전주지방법원 2025타경21166. 익산시 송학동의 송학크레지움캐슬 104동 21층 2102호, 전용면적 약 84.95㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지이며, 등기상 소유자는 호림주택주식회사입니다. 2025년 7월 31일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 신청채권자의 청구금액은 262,525,794원입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권으로 파악됩니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 권리와 가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 임차인 이차남의 임대차계약일은 말소기준일보다 빠르지만, 실제 점유개시일과 전입신고일은 그보다 늦습니다. 따라서 계약일만 보고 선순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 반면 신건 최저가 자체는 최근 실거래 범위를 크게 웃돌고 있습니다. 현재 가격에 낙찰받는다면 인수액이 없어도 총 취득가격의 경쟁력이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 21층 2102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 지상 22층 중 21층 |
| 단지 개요 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 실질취득 기준 | 최저가 313,000,000원 + 인수 0원 = 313,000,000원 (취득세·부대비용 별도) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,525,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 임차권등기 · 보증금 253,000,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리의 출발점은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 보면 이후 설정된 김영신 근저당권, 이차남의 주택임차권등기, 국세 압류, 근로복지공단 가압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
이차남 전유부분 건물의 전부 |
253,000,000원 |
전입 2022.11.24 점유개시 2022.10.27 |
없음 | 후순위·배당 확인 | 해당 없음 | 0원 |
| 임대차계약일 | 2020.06.13 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2022.10.18 · 우리은행 근저당권 |
| 점유개시일 | 2022.10.27 |
| 전입신고일 | 2022.11.24 |
| 확정일자 | 2023.11.03 |
| 임차권등기 | 2024.10.11 · 을구 3번 · 보증금 253,000,000원 |
| 배당요구 관련 | 2024.10.11 · 임차권등기 관련 신고 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
대항력 판단에서 중요한 것은 단순한 임대차계약일이 아니라 주택의 인도와 주민등록 요건입니다. 이차남의 계약일은 2020.06.13이지만, 점유개시는 2022.10.27, 전입신고는 2022.11.24로 모두 우리은행 근저당권 설정일인 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 해당 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다.
확정일자는 2023.11.03이고 임차권등기는 2024.10.11입니다. 확정일자와 임차권등기가 있다는 이유만으로 선순위 권리보다 우선해 배당받는 것은 아닙니다. 실제 배당은 선순위 채권액과 다른 우선채권의 존재에 영향을 받습니다. 임차보증금 253,000,000원 전액이 미배당되더라도, 대항력 없는 후순위 임차보증금이라는 판단하에서는 그 미배당금이 매수인에게 자동 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 140.5%
송학크레지움캐슬 동일 면적대인 전용 84.95㎡의 최근 실거래 11건입니다. 거래 기간은 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 222,781,818원입니다. 현재 최저매각가 313,000,000원은 이 평균을 크게 웃돌고, 최신 거래가격인 215,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13 | 233,600,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡대 | 11건 | 222,781,818원 |
| 최근 12개월 평균 | 222,781,818원 · 11건 |
|---|---|
| 최신 실거래 | 2026.10 · 2층 · 215,000,000원 |
| 최근 실거래 최저 | 210,000,000원 |
| 최근 실거래 최고 | 255,000,000원 |
| 신건 최저매각가 | 313,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 140.5% |
| 단지 평균 유찰 | 1.4회 |
최근 거래는 210,000,000원~255,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 최고 실거래가격인 255,000,000원과 비교하더라도 현 최저매각가 313,000,000원은 더 높습니다. 실질취득액도 권리 인수 0원을 전제로 313,000,000원이므로, 비교 대상을 최저가에서 실질취득액으로 바꿔도 결론은 동일합니다. 현재 가격에서 시세 대비 할인 효과는 없습니다.
