전주지방법원 2025타경21624. 군산시 문화동 군산현대코아 1층 124호에 대한 강제경매 사건입니다. 소유자는 조예숙이며, 1997년 5월 28일 소유권이전등기와 전북은행 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 전북은행 근저당권의 채권최고액은 32,500,000원으로, 현재 최저매각가 22,800,000원보다 큽니다. 이후 유한회사 백산이 강제경매를 신청했고, 청구금액은 8,950,940원입니다.

권리만 보면 매수인이 인수할 임차보증금이나 존속하는 것으로 명시된 권리는 없습니다. 그러나 매수인의 권리 인수 위험과 상가의 투자 위험은 별개입니다. 감정평가 당시 공실이고, 호실은 벽체와 창호 없이 개방되어 있으며 바닥 표시 등으로 경계를 구분하는 구조입니다. 따라서 권리관계의 단순함만으로 가격이나 향후 임대 가능성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수는 없다

말소기준권리는 1997년 5월 28일 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 등기부상 확인되는 2010년 군산시 압류는 2011년 이미 말소되었으며, 2025년 유한회사 백산의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸합니다. 전북은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 근저당권자가 배당금을 전액 받지 못할 가능성이 높다는 사실은 별도로 이해해야 합니다. 담보권자의 미회수 채권이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 권리 소멸 여부와 배당 부족액을 구분해서 판단하는 것이 중요합니다.

② 가격 검토 — 감정가 22,800,000원의 매력은 검증이 필요하다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 22,800,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.

이 물건의 실제 가격 경쟁력을 평가하려면 군산현대코아 내 유사한 1층 상가의 거래가격과 임대료, 공실률 및 개별 호실의 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 현재 확보된 가격 기준만으로는 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 예정 매각가격을 기준으로 합니다. 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득액은 매각가와 인수금만을 합산한 값으로, 취득 관련 세금·명도비·수선비 등은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,800,000원 가정)

신건 매각가 22,800,000원을 가정하면 집행비용 810,400원을 공제한 21,989,600원이 전북은행 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 전북은행은 채권최고액 기준으로도 전액을 배당받지 못하며, 강제경매 신청채권자인 유한회사 백산은 예상배당 0원입니다.

총 채권액 41,450,940원 중 예상배당액은 21,989,600원으로, 19,461,340원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 이는 제공된 채권최고액 및 청구액을 사용한 예상배당 계산이며, 실제 피담보채권액이나 우선배당 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 추정액을 반영한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당은 법원의 배당절차와 확인되는 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 문화동 흥남초등학교 남서측 인근의 군산현대코아 1층 상가입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 아파트 주변 상가지대입니다.
• 교통. 건물 동측 백토로와 남측 나운로에 접하며, 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근도 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 상가 공용 위생시설, 급배수시설, 소화전설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 점포 형태. 124호는 벽체와 창호가 없는 무벽·무창 구조이며, 바닥 타일로 경계를 표시한 오픈상가입니다. 경계표지와 건물번호표지는 설치되어 있습니다.
• 도로 조건. 동측 약 20m, 남측 약 15m, 북측 약 8m의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가 기준은 1,108,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 표시되지 않았으며, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재하지만, 본 호실의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 재매각의 용이성을 확정할 수 없습니다. 특히 공실 상태와 개방형 점포 구조가 수요에 미치는 영향을 살펴야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 경계 확인. 124호는 벽체로 구분되지 않은 오픈상가입니다. 바닥 경계표시와 건물번호표지가 실제 현장 및 집합건축물대장, 도면과 일치하는지 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 감정평가 당시에는 공실이었지만, 입찰 직전의 점유 상태와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 및 임대수요 확인. 군산현대코아 1층의 유사 점포 매매사례와 임대조건을 확인하고, 현재 최저매각가 22,800,000원의 적정성을 검증하세요.
• 배당 및 권리 재확인. 전북은행 채권최고액은 32,500,000원이고 유한회사 백산 청구금액은 8,950,940원입니다. 실제 채권액·배당순위·매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
• 공용부분 관리비. 상가의 공용 관리비 체납 여부와 관리주체의 부담 내역을 확인하고, 실제 매수인이 부담할 가능성이 있는 항목을 별도로 검토하세요.
• 사업 활용 가능성. 무벽·무창 구조를 그대로 사용할 수 있는지, 별도 구획이나 인테리어 공사에 필요한 비용 및 관리규약상 제한을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 18,240,000원, 2회 유찰 시 14,592,000원으로 가격이 낮아집니다. 단순 할인율보다 실제 시장가치와 예상 임대수익에 근거해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 1997년 전북은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 매각가 22,800,000원을 가정한 채권 미배당은 19,461,340원이며, 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 이 점은 매수인 인수 위험과 구별해야 하지만, 낙찰 이후 권리 소멸 및 배당 관계를 원본 서류로 확인할 필요성은 남습니다.

투자 판단에서 더 중요한 부분은 오픈형 상가의 실제 가격과 환금성입니다. 감정평가 당시 공실이고, 점포는 벽체 없이 구분된 구조입니다. 주변 상가의 거래가격·임대수요·사용 가능성을 검증하기 전에는 신건 가격에 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 검증과 상가 환금성 확인이 우선인 물건입니다. 유찰로 최저가가 내려가는 경우에도 그 자체가 안전마진을 보장하지 않으므로, 실제 임대와 매각이 가능한 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.