전주지방법원 2025타경21638. 익산시 함열읍 다송리 제4일반산업단지 내 공장용지와 건물 등을 대상으로 하는 임의경매 사건입니다. 토지면적은 4,975㎡이고, 감정상 공장 작업장, 창고, 사무실, 저온창고 및 숙소 등 다양한 기능을 가진 건물들이 확인됩니다. 등기상 소유자는 유한회사동이식품입니다. 2016년 농협은행이 설정한 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신한은행·우리은행 근저당권과 다수 가압류가 설정되었습니다. 경매개시결정의 채권자는 유디앤제일차유동화전문 유한회사로, 등기에는 농협은행주식회사의 양수인으로 표시되어 있습니다.

이 사건의 핵심은 매각대금 자체가 작지 않다는 점보다 권리관계의 복잡성과 산업용 자산의 실제 가치가 일치하는지를 확인하는 것입니다. 추정 배당표상 채권 전액을 충족하지 못하더라도 매수인이 그 부족액을 자동으로 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 근저당권 일부이전과 보전처분의 법적 처리, 기계기구의 매각 범위, 미상인 임대관계를 확인하지 않고 단순히 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 많다

2016년 10월 4일 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 농협은행의 다른 근저당권들과 이후 신한은행·우리은행 근저당권, 다수 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 기술보증기금의 근저당권 일부이전과 2022년 임원재산보전처분은 별도로 검토해야 합니다.

임차관계는 확인이 필요합니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 공장 사용자나 숙소 점유자가 누구인지, 임대차계약 또는 별도 사용관계가 존재하는지 현장 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 임차관계가 확실히 없다고 결론 내려서도 안 됩니다.

② 가격 검토 — 신건 23억 원대, 시세 메리트는 미판정

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,376,767,940원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 산업단지 공장과 토지, 창고, 제시외 건물 및 기계기구를 함께 매수하는 구조이므로 아파트처럼 단일 면적의 평균 매매가격만으로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,376,767,940원 가정)

신건 최저가에 매각되는 것으로 가정하면, 집행비용 26,167,679원을 공제한 후 2,350,600,261원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 그 밖의 근저당권자와 가압류권자에게는 이 추정표상 배당할 금액이 남지 않습니다.

채권액은 근저당권의 경우 채권최고액, 가압류의 경우 청구금액을 적용한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정이며, 실제 피담보채권액·배당순위·대위변제에 따른 권리변동 및 당해세·우선변제채권 등은 최종 배당결과를 달라지게 할 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검증은 그대로

세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 유찰에 따른 배당 부족의 증가는 채권자의 회수 문제로, 매수인이 그 부족액을 추가로 지급해야 한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 함열읍 다송리 소재 제4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장과 창고시설 등이 형성된 산업시설 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 공장용지 4,975㎡, 일반공업지역이며 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 89,400원/㎡입니다.
• 용도 및 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다. 산업육성구역과 가축사육제한구역 관련 사항도 확인되며, 중로1류 도로 및 완충녹지에 접합니다.
• 공장시설. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 건물 등이 있으며 작업장·사무실·창고·식당·숙소·저온창고 등으로 사용되는 시설이 확인됩니다. 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물과 매각대상 설비의 실제 범위는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 공장은 일반 주거용 부동산보다 사용 목적과 업종 적합성, 설비 활용 가능성에 따라 수요가 제한될 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않은 현재는 환금성과 처분가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 명세를 확인하고, 제외되는 기계기구가 무엇인지 점검하세요.
• 근저당권 일부이전 확인. 농협은행 근저당권의 기술보증기금 일부이전 및 유디앤제일차유동화전문 유한회사의 채권양수 관계를 등기원본과 배당관계 서류로 대조하세요.
• 보전처분 확인. 2022.08.25 임원재산보전처분이 경매 매각으로 어떻게 처리되는지, 말소절차에 문제가 없는지 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 감정상 임대관계는 미상입니다. 공장·창고·숙소의 실제 사용자와 임대차계약 존재 여부, 점유자의 권리 주장 가능성을 확인하세요.
• 공장 설비 상태. 작업장·저온창고·창고 등의 설비 상태와 수리·재가동 가능성, 기계기구의 실제 잔존 여부를 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저매각가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단하지 말고, 산업단지 내 유사 공장·토지의 거래 및 설비가치를 따로 조사하세요.
• 인허가·운영 가능성. 일반공업지역·산업단지·지구단위계획구역의 제한사항과 매수 후 예정 업종의 사용 가능성을 확인하세요.
• 명도·미납금 확인. 법인 소유 공장의 현재 점유 및 운영상태, 관리·유지비, 공과금과 미납금의 처리 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 명세표를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”과 “안전한 투자”는 다르다

이 사건은 말소기준권리가 확인되고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 정리된다는 점에서 등기상 인수 부담은 낮은 편입니다. 신건 기준 실질취득 추정금액도 명시 인수액을 더하지 않은 2,376,767,940원입니다.

그러나 추정 채권 미배당액 4,324,897,336원은 담보권 및 채권관계가 복잡하다는 사실을 보여주며, 기술보증기금의 일부대위변제와 채권양수인의 배당관계를 확인할 필요가 있습니다. 또한 임원재산보전처분의 처리, 임대관계 미상, 제시외 건물과 기계기구의 포함·제외 범위가 실제 취득 후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 산업단지 내 공장 및 토지입니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가만을 기준으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰에 따라 최저가격이 낮아지는 것과 실제 시장에서 매수자를 찾을 수 있는 가격인지는 별도로 판단해야 합니다.

결론은 권리 인수는 낮은 위험, 배당·보전처분·임대차 확인과 설비 범위·가격·환금성 검증은 필수입니다. 신건 즉시 응찰보다는 매각 대상의 가치와 이용 가능성을 충분히 확인한 뒤 가격을 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.