특히 최신 2026년 10월 거래는 215,000,000원으로 최근 12개월 평균인 222,781,818원보다 낮습니다. 2026년 7월에는 255,000,000원의 거래도 있었지만, 최근 거래가격 전반이 그 수준에서 유지된다고 가정할 수 없습니다. 월별 가격 차이에는 층과 개별 상태가 영향을 미칠 수 있으므로 단정적인 하락률을 적용할 수는 없지만, 최신 거래가 평균보다 낮다는 점에서 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 5,182,000원으로 추정한 뒤, 잔액 307,818,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 다만 우리은행의 공동담보 변경등기, 실제 채권잔액 및 임차인·조세 채권을 검증하지 않은 단순 배당 시나리오이므로 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 근저당 · 김영신 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 262,525,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 등을 기준으로 작성된 추정이며, 우리은행의 변경 근저당권 및 공동담보 해제, 국세 압류에 따른 우선징수 가능성, 임차인의 배당·최우선변제 여부, 기타 당해세는 확정 반영되지 않았습니다. 임차인 이차남의 보증금 253,000,000원은 위 배당표의 배당액에 포함되어 있지 않습니다. 배당표에 표시된 거액의 미배당 채권은 매수인 인수금액과 다릅니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(신건) | 313,000,000원 | 307,818,000원 | 35,448,707,794원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 250,400,000원 | 246,094,400원 | 35,510,431,394원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 200,320,000원 | 196,715,520원 | 35,559,810,274원 | 0원 |
제시된 계산상 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수금은 계속 0원입니다. 여기서 미배당은 채권자가 받지 못하는 금액이며, 매수인이 떠안는 빚을 뜻하지 않습니다. 반대로 매수인의 가격 경쟁력은 유찰 이후 개선될 가능성이 있습니다. 다만 각 회차의 배당액은 근저당 변경과 실제 우선배당을 검토하기 전의 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 순수한 대단지 아파트 밀집지역과는 주변 환경에 차이가 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 대중교통시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 동측으로 약 25m 포장도로, 북측으로 약 10m 도로, 서측과 남측으로 약 7~8m 포장도로에 접합니다. 주된 차량 진출입은 동측 도로를 통해 이루어집니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 아파트 중 21층 2102호입니다. 위생·급배수·난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 일부 도로계획 저촉·접합 사항이 있으며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 294세대의 2022년 준공 아파트로, 동일 면적대 최근 실거래 11건이 확인됩니다. 최근 실거래가격은 210,000,000원~255,000,000원으로 가격 차이가 존재합니다. 현재 감정가는 이 거래범위를 웃돌아 향후 매도 시 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실거래가 비교. 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원의 140.5%입니다. 단순히 신축에 가까운 아파트라는 이유로 감정가 수준의 입찰을 정당화하지 마세요.
- 회차별 가격 전략. 1회 유찰 시나리오인 250,400,000원은 최근 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰 시나리오인 200,320,000원은 최근 거래 수준보다 낮습니다. 실제 매각조건이 변경되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 전입·점유 원본 대조. 이차남의 점유개시일 2022.10.27, 전입신고일 2022.11.24 및 확정일자 2023.11.03을 말소기준일 2022.10.18과 대조하세요. 임대차계약일 2020.06.13만으로 선순위 대항력을 인정해서는 안 됩니다.
- 임차권등기·실제 점유. 을구 3번 임차권등기의 말소 처리와 실제 점유자를 확인하세요. 매수인 인수보증금이 0원이라는 분석과 인도·명도 절차의 부담은 별개입니다.
- 우리은행 공동담보. 을구 1번의 채권최고액 35,280,000,000원, 을구 1-1번의 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제 사항을 원본으로 확인하세요. 이 호실에 적용되는 실제 담보범위를 파악해야 배당구조를 제대로 평가할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 현재 등록 상태, 매각 후 임대사업자 의무 및 행정처리 여부를 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 국세 압류 및 우선채권. 2024.12.16 북광주세무서장 관련 압류가 존재합니다. 등기상 압류의 매각 소멸 여부와 별도로 조세채권의 배당 우선순위 및 체납내역을 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 실제 거주 여부와 인도 과정에서 발생할 비용을 취득예산에 반영하세요.
- 실거래 비교 조건. 대상은 21층이고 최근 실거래 표본은 층이 서로 다릅니다. 고층 프리미엄, 향, 내부 상태와 거래조건을 검토하되, 이를 근거 없이 감정가와 시세의 큰 차이를 정당화하는 데 사용해서는 안 됩니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 매각기일·매각조건 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 매수가”
이 사건은 보증금 253,000,000원의 임차인이 존재한다는 사실만으로 위험한 물건도 아니고, 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 투자물건도 아닙니다. 임차인의 점유개시와 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다는 점은 분명한 권리상 장점입니다. 그러나 민간임대주택등기와 공동담보 근저당의 변경관계는 별도로 검증해야 합니다.
가격 측면의 결론은 더 명확합니다. 최저가이자 권리 인수액을 반영한 실질취득 기준인 313,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,781,818원의 140.5%입니다. 최신 거래는 215,000,000원으로 평균보다 낮아, 최근 가격 수준에 대한 보수적 접근도 필요합니다. 현 최저가에 매수한다면 실거래 범위보다 높은 취득가격을 감수하게 됩니다.
단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이고, 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제시된 회차 시나리오에서도 1회 유찰 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현재 조건에서 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다는 권리관계 검증과 가격 조정 여부를 우선 관찰할 물건으로 평가하는 편이 합리적입니다. 권리 인수는 제한적이지만 가격 매력도는 낮습니다. 현재 입찰 판단은 보류가 적절합니다.
