전주지방법원 2025타경21666. 군산시 조촌동 현대아파트 102동 13층 1303호, 전용 75.12㎡ 아파트입니다. 1995년 준공된 560세대 단지로, 현재 소유자는 문정수입니다. 등기상 소유권은 2004년 문정수에게 이전됐고, 2015년 신한은행 근저당이 설정된 이후 수산업협동조합 근저당과 여러 채권자의 가압류·압류가 이어졌습니다. 결국 2025년 12월 강제경매가 개시됐습니다.

이 물건의 특징은 후순위 채권이 많지만 낙찰자가 이를 그대로 떠안는 구조는 아니라는 점입니다. 현재 매각대금 가정에서는 신청채권자에게 예상 배당이 돌아가지 않고 전체 채권 미배당도 크게 발생합니다. 그러나 이는 원칙적으로 채권자 사이의 배당 문제입니다. 실제 매수인이 주의할 부분은 별개입니다. 세금의 우선배당 가능성, 점유관계 확인, 그리고 최근 실거래와 비교한 가격의 안전마진입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸

핵심은 2015.03.25 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원, 등기상 채무자는 백미화입니다. 그 뒤 2015년 군산시수산업협동조합의 근저당권 11,000,000원이 설정됐고, 2024년에는 서울보증보험과 소상공인시장진흥공단의 가압류가 추가됐습니다.

이후 군산시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국가 압류가 차례로 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하고, 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 과거의 근저당·가압류·압류 중 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 큰 할인은 아니다

군산 조촌동 현대아파트에서 전용 75.12㎡ 및 유사 면적 75.03㎡의 실거래 12건을 확인할 수 있습니다. 전체 거래 평균은 107,833,333원이지만 과거 거래를 포함하므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래 3건의 평균 107,333,333원과 최신 거래를 우선합니다.

현재 최저가 102,400,000원은 최근 12개월 평균보다 4,933,333원 낮고, 최근 평균의 95.4%입니다. 최신 거래인 2026년 6월 113,000,000원과 비교하면 10,600,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 예상되므로, 최저가에 낙찰될 경우 권리 인수액을 더한 실질취득금액 역시 102,400,000원으로 계산됩니다. 다만 취득세와 명도·수리 등 부대비용은 별도입니다.

여기서 중요한 반대 사례도 있습니다. 2026년 3월에는 동일한 전용 75.12㎡가 99,000,000원에 거래됐습니다. 이 거래와 비교하면 신건 최저가는 오히려 3,400,000원 높습니다. 같은 단지에서도 거래가격 차이가 발생하고 있어, 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 가격 경쟁력이 있다고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)

현재 최저가 그대로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 차감하고, 신한은행 근저당과 군산시수산업협동조합 근저당 순서로 배당하는 단순 추정입니다. 근저당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액을 기준으로 반영했습니다.

예상 집행비용은 2,233,600원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 법정 우선순위, 실제 근저당 피담보채권액, 다른 법정 우선변제 가능성은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

유찰이 진행되면 매각대금이 줄고 채권자의 미배당은 증가하지만, 현재 권리분석 가정상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 낙찰가격이 낮아질수록 실질취득금액도 함께 낮아지는 구조입니다. 다만 유찰 시나리오는 실제 유찰을 확정하는 것이 아니며, 매각 조건이나 권리관계가 달라지면 다시 분석해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산제일고등학교 서측 인근에 위치하며, 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 단독주택이 혼재한 지역입니다. 주거 편의시설과 교육시설이 주변에 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층입니다. 승강기, 위생·급배수시설, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 24m, 서측 약 15m, 북측 약 8m 포장도로에 접하며, 서측 주출입로를 통해 출입합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 걸쳐 있고 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가 기준은 402,100원/㎡입니다.
• 환금성. 1995년 준공된 560세대 단지로 거래 사례는 확인되지만, 최근 실거래에서도 99,000,000원과 113,000,000원 등 가격 차이가 나타납니다. 개별 호수의 상태, 수리 수준, 층·향에 따라 적정가격을 달리 판단해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준. 현재 인수권리 추정액은 0원으로, 최저가 낙찰 시 실질취득은 102,400,000원입니다. 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비 등은 별도로 계산해야 합니다.
• 최근 12개월 시세 우선. 전체 실거래 평균 107,833,333원보다 최근 12개월 평균 107,333,333원과 최신 거래 113,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 동시에 2026년 3월 99,000,000원 거래도 보수적 가격 판단에 반영하세요.
• 가격 하락 확인. 최근 가격 추세 -0.6%를 고려해 단순히 감정가 대비 낮다는 이유로 무리하게 응찰하지 않아야 합니다.
• 세금 압류 확인. 군산시, 국민건강보험공단, 국가 압류의 채권 성격과 국세·지방세 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 전입세대, 점유자를 대조하고 인도 가능성 및 명도비용을 점검해야 합니다.
• 신청채권자의 채권 성격 확인. 강제경매 신청채권자에게 추정 배당이 0원이므로 집행권원 및 청구채권의 성격, 법정 우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 실제 배당 결과는 채권의 법적 성격에 따라 달라질 수 있습니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요. 이는 등기상 인수권리와 별도로 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 81,920,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 65,536,000원입니다. 다만 실제 유찰 여부는 알 수 없으므로 현재 매각기일과 사건 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격 안전마진은 얇다”

군산 현대아파트 1303호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 판단됩니다. 명세서상 인수권리가 없어 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 강제경매 신청채권자의 예상 배당이 0원이고 전체 채권 미배당이 크지만, 그것이 매수인에게 직접 승계되는 구조는 아닙니다.

가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 102,400,000원은 최근 12개월 평균 107,333,333원의 95.4%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 그러나 2026년 3월 거래가 99,000,000원보다는 높고, 최근 가격 추세는 -0.6%로 하락했습니다. 단순히 평균보다 약간 낮다는 이유로 확실한 저가 매수라고 평가할 수는 없습니다.

특히 공적채권 압류 3건, 세금 우선배당 가능성, 미확정 점유관계가 남아 있습니다. 등기상 소멸 여부와 실질적인 취득·명도 비용은 구분해서 판단해야 합니다.

결론은 ‘권리구조는 양호, 가격 경쟁력은 제한적, 점유·세금 확인 후 입찰 판단’입니다. 현재 신건 가격에서 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기보다, 실제 거래가격과 현장 상태를 반영한 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.