수원지방법원 2025타경1655. 수원시 팔달구 화서동 196, 도로명주소 화양로29번길 43에 있는 광일빌라3동 지하층 비101호입니다. 전용면적은 36.21㎡, 건물은 지하 1층·지상 3층 규모의 다세대주택입니다. 현 소유자 함종석이 2016년 6월 15일 거래가 50,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행이 채권최고액 38,640,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 가압류가 붙었으며, 농협은행의 신청으로 현재 임의경매가 진행 중입니다.

등기상 선후관계는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 서민금융진흥원·국민은행·진영자산관리대부·페어컬렉션대부의 가압류 및 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기부상 소멸할 채권이 많다는 사실과 실제 입주자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 특히 이 물건은 지하층이어서 점유관계뿐 아니라 주거환경·건물 상태·환금성까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸

핵심은 2016.06.15 접수된 을구 5번 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준으로, 현재 등기된 후순위 가압류 4건과 수원시 압류 1건, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 농협은행 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

2001~2002년의 가압류와 강제경매 관련 등기는 2003년 경매 낙찰을 거쳐 말소됐고, 과거 한국주택은행·국민은행 근저당권도 이미 말소됐습니다. 또한 2017년 농협은행의 임의경매개시결정은 2017.06.16 취하되어 2017.06.21 등기 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.09.04 개시된 2025타경1655입니다.

② 시세 비교 — 가격 차이보다 ‘층 차이’가 중요하다

광일빌라3동의 전용 36.21㎡ 거래 사례입니다. 확인되는 거래는 총 3건이고, 전체 평균은 210,000,000원입니다. 이 가운데 비교적 최근인 2025년 9~10월 거래 2건 평균은 230,000,000원, 최신 거래는 2025년 10월 235,000,000원입니다.

최저가 83,000,000원은 전체 평균 210,000,000원의 39.5%, 최근 거래 2건 평균 230,000,000원의 36.1% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 +35.3%로 나타나며, 집계상 하락 추세는 아닙니다.

하지만 이 비교에는 큰 한계가 있습니다. 실거래 3건은 모두 지상 2~3층이고, 경매물건은 지하층입니다. 같은 전용면적이라도 채광·환기·습기·방수·침수 가능성, 거주 선호도와 재매각 수요가 다를 수 있습니다. 따라서 지상층 거래 평균을 지하층의 직접적인 적정 시세로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 작성한 예상배당입니다. 집행비용은 1,894,000원으로 추정하고, 농협은행은 실제 경매 청구액 27,965,535원이 아닌 근저당 채권최고액 38,640,000원을 배당계산상 채권액으로 적용했습니다. 이는 확정 배당액이 아닙니다.

예상배당은 신건 최저가 83,000,000원 기준입니다. 집행비용 1,894,000원, 채권자 배당 66,200,505원, 소유자 잔여 14,905,495원으로 계산됩니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구·채권확정 결과는 반영되지 않았습니다. 특히 수원시 압류의 실제 체납액과 배당순위 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권 미배당은 다르다

현재는 0회 유찰 신건입니다. 아래는 1회·2회 유찰 시 매각가격과 예상배당이 어떻게 달라지는지를 보여주는 계산 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원의 공고를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 소재 숙지중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 1990.07.25 준공된 8세대 규모의 광일빌라3동입니다. 연와조 슬라브지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며, 위생·급배수시설 및 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 지하층 특성. 본건은 지하층 비101호입니다. 채광·환기·결로·누수·방수상태·배수시설을 현장에서 확인해야 합니다. 특히 실거래가 확인된 지상층과 동일한 주거 선호도와 환금성을 기대해서는 안 됩니다.
• 도로·토지. 북동측 약 7m 포장도로에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 179.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,539,000원입니다. 토지 전체 면적과 개별 호실의 대지권 면적은 구분해야 합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 고도지구(5층 이하·18m 이하), 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등과 특정 주택 용도에 관한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 특히 지하층의 거래 사례가 확인되지 않아 향후 재매각가격과 매각 소요기간의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현황조사·전입세대 확인. 신고 임차인 0명이라는 사실만으로 공실 또는 소유자 점유를 확정하지 마세요. 실제 점유자·전입일·점유개시일·보증금·확정일자 등을 확인하고 대항력 및 배당요구 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 지하층 상태 점검. 벽체와 바닥의 누수 흔적, 결로, 곰팡이, 채광, 환기, 우천 시 배수와 침수 가능성을 확인하세요. 시설 보수비가 필요한 경우 입찰예산에 별도로 반영해야 합니다.
• 지하층 실거래·임대수요 조사. 2025년 거래된 3층 물건의 가격을 이 호실에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 지하층 매매사례와 임대수요를 조사한 뒤 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 수원시 압류 확인. 2026.06.10 수원시 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리이나 실제 체납액, 당해세 해당 여부 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 예상 소유자 잔여배당은 변동될 수 있습니다.
• 농협은행 채권액 구분. 경매 신청 청구액은 27,965,535원, 근저당 채권최고액은 38,640,000원입니다. 예상배당에서는 채권최고액을 사용했으므로 실제 확정채권액과 배당액을 대조해야 합니다.
• 소규모 빌라 관리상태. 8세대 건물인 만큼 공용부분 보수, 옥상·외벽 방수, 배수시설 유지관리 및 공용관리비 미납 여부를 점검하세요. 인수될 수 있는 공용부분 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 대지권 및 규제 확인. 집합건물 등기와 토지 등기, 대지권 표시, 토지거래허가 관련 적용대상과 건축·이용 제한사항을 대조하세요.
• 회차별 자금계획. 신건 83,000,000원, 1회 유찰 가정 66,400,000원, 2회 유찰 가정 53,120,000원을 각각 검토하되, 가격 인하만으로 지하층의 시장성과 물리적 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 최종 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 차이는 크지만, 비교 대상이 다르다”

수원 화서동 광일빌라3동 비101호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2016년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하며, 현재 예상배당에서 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이어서 실제 점유자를 확인해야 하고, 수원시 압류에 따른 세금 배당 문제도 점검해야 합니다. 무엇보다 가격 비교가 이 물건의 가장 큰 함정입니다.

최근 지상 3층 거래 평균은 230,000,000원이고, 최저가는 그 36.1% 수준입니다. 거래 추세 역시 +35.3%로 나타나지만, 이 가격 신호가 지하층 비101호의 가격 상승이나 매각 가능성을 보장하지는 않습니다. 지하층 실거래가 확인되지 않은 상태에서 지상층 평균과의 차이를 투자수익으로 간주할 수 없습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유관계와 지하층의 적정가치 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 신건 최저가가 감정가와 같고, 지상층 실거래 대비 할인폭이 커 보이더라도 실제 지하층 시세와 건물 상태를 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.