전주지방법원 2025타경21116. 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 101동 10층 1004호 아파트입니다. 전용면적은 84.9502㎡이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 10층에 있습니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 주택도시보증공사가 258,298,894원의 청구금액으로 강제경매를 진행하는 사건입니다.

등기부의 핵심은 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위 홍영주 근저당권과 조인행 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 있지만 전입신고일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 유형은 아닙니다.

반면 신건 최저매각가는 3.14억원으로, 최근 실거래 평균 약 2.23억원과 상당한 격차가 있습니다. 이번 물건은 권리분석보다 가격 적정성과 등기 특이사항 검증에 무게를 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 소멸하지만 등기 변경 확인이 핵심

말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원과 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 같은 날짜의 을구 1-1번 근저당권변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.

2023.12.07 설정된 홍영주의 근저당권은 채권최고액 1,300,000,000원으로, 우리은행보다 후순위입니다. 이어 2024.10.08 조인행의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.07.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 249,500,000원, 대항력 없음

실제 확인되는 임차인은 조인행 1명입니다. 주택 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있으며, 임대차계약일은 2020.06.14이지만 실제 점유개시일과 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.14억은 최근 실거래의 140.9%

송학크레지움캐슬은 294세대 규모의 아파트 단지로, 준공일은 2022.09.29입니다. 이 물건과 동일한 전용 84.95㎡형의 최근 실거래 11건을 보면 평균 거래금액은 222,781,818원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 215,000,000원입니다.

최근 거래의 최저가는 210,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다. 최고 거래금액을 기준으로 비교하더라도 신건 최저매각가 314,000,000원은 더 높습니다.

최근 12개월 평균보다 91,218,182원 높고, 최신 거래금액 215,000,000원보다도 99,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건의 신건 가격을 최근 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)

위 금액은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 예측입니다. 우리은행 근저당 변경등기의 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 임차인 배당액, 당해세, 최우선변제 등도 별도 반영되지 않아 법원의 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 집행비용 5,196,000원을 제외한 308,804,000원이 우리은행에 배당되고, 홍영주와 주택도시보증공사의 예상배당액은 각각 0원입니다. 채권자 총 청구·채권최고액 기준 합계는 36,838,298,894원, 미배당 추정 합계는 36,529,494,894원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 매수인 인수 0원

현재 신건 최저가는 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다. 유찰이 진행되는 경우 최저매각가와 실질취득금액이 어떻게 변하는지 아래 시나리오로 비교할 수 있습니다.

1회 유찰 시 최저매각가 251,200,000원도 최근 평균인 222,781,818원보다 높습니다. 2회 유찰 시 최저매각가 200,960,000원은 최근 평균과 최신 거래가 215,000,000원보다 낮아집니다. 다만 이 금액은 예상 최저가일 뿐 실제 낙찰가나 수익을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측 대로, 서측·북측·남측 소로에 접하며 주된 출입은 동측으로 이루어집니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 10층으로, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 대로3류 및 소로3류 저촉, 소로2류 접함, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 공시지가. 468,200원/㎡로 확인됩니다.
• 환금성. 전용 84.95㎡형의 최근 실거래 11건이 확인되어 비교 가능한 시장 거래는 존재합니다. 다만 거래가격은 210,000,000원에서 255,000,000원까지 차이가 있으며, 현재 최저매각가는 이 범위의 최고 거래가격도 초과합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 222,781,818원, 최신 거래 215,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다. 신건 최저가 314,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 제시된 가격 구간을 최근 거래와 비교하고, 실제 매각기일 및 최저가 변경을 확인하세요.
• 공동담보 변경등기. 을구 1번 채권최고액 35,280,000,000원과 을구 1-1번 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 반드시 대조해야 합니다. 실제 적용되는 채권최고액과 배당관계가 추정표와 다를 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 등록상태 및 임대의무 승계 여부를 확인하세요.
• 임차인 점유와 명도. 조인행의 보증금은 인수하지 않는 것으로 분석되지만, 임차권등기와 실제 점유 상황은 별개입니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 인도 가능 시점을 점검하세요.
• 임차인 배당. 확정일자와 임차권등기가 존재하므로 실제 배당요구 및 배당순위, 법원 배당표의 임차인 반영 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서. 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없는 것으로 확인됩니다. 다만 최종 입찰 전 최신 명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.
• 관리비·점유 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 실제 점유 및 시설 상태를 확인하여 낙찰가 외 비용을 산정하세요.
• 실거래 개별성. 최근 거래는 같은 면적형이지만 층수와 개별 상태가 다릅니다. 본건 10층의 조망·향·내부 상태를 감안해 적정가를 산정하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 신건 가격은 불합격”

송학크레지움캐슬 101동 1004호는 후순위 임차권과 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조로, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 임차인 조인행의 보증금 249,500,000원 역시 매수인이 부담할 금액으로 계산하지 않습니다.

그러나 현재 신건 최저매각가 314,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,781,818원의 140.9%입니다. 최신 거래가 215,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 1회 유찰 가격조차 최근 평균을 웃도는 만큼 가격만 놓고 보면 현재 회차의 투자 매력은 낮습니다.

여기에 우리은행 공동담보 근저당의 변경등기와 민간임대주택등기의 처리 문제를 확인해야 합니다. 최저매각가와 실거래가격 사이의 큰 격차를 감수하면서까지 서둘러 입찰할 이유는 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재검토입니다. 매수인 인수 부담이 낮다는 점은 긍정적이지만, 실거래 평균보다 크게 높은 가격과 별도 등기 검증 필요성을 함께 고려하면 현 회차의 종합 평가는 낮게 보는 것이 적절합니다.