수원지방법원 2025타경56820. 이번 물건은 화성시 기산동의 신동탄푸르지오 110동 1104호입니다. 2005.04.28 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트로, 13층 건물의 11층에 위치합니다. 단지는 993세대 규모이고, 등기상 소유자는 차지섭입니다.

등기부를 보면 과거 국민은행·우리은행·현대캐피탈·페퍼저축은행 등 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 출발점은 2021.08.27 하나저축은행이 설정한 채권최고액 456,300,000원의 근저당권입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당권과 카드사 가압류, 경매개시결정, 지방자치단체 압류가 이어졌습니다.

경매 배당모형에서는 매각대금에서 집행비용을 공제하고 선순위 근저당권에 배당하면 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없습니다. 이때 발생하는 채권자의 미배당액과 매수인의 인수채무는 별개입니다. 후순위 권리가 소멸한다면 배당을 받지 못한 채권액 자체를 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 기준점은 을구 16번 하나저축은행 근저당권입니다. 2021.08.27 설정됐으며, 이 권리 자체도 정상적인 매각절차를 통해 소멸하는 담보권입니다. 이후 설정된 을구 18번 근저당권과 신한카드 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차·점유관계 — 인수 0원 판단의 전제

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 이를 곧바로 실제 임차인이 없거나 소유자가 거주한다고 확정할 근거로 해석해서는 안 됩니다.

감정평가 당시 이해관계인을 만나지 못했고, 현관 보안 및 잠금장치로 인해 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 내부 이용상황은 집합건축물대장, 탐문 및 외부관찰 등을 통해 파악됐으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있다는 취지의 주의사항도 있습니다.

현재 산정된 매수인 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 시나리오를 기준으로 한 값입니다. 현장에서 별도의 대항력 임차인이 확인된다면 보증금 인수 여부 및 미배당액을 새로 산정해야 합니다.

③ 가격 검토 — 366,000,000원이 적정한가

이 사건은 0회 유찰된 신건으로, 감정가 366,000,000원이 최저매각가로 그대로 적용됩니다. 확인된 인수액이 없다는 전제에서 잠정 실질취득액도 366,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 부대비용, 점유·명도 비용 등은 별도입니다.

여기서 핵심은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래와 비교해 매수가격이 적정한지입니다. 최근 거래가격과 거래 추세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

시세 검토의 면적 기준으로 84.9259㎡가 표시되어 있지만, 본건과 동일 면적인지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 본건의 확정 전용면적으로 단정하거나, 검증되지 않은 비교가격으로 가격 가점을 부여하지 않습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

유찰 가정에 따라 매각가격은 366,000,000원 → 292,800,000원 → 234,240,000원으로 낮아지고, 채권자의 미배당액은 반대로 증가합니다. 그러나 확인된 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

미배당액 증가가 곧 매수인의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다. 다만 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 확정하는 예측이 아니며, 실거래 시세의 하락·상승 여부를 보여주는 자료도 아닙니다. 임차관계 확인 결과에 따라서도 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)

근저당권 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 배당순위와 실제 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 화성시 기산동 경기도농업기술원 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2005.04.28 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수, 소방, 개별난방, 주차장 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접한 4필지를 일단으로 이용하며, 등고 평탄화된 부정형 토지입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 진출입할 수 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역이 포함되고 일부 필지는 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 비행안전제5구역·제6구역, 성장관리권역 및 가축사육제한구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가에서 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 폐문으로 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 993세대 아파트단지라는 특성은 있으나, 단지 규모만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다. 실제 거래량, 최근 거래가격 및 매도 호가를 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 현황조사상 폐문이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다. 전입세대확인서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차관계를 교차 확인하세요.
• 대항력 확인. 점유자의 전입일·점유 개시일과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차인이 나타나면 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 신청채권자 권리승계. 하나저축은행과 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 사이의 채권양도 및 담보권 승계 관계를 경매기록에서 확인하세요.
• 화성시 압류·조세. 2026.06.30 기재된 화성시 압류에 관해 실제 조세채권의 종류와 금액, 우선순위를 확인하세요. 배당표의 추정액과 확정 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세. 신동탄푸르지오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 층·향·수리상태 차이를 고려해 입찰 상한을 결정하세요. 현재 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 직접 조사하지 못했습니다. 누수·마감·설비·수리비 및 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유 유형과 인도 가능성, 이사 협의·인도명령 필요 여부를 검토하세요. 체납관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 비용도 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 292,800,000원, 2회 유찰 가정가격 234,240,000원은 참고 시나리오입니다. 실제 입찰 전에는 법원 공고와 최신 매각조건을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매기록을 직접 확인한 뒤 의사결정하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격과 점유는 확인 후”

이 사건은 권리의 큰 틀이 명확합니다. 2021.08.27 하나저축은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 채권자 미배당액 139,958,382원이 발생하지만, 이를 곧바로 매수인의 채무로 볼 수는 없습니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가매수 물건이라고 결론 내릴 수도 없습니다. 임대관계가 미상이고 현장 내부확인에 한계가 있으며, 경매신청채권자와 등기상 근저당권자의 승계 관계도 원본 경매기록으로 확인할 필요가 있습니다. 무엇보다 366,000,000원의 최저매각가가 최근 실거래 시세보다 유리한지는 아직 검증되지 않았습니다.

따라서 이 사건의 판단은 “등기권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·채권승계·시세 검증이 선행돼야 하는 신건”입니다. 확인된 인수액이 0원이라는 사실은 긍정적이지만, 그것만으로 입찰가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격과 점유는 보류. 이 물건의 실제 매력은 추가 확인 결과에 달려 있습니다.