전주지방법원 2025타경21699. 군산시 나운동 롯데아파트 106동 12층 1204호가 경매에 나왔습니다. 이 아파트는 1991년 준공된 420세대 단지이며, 본건은 철근콘크리트조 14층 건물 중 12층에 위치합니다. 소유자 용삼랑은 2008.05.26 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 101,000,000원입니다.
현재 경매의 말소기준은 2022.12.21 설정된 남군산새마을금고 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 2025.12.23 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026.05.11에는 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.
권리상 예상 인수액이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가와 최저가가 동일한 신건으로, 최근 실거래 평균을 웃도는 가격에 시작한다는 문제가 있습니다. 특히 거래 추세가 하락 방향이므로 과거 거래 전체의 평균 가격만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21699 |
|---|---|
| 경매개시결정 관할 | 전주지방법원 군산지원 |
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 345 롯데아파트 106동 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 하나운로 45 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 14층 중 12층 |
| 실거래 비교면적 | 162.92㎡ |
| 단지 | 롯데1차 · 420세대 · 1991.03.30 준공 |
| 소유자 | 용삼랑 (2008.05.26 소유권이전, 거래가액 101,000,000원) |
| 감정가 | 184,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 청구금액 | 100,036,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 예상 인수액 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 · 점유관계 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이전
핵심은 을구 9번 근저당권입니다. 2022.12.21 남군산새마을금고를 근저당권자로 하여 채권최고액 132,000,000원이 설정되었으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2026.05.11 한국자산관리공사로 이전되었지만 원래의 설정 순위를 유지합니다. 매각으로 근저당권 자체는 소멸하는 구조입니다.
2019년에 달구벌신용협동조합이 신청한 별도의 임의경매개시결정도 있었습니다. 다만 해당 경매는 취하되어 2019.10.18 말소등기가 이루어졌습니다. 과거 신한은행 및 에이치케이저축은행 등의 근저당권과 달구벌신용협동조합 근저당권 역시 등기상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 권리를 현재의 인수채무로 중복 계산할 이유는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
롯데1차 단지의 비교면적 162.92㎡ 실거래 내역입니다. 전체 10건 평균은 185,400,000원으로 감정가와 비슷하지만, 여기에는 과거 거래 가격이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 180,000,000원, 확인된 마지막 거래는 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 162.92㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 162.92㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 162.92㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 162.92㎡ | 10 | 217,000,000원 |
| 2022.11 | 162.92㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 162.92㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2022.04 | 162.92㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 162.92㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 162.92㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 162.92㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 162.92㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 162.92㎡ | 10건 | 185,400,000원 |
감정가 184,000,000원은 전체 실거래 평균 185,400,000원의 99.2%입니다. 이 수치만 보면 감정가가 전체 평균을 조금 밑돌지만, 가격 메리트를 인정하기에는 부족합니다. 과거의 높은 거래 가격이 전체 평균에 영향을 주기 때문입니다.
현재 가격을 최근 거래에 맞춰 다시 비교하면 결과가 달라집니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균 180,000,000원보다 4,000,000원 높고, 비율은 102.2%입니다. 마지막 거래 165,000,000원보다도 19,000,000원 높은 수준입니다. 최근 거래 추세 역시 -3.6%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,376,000원 |
| 1. 근저당 · 남군산새마을금고 설정 (한국자산관리공사 이전) | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,624,000원 |
신건 최저가로 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,376,000원, 근저당 관련 배당 132,000,000원, 소유자 잔여 48,624,000원으로 계산됩니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 및 채권잔액은 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 가격 및 배당 시나리오
| 구분 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 184,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 147,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 117,760,000원 | 16,688,640원 | 0원 |
시나리오상 1회 유찰 가격은 147,200,000원, 2회 유찰 가격은 117,760,000원입니다. 2회 유찰 시에는 근저당 관련 채권에 16,688,640원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 회차에서 예상 인수액은 0원입니다.
다만 이 가격들은 가정된 회차별 시나리오이지 실제로 유찰이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 가격이 낮아질 경우 최근 거래 평균보다 유리한 구간이 나타날 수 있으나, 실제 응찰가는 건물 상태와 명도·관리비·수선비용을 반영하여 결정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 나운동 신풍초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 14층 건물의 12층이며, 위생·급배수설비와 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역이 포함되어 있으며, 교육환경보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료상 금액은 604,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 노후도와 실제 수선 필요 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 1991.03.30 준공된 420세대 단지입니다. 비교면적 162.92㎡의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 거래 표본이 적고 가격 편차도 존재합니다. 매각 후 재매도 기간과 매수층의 폭을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 185,400,000원보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 마지막 거래 165,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세 -3.6%도 고려해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2026.05.11 남군산새마을금고 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 등기부 원본과 배당관계에서 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부를 확인하고 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 유찰 가격 검토. 신건 최저가 184,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 1회 유찰 가정 147,200,000원, 2회 유찰 가정 117,760,000원의 가격별 위험·수익을 구분해 검토해야 합니다.
- 관리비·수선비. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 노후 건물의 배관·창호·설비 상태와 내부 수선비용을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다. 실제 배당액은 추정표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 무난하지만 가격은 보류”
이 물건의 강점은 등기상 예상 인수액이 0원이고 명시된 인수권리가 없다는 점입니다. 2022년 설정된 근저당권이 말소기준이며, 이후 한국자산관리공사로 이전되었더라도 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인은 필요합니다.
가격에서는 신중해야 합니다. 감정가 184,000,000원은 전체 실거래 평균과 비슷하지만, 최근 12개월 평균 180,000,000원보다 높고 마지막 거래 165,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 -3.6%인 점까지 고려하면 신건에서 충분한 가격 메리트를 확보했다고 보기 어렵습니다.
또한 1991년 준공된 단지이고 최근 동일 면적 거래가 2건에 그쳐, 향후 매도 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 유찰만을 전제로 한 접근도 경계해야 합니다. 종합적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 입찰 판단은 보류하고 가격 조정 여부와 실제 점유·건물 상태를 확인하는 것이 합리적입니다.
