수원지방법원 2025타경56772. 경기도 화성시 봉담읍 수영리에 위치한 우방아이유쉘1단지 102동 1301호 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조 23층 건물의 13층이며, 방 4개·거실·주방/식당·욕실 2개·드레스룸·발코니 2개 등으로 이용 중입니다. 이 아파트의 등기부에는 여러 근저당권과 전세권 설정 이력이 나타나지만, 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2016년 12월 1일 설정된 을구 3번 근저당권입니다.

이 근저당권은 최초 중소기업은행 명의로 설정됐고, 이후 채권최고액이 변경됐으며 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 2025년 7월 4일 임의경매를 신청한 구조입니다. 말소기준권리보다 앞선 기존 근저당권은 이미 말소된 상태여서, 확인된 등기상 인수권리는 없습니다.

다만 등기상 인수권리가 없다는 사실과 명도가 쉽다는 판단은 별개입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 주민등록 및 대항력 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 확보되지 않은 만큼, 최저가 405,000,000원이 시장가격보다 유리한지는 아직 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 설정 이력과 현재 권리를 구별해야 한다

핵심은 을구 3번 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이보다 앞서 설정됐던 을구 1번·2번 중소기업은행 근저당권은 2016년 12월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 별도의 선순위 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

2021년 이후 설정된 대부업체 근저당권과 전세권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 특히 2021년 12월 14일 설정됐던 진파이낸셜대부 명의 전세금 15,000,000원의 전세권은 2022년 8월 8일 말소됐으므로, 현재 유효한 전세권이나 매수인 인수금액으로 합산하지 않습니다. 을구 9번 근저당권의 이전 이력 역시 원권리의 말소 여부와 함께 판단해야 하며, 이전등기만을 독립된 신규 선순위 권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 0명과 실제 점유 확인은 다르다

신고된 임차인은 0명입니다. 현재 임차인으로 확인된 사람의 보증금이나 확정일자, 배당요구 내역은 없으며, 보증기관 대위신고를 실제 임차인으로 중복 계산할 사안도 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 405,000,000원이 싼지는 아직 모른다

우방아이유쉘1단지는 488세대, 준공일은 2016년 4월 29일입니다. 그러나 해당 호수와 동일 조건으로 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않았습니다.

시세 조사에 사용된 기준면적은 84.9964㎡이지만, 대상 물건과 면적이 일치하는지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 해당 호수의 확정 전용면적으로 표시하거나, 비교거래가 검증된 것으로 취급하지 않습니다.

감정가와 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 최저매각가가 405,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 고평가됐다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래를 확인한 뒤, 동일 면적뿐 아니라 층수·향·내부 상태 등 조건 차이를 조정해 입찰가격을 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)

배당 추정에서는 집행비용을 우선 공제하고, 을구 3번 근저당권에 대한 배당을 반영합니다. 다만 이 계산에는 채권최고액 변경 전 금액이 사용돼 있어 최신 등기내용 및 실제 채권액과 대조해야 합니다.

최초 설정 당시의 채권최고액 190,190,000원을 적용한 기존 추정배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당액 및 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 입찰가격 — 낙찰가가 낮아져도 시세 확인은 필수

현재 신건 가격과 유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 아래의 소유자 잔여액과 미배당액은 기존 추정치이며, 실제 배당결과가 아닙니다.

현재 확인된 등기권리 기준으로는 각 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 따라서 별도 인수채무가 확인되지 않는 한 취득가격 판단은 실제 낙찰가를 중심으로 할 수 있습니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 별도의 취득비용이 발생할 수 있으며, 대항력 임차인이 새로 확인되는 경우에는 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 봉담읍 수영리 소재 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등이 혼재하는 아파트지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 우방아이유쉘1단지는 488세대이며 2016년 4월 29일 준공됐습니다. 단지 규모만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없으며, 동일 면적의 실제 거래빈도 및 거래가격 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 23층 건물의 13층입니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인트칠 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공됐습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지, 승강기, 소화전 및 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있으며 외곽 공도와 연결됩니다. 감정평가상 도로 상태는 보통입니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다. 지목은 대, 토지면적은 25,099.0㎡이며, 공시지가는 1,480,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수영4지구)에 해당하며 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등 관련 제한이 있습니다. 세부 적용범위는 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 점검해야 합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도와 단지 규모는 확인되지만, 최근 동일 면적 실거래가격과 거래량이 확보되지 않았습니다. 따라서 환금성이 높거나 낮다고 확정 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016.12.01 을구 3번 근저당권의 말소기준 지위와 한국주택금융공사로의 권리이전 내역을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 근저당 변경액 확인. 최초 채권최고액 190,190,000원과 변경 후 159,154,000원을 구별하고, 실제 피담보채권액 및 한국주택금융공사의 청구액 146,843,941원을 대조하세요.
• 배당계산 검증. 예상배당에 변경 전 근저당권 채권최고액이 사용됐으며 회차별 신청채권자 배당 표시도 재검증이 필요합니다. 최신 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 말소 전세권 구분. 2021년 설정된 전세금 15,000,000원의 전세권은 이미 말소됐습니다. 이를 현재 유효한 임차보증금이나 매수인 인수금액으로 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 전용면적 검증. 시세 조사 기준면적 84.9964㎡가 대상 호수와 정확히 일치하는지 확인되지 않았습니다. 집합건축물대장과 등기부의 전유면적을 확인한 뒤 동일 면적 거래사례를 비교하세요.
• 실거래가 검증. 우방아이유쉘1단지의 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하세요. 가능하면 유사한 층·향·내부 상태의 거래를 우선 비교하세요.
• 입찰가 상한 설정. 신건 최저가 405,000,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 시장가격과 취득비용을 확인한 뒤 상한가격을 정하세요.
• 관리비 및 명도비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 명도 절차 및 관련 비용을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각 진행 여부, 최저매각가, 매각조건 및 입찰보증금 요건을 법원 매각공고 원본에서 최종 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 실거래가를 확인한 후 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 점유는 아직 보류”

이 물건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 2016년 설정된 근저당권이 말소기준이고, 기존 선순위 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 여러 근저당권과 전세권 역시 말소 이력을 확인할 수 있습니다. 현재 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 확인해야 할 부분도 분명합니다. 신고 임차인은 0명이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 근저당권의 변경·이전 내용을 반영한 배당 검증도 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가 405,000,000원의 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다.

1회 유찰 시 324,000,000원, 2회 유찰 시 259,200,000원으로 낮아지는 시나리오는 있지만, 어느 가격부터 시장 대비 매력적인지는 실거래 분석이 선행돼야 합니다. 신건에서도 적정한 가격일 수 있고, 유찰 후에도 고평가일 수 있으므로 가격의 높고 낮음만으로 결론을 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 B등급(58점)입니다. 확인된 등기상 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 점유관계가 미확정이고 배당계산에 검증할 부분이 있으며, 실거래 시세가 확인되지 않아 높은 가격평가를 부여하기 어렵습니다. 권리구조는 긍정적, 점유와 배당은 재확인, 가격 판단은 보류. 현 단계에서는 이를 신건 즉시 입찰 근거로 삼기보다 추가 확인의 출발점으로 보는 것이 적절합니다.