대전지방법원 2025타경630. 천안시 서북구 두정동 1586에 위치한 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 2층 7가구·3층 7가구·4층 5가구의 주거공간을 갖추고 있습니다. 감정가는 1,781,049,900원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.
소유자 김태식은 2016.12.02. 기존 임의경매를 통한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되었고, 2025.07.24. 하나은행의 신청으로 이번 임의경매가 개시되었습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 다가구주택은 등기부의 근저당권만 확인해서는 권리분석이 끝나지 않습니다. 각 호실의 실제 점유자, 전입일, 임대차계약, 보증금 및 배당순위까지 함께 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경630 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대전지방법원 천안지원 등기과 |
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1586 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 사용승인 | 2010.11.23. |
| 이용상태 | 1층 계단실 등 · 2층 7가구 · 3층 7가구 · 4층 5가구 |
| 토지면적 | 437.5㎡ · 지목 대 · 소로각지 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김태식 · 2016.12.02. 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 | 1,781,049,900원 |
| 최저매각가 | 1,781,049,900원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 502,751,864원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.02. 을구 9번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당권보다 임차관계가 핵심
2010년부터 설정된 과거 근저당권과 2015년 임의경매개시결정, 2015~2016년에 등기된 과거 주택임차권은 2016년 경매 매각에 따라 이미 말소된 내역입니다. 이번 경매의 말소기준으로 보아야 할 권리는 2016.12.02. 을구 9번 하나은행 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실명 12명, 중복과 미상 점유 분리
비보증기관 명의로 실명이 확인되는 임차·점유 관계인은 12명입니다. 다만 207호에는 서로 다른 전입자 2명이 기재되어 있어 실제 임대차계약 건수와 일치한다고 단정할 수 없습니다. 이 밖에도 성명·호실이 불명확한 관계인이 존재합니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 실제 점유자의 임대차와 겹칠 수 있으므로, 별도의 실제 임차인 인원이나 추가 보증금으로 일괄 합산하지 않았습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유예진 · 201호 | 2020.04.20. | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · LH 임차권 중복 확인 |
| 이대성 · 202호 | 2015.12.23. | 미상 | 대항력 가능 | 선순위 전입 · 우선변제 미상 · 인수 가능 |
| 유수형 · 203호 | 2019.10.29. | 미상 | 후순위 전입 | 임대차관계 미상 |
| 서훈 · 204호 | 2024.07.03. | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 박정수 · 205호 | 2020.07.28. | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 이남현 · 207호 | 2021.04.12. | 미상 | 후순위 전입 | 동일 호실 전입자 관계 확인 |
| 남윤우 · 207호 | 2024.09.09. | 미상 | 후순위 전입 | 동일 호실 전입자 관계 확인 |
| 차한별 · 303호 | 2021.10.26. | 60,000,000원 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · LH 등기 39,000,000원과 중복 확인 |
| 윤상훈 · 304호 | 2022.02.14. | 미상 | 후순위 전입 | LH 임차권 중복 확인 |
| 류광수 · 401호 | 2023.09.21. | 미상 | 후순위 전입 | LH 임차권 중복 확인 |
| 김옥진 · 403호 | 2019.11.01. | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 |
| 황현웅 · 305호 | 2023.09.21. | 2,000,000원 | 후순위 전입 | 확정일자 없음 · 임차권등기 · 월차임 300,000원 |
후순위 전입은 2016.12.02. 말소기준과 비교한 판단입니다. 확정일자, 배당요구, 소액임차인 최우선변제와 실제 점유 상태에 따라 구체적 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 후순위 전입이라는 사실만으로 모든 점유자의 명도 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 한국토지주택공사 임차권 — 호실별 권리 확인
현재 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 7개 호실에 기재되어 있습니다. 각 임차권등기는 2016년 말소기준권리 이후에 이루어졌으며, 기재된 주민등록일도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 해당 등기권리는 매각으로 소멸하는 후순위 구조입니다.
