 모두 충족하지 못하지만, 그 미배당액을 곧바로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 실제 매수인 부담으로 판단되는 인수권리와 채권자 미배당액은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 656 동영아파트 104동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 신평길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활편익시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 2층 중 1층 102호 |
| 면적 참고 | 거래 조회 대상 32.4㎡ · 단지 실거래와 면적 일치 확인되지 않음 |
| 소유자 | 노재진 · 2000.08.16 소유권이전 (임의경매 낙찰) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 군산대건신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 20,636,166원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유상태 별도 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 오래된 압류 회복은 확인
등기상 2005.11.01 군산신용협동조합의 근저당권(채권최고액 20,000,000원)과 2013.10.31 군산대건신용협동조합의 근저당권(채권최고액 25,000,000원)이 존재합니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
확인된 임차인 없음. 임차인 보증금에 따른 별도의 인수액은 산정되어 있지 않습니다. 다만 생활편익시설의 현재 영업·사용 여부와 실제 점유자가 누구인지는 이 사실만으로 확정할 수 없습니다. 임차인 조사내역이 없다는 사실과 공실이라는 사실은 다르므로 현장 점유 및 명도 관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 73.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
동영 단지의 실거래 집계에서는 최근 12개월 평균 72,340,000원, 최근 거래 대비 과거 거래 추세 +18.4%가 나타납니다. 이를 최저매각가 53,000,000원과 단순 비교하면 73.3%입니다. 그러나 가장 중요한 제약이 있습니다. 거래된 주택의 면적·용도와 이번 경매 물건의 면적·용도가 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.94㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 3 | 71,200,000원 |
| 2025.10 | 39.5㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 12 | 82,500,000원 |
| 2025.03 | 59.91㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2024.11 | 59.94㎡ | 14 | 69,500,000원 |
| 2024.08 | 39.5㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 11 | 59,250,000원 |
| 2024.04 | 39.5㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2024.02 | 39.5㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 65,787,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 72,340,000원 |
위 거래는 단지의 주거세대 참고자료로서, 근린시설인 경매 목적물의 직접 비교사례가 아닙니다. 거래 면적도 39.5㎡ 및 59.91~59.94㎡이며, 조회 대상 32.4㎡와 일치하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,354,000원 |
| 1. 근저당 · 군산신용협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 군산대건신용협동조합 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 5,709,561원 | 5,709,561원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 36,849,078원 | 936,439원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 8,456,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 96,014,885원 | 51,646,000원 |
근저당은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 산정한 추정배당입니다. 집행비용 1,354,000원과 채권자 배당액 51,646,000원의 합계가 가정 매각대금 53,000,000원입니다. 실제 배당순위와 채권 확정액, 조세채권 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
신건 가정에서 채권자 전체 청구액은 96,014,885원, 배당액은 51,646,000원, 미배당액은 44,368,885원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수 추정액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 53,000,000원 | 44,368,885원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 42,400,000원 | 54,778,085원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 33,920,000원 | 63,105,445원 | 0원 |
시나리오상 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 신청채권자인 군산대건신용협동조합은 신건과 1회 유찰 시 가정에서는 청구액이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당액이 12,909,440원으로 내려가 청구액 20,636,166원에 미치지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 군산시 지곡동 소재 군산의료원 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있습니다. 서측의 약 8m 포장도로를 통해 주출입하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽도 모르타르 위 페인팅, 바닥은 인조석물갈기 등으로 마감되어 있으며 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정상 생활편익시설입니다. 주거용 아파트 세대가 아니라 근린시설이라는 점을 전제로 사용 가능 업종, 시설 상태, 영업 수요를 확인해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 공시지가는 521,900원/㎡입니다. 감정상 단지 토지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 및 생활편익시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 소로2류 및 중로1류에 접하며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 확인됩니다. 실제 영업 가능 업종 및 시설 이용에는 관련 규제 검토가 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 동영 단지는 360세대이고 준공일은 1998.09.25입니다. 아파트 거래내역은 확인되지만 이번 물건과 같은 근린시설의 매매 수요를 직접 입증하지는 못합니다. 생활편익시설의 매수층과 임대수요를 별도로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 용도 확인. 건축물대장과 집합건축물대장의 용도 및 전유면적을 확인하세요. 감정상 이용상태는 생활편익시설이며, 거래 조회 대상 면적 32.4㎡와 실제 공부상 전유면적의 일치 여부도 점검해야 합니다.
- 시세 착시 주의. 최근 단지 실거래 평균 72,340,000원은 주거세대 참고자료입니다. 최저가 53,000,000원이 그보다 낮더라도 근린시설 자체의 적정 시세를 입증하지는 못합니다.
- 압류 회복등기 확인. 2000.06.05 회복된 갑구 14번·15번 등기와 2000.08.16 과거 경매 낙찰에 따른 말소 내역을 대조하세요. 말소기준 지정과 실제 등기 효력이 일치하는지 최종 확인이 필요합니다.
- 토지 별도등기 확인. 명세서에는 토지에 별도등기가 있으나 채권없음 신고가 있다고 기재되어 있습니다. 해당 등기와 신고 내용을 원문으로 대조하고 매수인에게 별도 부담이 남는지 확인하세요.
- 점유 및 명도. 확인된 임차인이 없더라도 현재 점유자 또는 영업자가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유상태, 점유 원인, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설의 실제 임대 가능성, 공실 위험, 사용 가능한 업종, 시설 보수 부담 등을 따져야 합니다. 아파트 주거세대의 거래가격만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 42,400,000원, 2회 유찰 시 33,920,000원입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 독립적인 근린시설 가치평가 없이 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당액 44,368,885원은 매수인 인수액 0원과 다른 개념입니다. 실제 배당은 세금, 채권 확정액, 배당순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 별도 부과금, 조세채권 등을 확인하세요. 명세서상 인수권리 없음이라는 문구만으로 모든 부대비용이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 공부를 대조하고 실제 현장을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”
이 물건은 권리 인수 측면과 가격평가 측면을 분리해 판단해야 하는 경매입니다. 명세서상 인수권리는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이나 오래된 압류 회복등기와 토지 별도등기는 최종 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 특히 주의해야 합니다. 최저매각가 53,000,000원은 단지의 최근 거래 평균 72,340,000원의 73.3%입니다. 하지만 해당 거래는 아파트 주거세대이고 이번 경매 목적물은 생활편익시설입니다. 따라서 이 수치를 근거로 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 확보되었다고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 인수 추정액이 없다는 장점에도 불구하고 직접 비교 가능한 실거래가 부족하고, 근린시설의 환금성과 점유상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 해당 시설 자체의 적정 가치와 실제 사용·임대 가능성을 확인하는 것입니다.
