3.8억 임차권은 확약으로 실질 인수 0원* — 승부처는 3회 유찰 가격과 환금성

수원지방법원 2025타경51918. 광주시 신현동 마운틴케빈 201동 301호, 전용 73.245㎡의 다세대주택입니다. 감정가 297,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 등기된 임차보증금은 380,000,000원으로 최저가보다 172,100,000원 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026년 5월 14일 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이달래 임차권에 한해서는 미배당액의 매수인 인수가 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형 임차권을 확약이 해소

후순위 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 핵심은 을구 5번 임차권입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다. 그러나 해당 임차권에 관한 대항력 포기·말소 확약서가 제출돼 실질 인수 위험은 해소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

을구 5-2번은 별도의 임차인이 아니라 같은 임차권의 임대차계약일자를 2021.08.15.로 경정한 변경등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 이달래 1명입니다. 주택도시보증공사의 380,000,000원 경매 청구도 이 임차보증금과 경제적으로 연결된 청구이므로 임차보증금과 별도의 380,000,000원으로 더해 계산하지 않습니다.

* 확약 적용 전 규칙상 임차보증금 380,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 본 사건은 이달래 임차권에 관한 2026.05.14.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 시점이 오래됐다

마운틴케빈 201동 동일 면적 73.25㎡의 실거래는 4건입니다. 평균은 321,750,000원, 최신 거래는 2022년 2월의 310,000,000원입니다. 현재 실질취득액 207,900,000원은 거래 평균의 64.6%, 최신 거래가의 약 67.1%입니다.

숫자만 보면 최저가가 과거 거래보다 낮습니다. 그러나 마지막 실거래가 2022년 2월이고 그 이후 거래가 확인되지 않아, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 볼 수는 없습니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 “과거 평균보다 35.4% 낮다”는 수치만으로 가격 메리트를 확정하기보다 현재 매물, 인근 유사 다세대와의 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)

총 채권액 889,203,222원 중 예상배당은 집행비용을 제외하고 204,189,400원이며, 예상 미배당액은 685,013,822원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 다만 이달래 임차권에 관한 대항력 포기·말소 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금 구조

확약이 유효하게 이행되는 한 낙찰가가 내려가도 임차권 미배당분이 매수인에게 넘어오지 않으므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 반대로 확약의 적용 여부가 확인되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당 잔액이 늘어 총부담이 약 380,000,000원 수준에 수렴할 수 있으므로, 확약서 원문과 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 신현초등학교 남서측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 완경사지의 대지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 660㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 773,500원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 확인된 거래는 4건이고 마지막 거래는 2022년 2월입니다. 거래 빈도가 낮아 매도 기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.14.자 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 대상 임차권, 조건과 효력을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당 여부와 무관하게 임차권등기 말소에 필요한 서류·협조 방식과 시점을 확인하세요.
• 근저당 말소기재 대조. 배당 시뮬레이션에는 우리은행과 성남수정새마을금고가 반영돼 있으나 등기 흐름에는 말소기재가 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 현재 시세. 실거래가 2021~2022년에 집중돼 있습니다. 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물가와 실제 협상가를 별도로 확인하세요.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 3회 유찰된 만큼 매도 기간, 담보대출 가능액과 임대수요를 보수적으로 산정하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류와 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제의 적용 범위와 취득 목적별 절차를 확인하세요.

맺으며 — 권리 리스크는 확약, 투자 리스크는 환금성

이 사건의 표면은 보증금 380,000,000원이 최저가 207,900,000원을 크게 웃도는 고위험 인수형 임차권입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 총부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있어 최저가 할인은 사실상 의미가 없습니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 이에 따라 현재 실질취득액은 207,900,000원이며 과거 동일 면적 거래 평균 321,750,000원보다 낮습니다.

다만 마지막 실거래가 2022년 2월이고, 8세대 다세대가 이미 3회 유찰됐으며, 근저당의 말소기재와 배당 반영 사이에 확인이 필요한 지점도 있습니다. 결론은 확약 원문 확인 전에는 보류, 확인 후에도 가격보다 환금성과 원본 권리순위를 먼저 검증하는 물건입니다.