수원지방법원 2025타경57136. 수원시 장안구 이목동에 위치한 수원장안 에스티엑스칸1단지 110동 18층 1801호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 18층에 위치하며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 641,000,000원입니다. 채무자이자 소유자는 오형식이며, 최초 경매신청 채권자는 내당천신용협동조합입니다. 신청 청구액은 486,673,180원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.06.29입니다. 이날 설정된 내당천신용협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그 근저당권이 나중에 이전되고 부속 채권에 여러 질권이 설정된 만큼, 현재 권리자와 배당관계를 단순한 최초 대출 구조로만 이해해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권관계는 복잡

말소기준권리는 2023.06.29 설정된 을구 23번 근저당권입니다. 기존 우리은행·캐피탈·저축은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있으며, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 내당천신용협동조합이 설정한 근저당권입니다. 이후 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사의 후순위 근저당권과 경기신용보증재단·주식회사우리카드·신한카드 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

금액은 근저당권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액으로, 실제 확정 채권잔액과는 다를 수 있습니다.

임차인 신고·확인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 소유자가 직접 거주한다는 사실은 구분해야 합니다. 실제 점유자, 전입세대 및 현장 점유관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

② 매각가격과 유찰 시나리오 — 시세 확인이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 641,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 낙찰가가 최저가와 같고 별도의 인수금액이 없다고 가정하면 권리 기준 실질취득액 역시 641,000,000원입니다. 취득세와 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

다만 인근 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 감정가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

유찰되면 최저가 자체는 내려가지만, 실질적인 가격 경쟁력은 반드시 유사 평형의 최근 실거래가, 층별 가격 차이 및 물건 상태와 비교해 결정해야 합니다. 현재로서는 특정 회차를 저가매수 기회라고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 641,000,000원 가정)

집행비용 8,810,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 예시이며, 당해세·실제 확정채권액·배당요구·질권 관련 배당관계 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 최초 근저당권의 이전 및 질권 설정에 따른 최종 수령자는 별도 확인이 필요합니다.

예상 매각대금 641,000,000원에서 집행비용 8,810,000원을 공제하면 채권자에게 배분되는 금액은 632,190,000원입니다. 채권자 청구금액 합계 632,593,171원에 비해 403,171원이 부족하며, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 이목동 소재 동우여자고등학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공장, 창고, 공원 및 임야 등이 혼재하며 주거지로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 21층 아파트의 18층 세대입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 및 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 남동측으로 주차장 진입이 가능하고 외곽 공도와 연결되어 있습니다. 토지는 남동측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 주거용 부지입니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역 및 이목 지구단위계획구역에 해당합니다. 하천(이목천) 저촉, 소하천구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있어 세부 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았으나 실내 관리상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 아파트라는 용도상 거래 비교가 가능한 물건이지만, 해당 단지·동일 평형의 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다거나 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 현재 채권자 확인. 을구 23번 근저당권의 2025.12.30 이전등기를 확인하고, 현재 권리자 및 경매신청채권 승계관계를 사건기록과 대조해야 합니다.
• 질권관계 확인. 전주중산신용협동조합·성화정·김철민 관련 근저당권부채권 질권의 현재 상태와 배당 수령관계를 확인해야 합니다. 기존 근저당권과 질권 금액의 중복합산은 피해야 합니다.
• 점유·임차관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 대조해 인수 가능성을 최종 점검해야 합니다.
• 시세 비교. 동일 단지와 유사 평형의 최근 실거래를 확보하고 층별·향별·상태별 차이를 감안해 입찰가격 상한을 정해야 합니다. 신건 감정가만으로 가격 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
• 배당표 재점검. 예상 미배당액과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 특히 근저당권 이전, 질권, 확정채권액 및 당해세 등 우선배당 요소를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 512,800,000원, 2회 유찰 시 410,240,000원의 최저가 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실제 다음 매각조건과 일정은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목도 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 사건기록과 법원 매각공고를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다르다”

수원장안 에스티엑스칸1단지 1801호의 가장 큰 장점은 현재 분석상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리는 2023.06.29 설정된 근저당권이며, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 금융권 담보대출과 채권 이전, 복수 질권 설정까지 이어진 권리 이력은 결코 단순하지 않습니다. 신건 매각가 641,000,000원을 기준으로도 403,171원의 채권 미배당이 추정되며, 유찰될수록 채권자 회수액은 줄어듭니다. 다행히 이 미배당액이 낙찰자의 인수채무로 계산되는 것은 아닙니다.

결국 입찰의 승부처는 실제 점유관계 확인과 적정 매수가격 설정입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 641,000,000원입니다. 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트는 판단을 보류하는 편이 타당합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 채권관계는 재확인하고 가격은 시세 검증 후 결정할 물건. 이 사건에 대한 종합적인 접근 방향입니다.