전주지방법원 2025타경21630. 전북특별자치도 익산시 부송동 부송우남아파트 103동 605호가 경매에 나왔습니다. 전용 약 60㎡의 아파트로, 소유자는 김규철 씨입니다. 2020년 4월 매매가 75,500,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2025년 11월 서울보증보험 주식회사가 청구금액 87,470,820원으로 강제경매를 신청한 구조입니다.
이 물건의 핵심은 기존 근저당권이 아닙니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 말소돼 있고, 이번 경매의 말소기준은 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.02.12.에 한국토지주택공사 명의로 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 선순위 임차권이 있다는 사실만 보면 매수인 인수 위험을 검토해야 하지만, 매각물건명세서에 기재된 확약이 이 사건의 판단을 바꿉니다.
문제는 그렇게 권리 부담을 정리해도 낙찰대금 자체가 최근 시장 가격보다 높다는 점입니다. 입찰 여부는 선순위 임차권의 확약 효력을 먼저 확인한 뒤, 최근 실거래 가격을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 6층 605호 도로명주소: 무왕로26길 11-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 60㎡ · 철근콘크리트조 · 20층 중 6층 |
| 단지 규모 / 준공 | 부송우남 · 1,075세대 · 1995.11.16. 준공 |
| 소유자 | 김규철 · 2020.04.10. 소유권이전 · 거래가액 75,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건 · 100%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 서울보증보험 주식회사 / 87,470,820원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.28. 갑구 17번 강제경매개시결정 |
| 주요 선순위 권리 | 2025.02.12. 을구 16번 주택임차권 · 한국토지주택공사 · 보증금 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.13. · 전주지방법원 익산등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 갑구 17번 강제경매개시결정(2025.11.28.)입니다. 기존 은행 근저당권들과 과거 경매 관련 등기들은 이미 말소된 상태입니다. 다만 을구 16번 임차권은 경매개시결정보다 먼저 설정돼 있어 일반적인 후순위 소멸권리와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
임차권·보증기관 승계 분석
주택임차권등기 명의는 한국토지주택공사이며, 배당을 신청한 선순위 임차권 관련 권리입니다. 보증·승계 성격의 신고를 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않아야 합니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증·승계 성격의 임차권 관련 신고는 1건입니다. 이는 현재 실제 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다.
| 등기·신고 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 16번 · 건물 전부 |
85,000,000원 | 대항력 있음 명세서상 선순위 임차권 | 우선변제 관계 확정일자 2022.05.04. | 보증·승계 명의 확약 적용 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.05.04. |
|---|---|
| 주민등록일자 | 2022.04.18. (임차권등기 기재) |
| 점유개시일자 | 2022.05.17. (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2022.05.04. |
| 임차권등기일 | 2025.02.12. |
| 배당요구 관련일 | 2025.02.12. |
| 보증금 | 85,000,000원 |
| 임차범위 | 전유부분 건물의 전부 |
| 승계 관련 주체 | 서울보증보험 주식회사 (신청채권자 겸 양수인) |
| 해당 임차권 인수 | 실질 0원 — 확약 유효·적용 전제 |
임차권등기상의 주민등록일자·점유개시일자와 실제 현재 점유현황은 구별해야 합니다. 우선변제 순위와 실제 배당액은 법원의 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
또한 과거 민간임대주택 등록등기는 2021.01.21. 설정됐다가 2022.01.14. 말소됐습니다. 현재 임차권등기 및 실제 점유관계를 확인할 때 이 등록·말소 이력도 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — ‘권리는 정리돼도 가격은 높다’
부송우남아파트는 1,075세대, 1995년 준공 단지입니다. 대상과 유사한 전용 59.96~60㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균 거래금액은 72,125,000원입니다. 반면 이번 신건 최저가는 79,000,000원. 확약으로 임차권 인수가 0원이더라도 낙찰가 자체가 최근 평균을 초과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.00㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.09 | 60.00㎡ | 19 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 60.00㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 60.00㎡ | 16 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 60.00㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 60.00㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 60.00㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 60.00㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 72,125,000원 |
거래 가격은 55,000,000~89,000,000원으로 편차가 있습니다. 층과 개별 상태에 따른 차이를 고려해야 하지만, 현재 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,875,000원 높은 가격입니다.
가장 최근 순서의 2026년 9월 거래는 5층 55,000,000원입니다. 대상 물건이 6층이라는 점에서 참고할 만한 비교 사례이며, 같은 6층의 2026년 5월 거래도 55,000,000원으로 신고됐습니다. 최신 거래와 비교하면 신건 최저가는 24,000,000원 높은 수준입니다. 다만 개별 호수의 수리상태와 거래조건까지 같다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,822,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 87,470,820원 | 77,178,000원 |
| 신청채권자 미배당액 | — | 10,292,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 확약 적용 | 85,000,000원 (임차권 명목 보증금) | 실질 0원 |
집행비용 1,822,000원과 신청채권자 예상배당 77,178,000원은 신건 최저가 기준 추정값입니다. 신청채권자 미배당액 10,292,820원은 매수인 인수액이 아닙니다. 선순위 임차권의 실제 배당순위 및 배당액, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 확약에 따른 인수 0원 판단은 배당액과 별개의 권리 판단입니다.
