전주지방법원 군산지원 2025타경21656. 군산시 나운동 신일아파트 103동 4층 408호에 대한 강제경매입니다. 건물은 15층 철근콘크리트조 아파트이며, 현재 소유자는 유한회사한림해운입니다. 2013년 주식회사한림해운 명의로 118,000,000원에 취득했고, 이후 조직변경에 따라 소유자 명칭이 변경됐습니다. 2013년 12월 26일 중소기업은행이 채권최고액 105,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

문제는 그 이후입니다. 신용보증기금의 300,000,000원 근저당과 근로복지공단의 가압류, 국가·지방자치단체의 압류가 이어졌습니다. 이들은 매각에 따른 말소 대상이지만, 세금의 배당 우선순위는 등기 순서만으로 판단할 수 없습니다. 또한 말소기준 이후 전입한 송호성이 확인돼 실제 점유관계와 임대차 내용을 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

과거 설정됐던 한국주택은행 근저당과 곽근자·김현자 명의 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 특히 김현자의 전세권 70,000,000원은 2013.12.13 말소돼 현재 인수해야 하는 선순위 전세권으로 취급하지 않습니다.

② 임차인·점유자 — 송호성의 계약 내용 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 점유 관련 인물 1명입니다. 임대차계약과 보증금 내용이 확인되지 않아 계약관계는 추가 확인이 필요합니다.

송호성의 전입일은 2014.01.16입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2013.12.26보다 늦기 때문에, 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

그러나 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 우선변제권 성립과 실제 배당 가능성은 현재 확정할 수 없으며, 현장 점유자와 임대차계약의 존재 여부도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 1.03억은 최근 평균 이상

시세 비교에 사용된 단지는 신일해피트리로, 600세대·1995.12.16 준공 아파트입니다. 비교 면적은 전용 59.85㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 98,166,666원입니다.

실거래 최저는 78,000,000원, 최고는 121,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 특히 2026년 9월 거래는 78,000,000원과 96,000,000원으로, 모두 이번 최저매각가보다 낮습니다.

감정가 및 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,833,334원 높고, 최근 평균의 104.9%에 해당합니다. 최신 거래로 집계된 78,000,000원보다도 25,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 그대로 낙찰받는다면 최근 시세보다 저렴하게 매수하는 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 신용보증기금과 근로복지공단에는 배당 여력이 없습니다.

집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 세금의 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기상 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라집니다.

특이한 점은 경매 신청채권자인 근로복지공단의 예상 배당액도 0원이라는 것입니다. 신청채권액은 93,363,450원이지만 배당모형상 선순위 근저당에 매각대금이 모두 소진됩니다. 등기된 근로복지공단 가압류의 청구금액 9,049,990원과 경매 신청채권액의 차이도 실제 집행채권 및 배당관계에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 후순위 배당은 없다

가격 변화에 따른 배당모형을 비교하면, 유찰 시 매수인의 취득가격은 내려가지만 후순위 채권자들의 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 계산이며, 실제 유찰 여부와 차기 최저매각가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 세금 우선배당과 실제 채권액 변동은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산서해초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 편입니다. 북측 약 18~20m 포장도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 4층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 1995.12.16으로 확인됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구와 교육환경 보호구역 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 574,900원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 임대내역은 별도 확인이 필요한 상태입니다.
• 환금성. 600세대 단지로 동일 평형 거래는 확인되지만, 최근 실거래가가 78,000,000원부터 121,000,000원까지 분포합니다. 개별 호수의 상태에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각기일과 최저가. 2026.10.26 매각기일과 신건 최저가 103,000,000원의 변경 여부를 확인합니다.
• 송호성 점유관계. 실제 거주 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 확인합니다. 전입일은 말소기준 이후지만 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 국세·지방세. 압류의 말소 상태와 체납세금의 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해 실제 우선배당 가능성을 검토합니다.
• 신청채권과 배당. 근로복지공단의 청구금액 93,363,450원과 등기된 가압류 청구금액 9,049,990원의 관계 및 실제 배당 가능성을 확인합니다.
• 가격 상한. 신건 가격이 최근 평균의 104.9%이므로 감정가만 기준으로 응찰하지 말고 최근 거래가격과 비교합니다.
• 내부 상태. 1995년 준공 아파트인 만큼 내부 수선, 설비 보수, 누수 등의 가능성과 비용을 확인합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 인도명령·명도 협의에 소요될 비용을 점검합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 매력적이지 않다”

군산 신일아파트 408호는 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각물건명세서상 인수권리는 없고, 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.

그렇지만 점유자 송호성의 임대차 내용과 세금 압류의 배당순위는 추가로 확인해야 합니다. 무엇보다 신건 103,000,000원은 최근 실거래 평균 98,166,666원보다 비쌉니다. 2026년 9월 거래가격과 비교해도 적극적으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수는 제한적, 점유·세금은 확인 필요, 신건 가격은 보류입니다. 현 단계에서는 무리한 응찰보다 권리관계를 검증하고, 유찰 시나리오와 최근 실거래를 기준으로 보수적인 입찰가격을 검토하는 접근이 합리적입니다.