전주지방법원 2025타경21635. 전북특별자치도 군산시 산북동의 코오롱아파트 101동 10층 1005호입니다. 철근콘크리트조 14층 건물 중 10층에 위치하는 아파트로, 소유자는 여천복입니다. 여천복은 2015년 3월 13일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 79,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드와 케이비국민카드의 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 별도로 설정됐던 김영상의 근저당권도 이미 말소되어 있습니다.

하지만 이번 사건에서 더욱 중요한 숫자는 74,000,000원입니다. 코오롱아파트 동일 면적의 최근 실거래 평균은 68,583,333원이고, 2026년 8월 최신 거래는 62,500,000원입니다. 권리가 정리된다는 사실만으로 현재 최저가가 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

2015년 3월 13일 국민은행 근저당권을 기준으로 권리를 정리하면 구조가 명확해집니다. 그 이후 등기된 신한카드·케이비국민카드 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김영상의 근저당권은 2025년 9월 24일 이미 말소됐습니다.

경매를 신청한 채권자는 신한카드주식회사입니다. 2024년 1월 4일 설정한 가압류가 2025년 11월 28일 강제경매개시결정에 따라 본압류로 이행된 구조입니다. 따라서 같은 신한카드의 가압류와 경매개시결정을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

국민건강보험공단의 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 권리이지만, 관련 체납액 및 배당 우선순위는 별도의 문제입니다. 실제 배당에서는 법정기일과 우선징수 관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 107.9%

코오롱아파트는 380세대이며, 사용승인 기준일은 1994년 11월 26일입니다. 동일 면적 59.35㎡의 최근 실거래 12건을 살펴보면 최저 62,500,000원, 최고 79,000,000원, 평균 68,583,333원입니다.

시세 비교 결과는 신건 입찰에 불리합니다. 최저가 74,000,000원은 최근 실거래 평균 68,583,333원보다 높습니다. 두 금액의 비율은 107.9%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 평균 시세 이상에서 시작하는 경매입니다.

최신 실거래를 기준으로 보면 더욱 신중해야 합니다. 2026년 8월 거래는 62,500,000원으로, 현재 최저가 74,000,000원보다 낮습니다. 2025년 11월에는 79,000,000원 거래도 있었지만, 2026년 3월부터 8월 사이 확인되는 거래는 62,500,000원~69,000,000원에 분포합니다. 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 낮은 흐름을 보이고 있습니다. 다만 개별 거래의 층·상태 차이도 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 국민은행 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당하면, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 재원이 제한됩니다. 매수인이 채무를 인수하는 것과 채권자가 배당받지 못하는 것은 별개입니다.

위 금액은 제공된 추정 배당 시뮬레이션입니다. 신한카드의 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 기준의 추정치이며 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 후순위 가압류 채권자 간 실제 배당은 법정 배당순위와 안분관계에 따라 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단의 압류 관련 체납액 및 우선징수 여부, 당해세·최우선변제 등도 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 확대

현재 최저가는 74,000,000원입니다. 유찰 시나리오상 다음 회차 가격은 59,200,000원, 그다음 회차는 47,360,000원으로 계산됩니다. 다만 실제 매각 일정과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

매각가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당금은 늘어나지만, 그 미배당액이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 인수권리 없음이라는 전제에서는 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격이 낮아질수록 매수인의 취득가격 부담은 줄어드는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 군산산북중학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다. 아파트 서측에 접한 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 엘리베이터 및 소화전설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 325,400원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지관리 상태는 직접 확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 380세대, 1994년 11월 준공 단지입니다. 동일 평형 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 62,500,000원까지 내려온 점을 고려하면 향후 매각가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세와 입찰가 분리. 감정가 74,000,000원을 적정 시세로 전제하지 마세요. 최근 평균 68,583,333원 및 최신 거래 62,500,000원을 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 신건 가격은 최근 평균의 107.9%입니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 최저가를 확인한 뒤 응찰가격을 다시 판단하는 것이 바람직합니다.
• 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인, 현장 점유자 조사 및 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 국민은행 근저당. 말소기준권리인 채권최고액 67,200,000원과 실제 피담보채권 잔액을 구분해 배당 가능성을 검토하세요.
• 신한카드 중복 계산 방지. 기존 가압류와 본압류로 이행된 강제경매개시결정을 별개의 채권으로 합산하지 마세요. 경매 청구액 16,126,499원과 등기상 가압류 청구금액 11,863,520원의 차이도 확인해야 합니다.
• 기말소 근저당 확인. 김영상의 근저당권은 사해행위취소 관련 판결에 따라 2025년 9월 24일 말소됐습니다. 관련 등기와 판결에 따른 권리변동을 원본으로 대조하세요.
• 건강보험공단 압류. 국민건강보험공단의 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 체납 관리비 및 실제 점유자에 따른 명도 절차, 이사·수리 비용 등을 별도로 조사하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

군산 코오롱아파트 1005호는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 등기상 권리의 인수 위험은 낮은 편입니다. 다만 임대관계와 실제 점유는 확인이 필요합니다.

반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 74,000,000원은 최근 실거래 평균 68,583,333원의 107.9%이며, 최신 거래 62,500,000원도 상당히 낮습니다. 최근 거래가격이 과거 고가 거래보다 낮아진 상황에서 신건에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.

같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회로, 반드시 유찰을 기대할 수 있는 물건도 아닙니다. 그러나 그렇다고 최근 시세보다 높은 가격에 서둘러 응찰할 필요는 없습니다. 현재 회차는 보류하고, 유찰 후 가격이 실제 거래 수준보다 충분히 낮아지는지 재검토하는 전략이 적절합니다.

종합 평가: C등급 · 52점. 권리 정리 가능성과 인수액 0원은 긍정적이지만, 최근 실거래 평균 및 최신 거래 대비 높은 신건 가격, 구축 아파트의 가격 변동과 점유 확인 필요성을 반영한 판단입니다. 권리보다 매수가격이 핵심인 경매입니다.