다만 한국토지주택공사와 실제 거주자의 임대차·전대차·보증금 관계, 기존 점유자 신고와의 중복 여부를 확인해야 합니다. 특히 302호 관련 한국토지주택공사 신고는 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 등기 / 호실 | 등기 보증금 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 11 · 302호 | 35,000,000원 | 2021.01.06. | 후순위 배당순위 확인 | 대위·승계 중복 |
| 을구 12 · 306호 | 53,000,000원 | 2022.02.22. | 후순위 배당순위 확인 | 실제 임차관계 확인 |
| 을구 13 · 206호 | 54,000,000원 | 2022.01.11. | 후순위 배당순위 확인 | 실제 임차관계 확인 |
| 을구 14 · 304호 | 35,000,000원 | 2022.01.28. | 후순위 배당순위 확인 | 윤상훈 신고와 대조 |
| 을구 15 · 303호 | 39,000,000원 | 2021.10.08. / 2023.08.31. | 후순위 배당순위 확인 | 차한별 보증금과 대조 |
| 을구 17 · 401호 | 65,000,000원 | 2023.09.15. | 후순위 배당순위 확인 | 류광수 신고와 대조 |
| 을구 18 · 201호 | 35,000,000원 | 2020.04.01. | 후순위 배당순위 확인 | 유예진 신고와 대조 |
305호 황현웅의 임차권은 한국토지주택공사와 별개인 개인 명의입니다. 보증금은 2,000,000원, 월차임은 300,000원이며 확정일자는 없습니다. 그 임차권등기도 말소기준 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,781,049,900원 가정)
아래 표는 집행비용과 하나은행 근저당권 설정 당시의 채권최고액을 적용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 다수 임차인의 보증금, 소액임차인 최우선변제, 당해세 및 변경된 근저당권 채권최고액이 최종 반영된 실제 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,210,499원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(설정 당시 금액) | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 임차권·최우선변제 등 | 미확정 | 미반영 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 800,839,401원 |
계산상 잔여 800,839,401원은 실제 소유자 교부 확정액이 아닙니다. 2024.12.13. 변경된 근저당권 채권최고액 600,000,000원, 실제 채권잔액, 각 호실 배당요구 및 우선변제금이 반영되면 배당구조가 달라집니다. 또한 계산상 인수 0원은 선순위 임차인의 권리 소멸을 확인한 값이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,781,049,900원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 1,424,839,920원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 1,139,871,936원 | 0원 | 미확정 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금만큼 배당받는 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미반환 보증금이 늘어나 실질취득원가가 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 그러한 구조가 실제 적용되는지와 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신대초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 기존 주거지대입니다. 접근성과 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로, 2010.11.23. 사용승인되었습니다. 급배수·위생설비, 승강기, 난방설비 및 도시가스 시설이 있습니다.
- 토지. 면적 437.5㎡, 평지·정방형·소로각지이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역 관련 지정이 있으며, 토지 공시지가는 1,110,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다수 호실로 구성된 임대형 다가구주택으로, 매수자는 건물 상태뿐 아니라 임대차 승계 및 명도·관리 부담을 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성은 판단을 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 선순위 임차인. 이대성의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 2016년 경매 매각 전후의 권리 존속 여부를 최우선으로 확인합니다.
- 전체 호실 임대차 조사. 19가구의 계약당사자, 보증금, 월세, 전입일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 호실별로 대조합니다.
- 한국토지주택공사 관련 권리. LH 명의 임차권등기 7건의 실제 임대차구조, 보증금 반환주체 및 중복신고를 확인합니다. 특히 303호의 보증금 차이를 검토합니다.
- 임대차관계 미상 전입자. 203호 및 207호 관계인의 실제 계약·점유 여부를 확인하고 명세서에 기재된 불명확한 관계인도 추가 조사합니다.
- 채권최고액 변경. 하나은행 근저당권의 최초 960,000,000원과 변경된 600,000,000원을 구분하고 실제 배당채권액을 확인합니다.
- 매각조건. 건물과 토지의 일괄매각 범위, 매각물건명세서의 임대차 관련 특별매각조건 및 인수사항을 원본과 대조합니다.
- 명도·관리. 현장 방문을 통해 공실 여부, 각 호실의 점유상태, 관리비 및 공과금 체납, 설비 상태를 확인합니다.
- 입찰가격. 실제 보증금 인수액이 확정되기 전에는 단순 유찰가를 매수원가로 사용하지 않습니다. 별도의 비교시세와 임대수익 검토도 필요합니다.
맺으며 — “배당계산 0원 ≠ 실제 인수 0원”
천안 두정동 1586 다가구주택은 감정가 1,781,049,900원의 신건으로, 하나은행 근저당권 자체는 매각소멸 구조가 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 임차인과 실제 보증금 인수 가능성입니다.
말소기준보다 빠른 202호 이대성의 전입기록, 다수의 임대차관계 미상 점유자, LH 관련 임차권등기, 근저당권 변경등기를 모두 확인해야 정확한 취득원가가 나옵니다. 단순 배당표상 매수인 인수액 0원이나 회차별 미배당 0원을 근거로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 결론은 입찰 판단 보류입니다. 202호 선순위 임차관계와 전 호실 보증금, LH 관련 권리의 중복 여부를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득원가를 주변 시세 및 임대수익과 비교해야 합니다. 이 물건에서는 낙찰가를 낮추는 것보다 인수위험을 정확히 확인하는 일이 먼저입니다.
