전주지방법원 2025타경21108. 익산시 송학동의 송학크레지움캐슬 101동 1층 101호입니다. 전용면적 84.9502㎡, 19층 건물의 1층 아파트로, 소유자는 호림주택주식회사입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 237,398,896원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기상 선순위에는 우리은행 근저당권이 있고, 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류 및 박석종 주택임차권등기가 이어집니다.

처음 보면 등기부의 거액 근저당과 임차보증금 229,000,000원이 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 그러나 매수인에게 무엇이 승계되는지는 채권액의 크기보다 말소기준권리와 임차인의 대항력으로 판단해야 합니다. 이 물건의 말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권이며, 임차인 박석종의 전입신고일은 그보다 늦은 2023.11.07입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 인수하는 구조로 보지 않습니다.

권리상 인수금액이 없다는 것과 좋은 매수가격이라는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저가가 실제 거래가격보다 얼마나 높은지 살피는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 인수대상은 아니다

가장 먼저 확인할 것은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권·가압류·임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 229,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인은 박석종 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

임차인이 배당요구를 했다는 사실이 보증금 전액 회수를 의미하는 것은 아닙니다. 후순위 임차인에게 실제로 배당될 금액은 선순위 채권의 확정 채권액과 배당절차에 따라 결정됩니다. 아래 배당 추정에서는 집행비용과 우리은행 근저당권에 매각대금이 모두 배분되어 후순위 권리자를 위한 잔액이 발생하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 26.1% 높은 신건

가격 판단의 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 12개월 동일 면적 실거래와 최신 거래입니다. 송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 10월까지 11건이며, 평균 거래가격은 222,781,818원입니다.

현재 최저매각가 281,000,000원은 최근 실거래 최고가인 255,000,000원보다도 높습니다. 특히 이 물건은 1층인데, 동일 면적의 2026년 8월·9월 1층 실거래는 모두 215,000,000원입니다. 이 비교는 층수 조건까지 일치하므로 가격 판단에 중요한 참고자료입니다.

④ 유찰 시나리오 — 한 번 유찰해도 최신 시세보다 높다

이 사건은 현재 신건(유찰 0회)입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회로 나타납니다. 회차별 매각가격과 매수인 인수액을 함께 비교하면 다음과 같습니다.

실질취득은 매각가격에 승계 보증금 등 권리 인수금액을 합산한 값입니다. 위 회차에서는 인수액이 모두 0원으로 산정됩니다. 취득세, 명도비용, 관리비 등 별도 비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격이나 낙찰을 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용으로 4,734,000원을 추정하고, 나머지 276,266,000원이 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자 및 소유자에게는 배분할 잔액이 없는 구조입니다.

우리은행·장종수 금액은 등기상 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액이 아닙니다. 공동담보 변경·해제, 당해세, 임차인 관련 우선배당 및 실제 집행비용 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 박석종의 임차보증금 229,000,000원은 별도 배당액이 확정된 것으로 보지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 익산더샵아파트 남동측 인근입니다. 주위에는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2022.09.29 사용승인된 294세대 단지로, 대상 호실은 철근콘크리트구조 19층 중 1층입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 서·남·북측으로 폭 약 6~8미터 내외 도로에 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 468,200원/㎡이고, 토지는 대체로 사다리형 평지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 별도로 실제 내부 상태와 유지보수 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 11건의 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원으로 분포합니다. 1층 거래는 215,000,000원으로 확인되어 대상 호실의 재매각·환금성 판단에는 낮은 층수와 실거래 가격대를 함께 반영하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원과 최신 거래 215,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 입찰 상한을 정할 때 평균 거래가뿐 아니라 동일한 1층의 거래가격을 우선 비교하세요.
• 유찰 회차 판단. 1회 유찰 시 224,800,000원으로 내려가더라도 최신 실거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격 179,840,000원은 최근 실거래보다 낮지만 실제 낙찰가 및 각종 부대비용을 고려해 판단해야 합니다.
• 임차권 및 점유 재확인. 박석종의 점유개시일 2022.10.25, 전입·확정일자 2023.11.07, 임차권등기일 2024.10.08을 원본과 대조하고 현재 점유자 및 인도 상태를 확인하세요.
• 공동담보와 채권최고액 검토. 우리은행 근저당권의 35,280,000,000원 최초 설정 내용, 120,000,000원 변경 기재 및 공동담보 해제 내용을 확인하여 실제 배당가능액과 말소 범위를 검증하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 관할기관과 확인하세요. 권리 인수금액 0원이라는 분석만으로 모든 행정상 의무가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·인도비용. 공용부분 체납관리비와 인도에 소요될 수 있는 비용을 확인하고, 실제 총취득비용에 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 최종 공고를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 불합격”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권이고, 박석종의 임차권은 그보다 후순위입니다. 임차보증금은 229,000,000원이지만 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 강제경매 신청과 대규모 미배당 추정액 역시 그 자체로 낙찰자 채무 승계를 의미하지 않습니다.

그러나 가격은 전혀 매력적이지 않습니다. 281,000,000원의 현재 신건 최저가는 최근 12개월 평균 222,781,818원보다 58,218,182원 비싸고, 같은 1층 거래 215,000,000원과는 66,000,000원의 격차가 있습니다. 1회 유찰 이후에도 최근 평균 및 최신 거래보다 높은 가격이므로, 단순히 유찰했다는 이유만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

결론: 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 없습니다. 현재 회차 입찰보다 최근 실거래에 근거한 가격 재검토와 민간임대주택·점유 상태 확인이 우선입니다.