유찰별 배당·실질취득 시나리오
회차별 최저가 하락을 가정한 비교입니다. 중요한 전제는 모든 회차에서 해당 임차권 확약이 유효하게 적용된다는 것입니다. 이때 보증금 추가 인수액은 0원이며, 실질취득 기준액은 낙찰가에 따라 감소합니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 보증금 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
| 구분 | 최저가 | 예상 미배당 | 임차권 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 79,000,000원 | 10,292,820원 | 0원 | 79,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 63,200,000원 | 25,808,420원 | 0원 | 63,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 50,560,000원 | 38,220,900원 | 0원 | 50,560,000원 |
각 회차 금액은 최저가 그대로 낙찰되는 경우의 가정입니다. 실제 낙찰가는 경쟁입찰에 따라 달라지며, 세금·취득부대비용·명도비 등은 포함하지 않았습니다. 미배당액은 신청채권자 기준이며 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 익산시 부송동 송정제공원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 고층아파트, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 북측으로 무왕로가 통과하고 서측 및 남측 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 6층이며, 도시가스 난방, 급배수·위생시설, 소방시설, 승강기 등이 설치돼 있습니다. 1995.11.16. 준공으로 노후도와 내부 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 관련 지정이 있으며, 공시지가는 771,100원/㎡입니다. 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 216-2번지에 소재하지만, 감정평가상 현황은 216-2번지와 981-1번지 양 지상에 걸쳐 있습니다. 대지권 및 토지 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 이것만으로 내부 시설 및 건물 상태까지 보장되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 1,075세대 규모로 동일 면적의 실거래 표본이 존재하지만, 최근 거래가격이 55,000,000~89,000,000원으로 넓게 분포합니다. 노후 아파트 특성과 개별 세대 상태, 층별 가격 차이를 반영해 보수적으로 재매각 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인 — 최우선. 신청채권자 겸 양수인 서울보증보험의 확약서에 배당 후 잔액에 대한 대항력 포기, 매수인 상대 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확히 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기와 서울보증보험의 채권 승계 관계를 대조하고, 관련 권리자가 별도로 권리를 주장할 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 및 원임차인 확인. 별도로 식별된 실제 임차인은 없지만, 실제 공실 또는 소유자 거주로 확인된 것은 아닙니다. 현황조사, 전입세대 관련 서류, 점유자의 계약관계를 확인해야 합니다. 확약 밖 임차인이 존재하면 별도 대항력·인수 분석이 필요합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰·대금납부 이후 등기 말소 협조 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기가 이미 말소된 것은 아닙니다.
- 신건 가격 재검토. 현재 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 72,125,000원보다 높습니다. 특히 동일 면적 6층 거래 55,000,000원과의 차이를 개별 호수 상태와 수리비를 반영해 검토해야 합니다.
- 과거 임대주택 등록 이력. 민간임대주택 등록이 2022.01.14. 말소된 점을 확인하고, 현재 임대차관계 및 점유자의 권리 주장과 연결되는 사항이 있는지 점검해야 합니다.
- 관리비·명도·대지권. 체납 공용관리비, 점유자 인도 절차, 대지권 표시 및 공부와 현황의 차이를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표와 원본 서류 대조. 예상배당액은 확정액이 아닙니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리를 해결해도, 비싸게 살 이유는 없다”
이 물건은 얼핏 보면 보증금 85,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 79,000,000원을 초과하는 위험한 경매입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가만 내려간다고 싸지는 물건이 아닙니다. 미배당 보증금 인수액이 늘어나 총 경제적 부담이 보증금 수준에 머물 수 있기 때문입니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 서울보증보험 측의 대항력 포기·반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 이 확약이 유효하고 해당 임차권에 적용된다면 주된 임차보증금 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 이 효력은 해당 임차권에 한정되며, 다른 실제 임차인이나 점유자의 독립된 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
권리 문제가 해소됐다고 곧바로 좋은 투자 물건이 되는 것은 아닙니다. 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 72,125,000원의 109.5%이고, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 또한 같은 6층 거래도 55,000,000원으로 확인돼, 현재 가격에 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다. 과거 고가 거래보다 최근의 낮은 거래가격을 우선 고려해야 합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “확약 확인을 전제로 권리 부담은 상당 부분 해소, 신건 가격은 보류”입니다. 선순위 임차권의 명목금액에 겁먹을 필요도 없지만, 확약으로 인수액이 0원이 됐다는 이유로 시세보다 높은 가격에 응찰할 이유도 없습니다. 권리 확인과 적정 낙찰가 산정을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
