수원지방법원 2025타경56530. 용인시 기흥구 중동 성산마을남광하우스토리 107동 304호입니다. 전용면적은 172.51㎡, 지상 4층 건물의 3층에 위치한 주택입니다. 경매자료상 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 정학재이며, 2018년 4월 6일 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
이번 사건은 2025년 6월 23일 남기열의 강제경매개시결정으로 이어졌습니다. 이후 별도의 임의경매개시결정과 다수의 가압류·압류가 이어져 권리관계가 복잡해졌습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 1월 15일 남기열의 가압류 100,000,000원입니다. 다만 그보다 앞선 근저당권 기록과 이후 권리이전 기록이 있어, 이 기준만으로 모든 권리가 안전하게 정리된다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56530 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 869 성산마을남광하우스토리 제107동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 동백5로 62 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 전용면적 / 층 | 172.51㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2007.11.16 |
| 소유자 | 정학재 (2018.04.06 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 914,000,000원 / 914,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 108,672,617원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차·점유관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 인수액 | 계산상 0원 (원본 권리관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당부터 확인
말소기준으로 분류된 권리는 2025년 1월 15일 접수된 갑구 15번 남기열 가압류입니다. 이후 중소기업은행의 가압류, 신한카드 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류 및 용인시 압류 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2018년 이전의 신탁·가등기·근저당권과 과거 가압류·압류 등은 등기상 말소된 이력이 있습니다. 이번 경매에서 중점적으로 살펴야 하는 부분은 현재 소유권 취득 이후의 근저당권 변동, 후순위 채권자들의 권리관계, 별도 경매절차 및 실제 점유 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 103.7%의 의미
성산마을남광하우스토리는 134세대 규모이며, 사용승인일은 2007년 11월 16일입니다. 확인된 실거래는 총 12건이고 전체 거래 평균은 857,500,000원입니다. 그러나 과거 거래와 다른 면적의 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 동일 면적 4건 평균인 881,250,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 172.51㎡ | 2 | 905,000,000원 |
| 2025.11 | 172.51㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2025.08 | 172.51㎡ | 3 | 920,000,000원 |
| 2025.07 | 172.51㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2025.03 | 172.51㎡ | 3 | 890,000,000원 |
| 2024.07 | 181.05㎡ | 1 | 1,055,000,000원 |
| 2024.07 | 172.51㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2024.06 | 172.51㎡ | 3 | 860,000,000원 |
| 2024.05 | 172.51㎡ | 3 | 785,000,000원 |
| 2024.05 | 172.51㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2024.05 | 172.51㎡ | 3 | 735,000,000원 |
| 2024.04 | 172.51㎡ | 2 | 860,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 172.51㎡ | 4건 | 881,250,000원 |
2024.07 거래 중 181.05㎡는 본건의 전용면적과 다릅니다. 최근 12개월 평균은 동일 면적 4건을 기준으로 합니다.
최근 실거래 평균은 881,250,000원, 가장 최근인 2026년 3월 거래가격은 905,000,000원입니다. 현재 최저매각가 914,000,000원은 최근 평균의 103.7%이며, 최신 거래가격도 웃돕니다. 전체 거래 평균을 기준으로 비교하면 106.6%입니다.
최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +4.2%로, 확인된 수치상 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다. 그렇더라도 최저가가 최근 평균과 최신 거래가격보다 높다는 사실은 변하지 않습니다. 따라서 신건 가격에 시세 할인 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 914,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,540,000원 |
| 1. 가압류 · 남기열 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행(갑구 17) | 11,990,773원 | 11,990,773원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행(갑구 19) | 13,727,431원 | 13,727,431원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 21,038,387원 | 21,038,387원 |
| 5. 강제경매 · 남기열(갑구 23) | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행(갑구 24) | 101,439,237원 | 101,439,237원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 8. 별도 임의경매 · 갑구 27 | 108,672,617원 | 108,672,617원 |
| 소유자 교부 잔여 | — | 538,591,555원 |
단순 배당 계산에서는 집행비용 11,540,000원, 채권자 배당 363,868,445원, 소유자 잔여 538,591,555원입니다. 그러나 기존 근저당권·근질권의 효력, 실제 채권신고·중복 여부, 압류 관련 조세채권 및 임차관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 갑구 23번 강제경매는 갑구 15번 가압류의 본압류 이행이므로 동일 채권 중복계산 여부를 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 914,000,000원 | 363,868,445원 | 538,591,555원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 731,200,000원 | 363,868,445원 | 357,619,555원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 584,960,000원 | 363,868,445원 | 212,841,955원 | 0원 |
가격 시나리오상 1회 유찰하면 최저가가 731,200,000원, 2회 유찰하면 584,960,000원입니다. 두 가격 모두 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 실제 유찰 여부와 이후 낙찰가는 확정할 수 없고, 권리·점유 문제가 해결되지 않으면 낮아진 최저가만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 석성초등학교 북서측 인근에 소재합니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 분포합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 건물. 2007.11.16 사용승인된 철근콘크리트조 주택으로, 급배수·위생·난방·승강기·도시가스·지하주차장·공동현관 보안설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 완경사지 내 평지로 조성된 연립주택단지 부지입니다. 제1종일반주거지역과 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다. 실제 적용 범위와 거래 관련 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1,686,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 134세대 규모이고 대상 전용면적은 172.51㎡입니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래는 4건으로, 매수 수요와 개별 호수 조건에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 을구 18번 근저당권 756,000,000원의 실제 말소 여부와 을구 18-1·18-2의 권리이전 및 근질권 현재 효력을 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확정. 2025.01.15 가압류를 기준으로 계산한 권리관계가 실제 원본 등기와 일치하는지 검토하고, 매수인이 별도로 인수할 권리가 없는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당채권 검토. 강제경매와 별도 임의경매가 함께 기재되어 있습니다. 중복채권 여부와 실제 배당요구, 채권신고 및 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 914,000,000원은 최근 실거래 평균 881,250,000원보다 높습니다. 실제 내부 상태와 최신 거래를 반영한 입찰 상한 검토가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 731,200,000원, 2회 유찰 시 584,960,000원으로 제시되어 있습니다. 가격 인하 여부뿐 아니라 권리관계 해소를 함께 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 매각대금 배당에 영향을 주는 당해세·조세채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도, 권리도 확인이 먼저”
성산마을남광하우스토리 107동 304호는 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 없다는 점에서 단순한 권리구조로 보일 수 있습니다. 그러나 선행 근저당권 기록과 이후 권리이전·근질권 설정 내역이 있어 권리 안전성을 최종 확정하기에는 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 감정가 914,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 881,250,000원의 103.7%이며, 최신 거래가격 905,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세는 +4.2%지만 신건 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
결론은 신건 입찰에 신중하고, 권리 원본 확인을 우선하는 것입니다. 근저당권·근질권 및 임대관계를 검증한 뒤 가격 경쟁력을 재평가하는 접근이 적절합니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 권리관계가 해소되지 않았다면 낮은 가격만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.
