전주지방법원 2025타경21120. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 송학크레지움캐슬 103동 13층 1301호, 전용 84.9502㎡ 아파트가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 호림주택주식회사이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 258,914,099원입니다.

등기부에는 우리은행과 홍영주의 근저당권, 지미영의 주택임차권등기, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있습니다. 가장 중요한 기준은 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 후순위 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 등기부상 민간임대주택 등록 이력이 있고, 선순위 근저당권은 공동담보 형태로 설정되어 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 판단과 별개로 민간임대주택 등록 관련 사항, 공동담보 현황, 실제 점유상태의 확인이 필요합니다. 특히 가격은 최근 실거래 수준을 상당히 초과하므로 신건에서의 적극적인 가격 가점은 부적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 35,280,000,000원이며 공동담보목록 제2022-580호가 기재되어 있습니다. 같은 날짜에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 관련 근저당권 변경등기도 존재합니다. 최초 채권최고액을 해당 세대만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 피담보채무와 공동담보 변경 내용을 별도로 확인해야 합니다.

그 이후인 2023.12.07 홍영주의 근저당권, 2024.09.20 지미영의 임차권등기, 2025.07.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 소유권보존등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력 없음

실제 확인된 임차인은 지미영 1명입니다. 주거용으로 전유부분 전체를 임차하였으며, 임차보증금은 249,500,000원입니다. 임차권등기가 설정되어 있고 배당요구도 신고되어 있습니다.

판단 기준은 전입신고 시점과 말소기준권리 설정 시점입니다. 임대차계약일은 2022.04.20으로 근저당 설정 이전이지만, 실제 주민등록일은 2022.11.21, 점유개시일은 2022.11.22로, 우리은행 근저당 설정일인 2022.10.18 이후입니다. 따라서 이 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분석됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 141.4%

송학크레지움캐슬의 동일 면적대인 전용 84.95㎡ 실거래 최근 11건을 비교했습니다. 2026년 6월부터 10월까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 실거래 평균은 222,781,818원입니다. 이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 315,000,000원으로, 최근 시세에 비해 크게 높습니다.

거래가격의 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.10 거래가격은 215,000,000원이며, 본건과 동일한 13층의 2026.09 거래가격도 233,600,000원입니다. 이 두 거래가격 모두 감정가 315,000,000원보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

매각가를 현재 최저매각가인 315,000,000원으로 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 강제경매 신청채권자에게는 배당 부족이 발생하는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 공동담보 근저당권의 실제 피담보채무액 및 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다. 등기상 채권최고액은 본건 단독의 확정 채무액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 조정에 따른 변화

현재는 유찰 0회인 신건입니다. 가정된 후속 회차에서는 최저매각가가 낮아지지만, 임차보증금 인수액이 새롭게 발생하는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층에 위치합니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감이며, 실내는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m 포장도로, 북측·남측·서측 약 6~8m 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형이며 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 토지이용. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 대로3류·소로2류·소로3류 관련 도시계획시설 사항과 가축사육제한구역 지정이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 294세대 단지로 최근 동일 면적 거래 11건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원으로 차이가 있으며, 최근 실거래 평균과 감정가의 격차가 커 낙찰 후 매도 시 가격 회복 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 222,781,818원, 최신 거래가격 215,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최저가 315,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.10.18 우리은행 근저당권의 설정 및 공동담보 변경 내역, 실제 피담보채무와 매각에 따른 말소 범위를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 임차인의 대항력 검증. 지미영의 주민등록일 2022.11.21, 점유개시일 2022.11.22, 확정일자 2022.11.28 및 임차권등기사항을 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기와 임대의무기간·행정상 의무, 매각 후 등록 말소 또는 승계 관련 처리 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 실제 거주 여부는 다를 수 있습니다. 현장 점유자를 확인하고 인도명령·명도 협의의 필요성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 우리은행의 채권최고액 35,280,000,000원은 공동담보 관련 금액입니다. 본건만의 채무액으로 단정하지 말고 채권계산서와 공동담보목록을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 비용 및 명도비용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 입찰보증금, 매각조건, 매각물건명세서 변경사항을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

이 사건은 권리 인수 위험과 가격 위험을 분리해서 판단해야 하는 경매입니다. 임차인 지미영의 보증금은 249,500,000원으로 크지만, 전입신고가 말소기준인 우리은행 근저당권보다 늦어 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다. 후순위 근저당권 및 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 신건 최저가 315,000,000원은 최근 실거래 평균 222,781,818원의 141.4%이며, 최신 거래가격과 최근 최고 거래가격보다도 높습니다. 인수 위험이 없다는 이유만으로 이 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

더욱이 공동담보 근저당권과 민간임대주택 등록 이력이 있어 관련 권리 및 행정상 효력을 확인할 과제가 남아 있습니다. 1회 유찰 가정가격 252,000,000원도 최근 시세 평균을 웃도는 만큼 신건 즉시 입찰보다 유찰 후 가격 조정을 관찰하는 접근이 합리적입니다. 2회 유찰 가정가격 201,600,000원에서는 최근 실거래보다 낮은 가격에 접근할 가능성을 검토할 수 있습니다.

결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격 매력은 부족. 이 물건은 보증금 인수보다 높은 취득가격이 핵심 위험이며, 매각조건 및 등록사항을 확인하면서 실제 거래가격과의 격차가 충분히 줄어드는지를 지켜볼 필요가 있습니다.