대전지방법원 2025타경817. 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 행복타운(66-18)의 다세대주택 4층 401호입니다. 공부상 건물은 3동으로 표시되지만 매각물건명세서에는 현황 동 명칭이 103동이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 69.549㎡, 사용승인일은 2021.09.10입니다. 소유자 김찬영은 2022년 1월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기에 기재된 거래금액은 220,000,000원입니다.
경매는 선영새마을금고가 설정한 채권최고액 127,200,000원의 근저당권을 기초로 진행됐습니다. 말소기준권리는 2022.01.21 설정된 이 근저당권이며, 이후 디지비캐피탈 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 신한카드 가압류 및 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 다만 가등기의 원인은 대물변제예약으로 기재되어 있으므로, 권리 종류와 매각 후 소멸 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
더 결정적인 문제는 시장가격입니다. 이 건물과 동일 면적의 2026년 7월 실거래 3건은 66,700,000원~75,700,000원 수준인데, 경매 최저가는 209,000,000원입니다. 과거 2021~2022년의 높은 거래가격에만 기대어 현재 가격을 평가하면 판단을 크게 그르칠 수 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 충절로 1947 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.549㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 4층 |
| 건물명 / 규모 | 행복타운(66-18) · 29세대 |
| 사용승인일 | 2021.09.10 |
| 소유자 | 김찬영 · 2022.01.05 매매 · 등기 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 선영새마을금고 · 청구액 108,376,252원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.21 선영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 127,200,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 동 명칭 | 공부상 3동 · 현황 103동 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가등기는 확인해야 한다
말소기준권리는 2022.01.21 설정된 선영새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 127,200,000원이며, 경매신청 청구액은 108,376,252원입니다. 이 근저당권은 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전등기되었습니다. 기존 근저당권의 이전이므로 별도의 신규 근저당권이 추가된 것은 아닙니다.
후순위인 주식회사디지비캐피탈의 근저당권 39,600,000원, 신한카드 주식회사의 가압류 4,418,427원, 임의경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 주식회사코람코자산신탁의 신탁등기 및 대왕새마을금고의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 약 3배
행복타운(66-18)의 동일 면적 약 69.55㎡ 거래 내역입니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 2026년 7월 4층에서 이뤄졌습니다. 이들 거래는 본건과 층과 면적이 같아 가격 판단에 특히 중요한 비교 대상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 75,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2022.01 | 69.55㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 69.55㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 69.55㎡ | 1 | 220,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.55㎡ | 3건 | 69,700,000원 |
| 전체 거래 평균 | 69.55㎡ | 6건 | 144,866,666원 |
전체 6건 평균은 144,866,666원으로 집계되지만, 여기에는 2021~2022년의 220,000,000원 안팎 거래가 포함되어 있습니다. 이 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 최근 시장가격보다 높게 나타납니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 144.3%보다, 최근 12개월 평균 대비 비율인 299.9%를 가격 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
최근 실거래 평균 69,700,000원과 신건 최저가 209,000,000원의 차액은 139,300,000원입니다. 최신 거래가격으로 집계된 66,700,000원과 비교해도 최저가는 약 313.3% 수준입니다. 더욱이 최근 거래가격은 과거 거래가격 대비 68.3% 하락 추세로 나타나므로, 과거 취득가액이나 감정가를 현재 시장가치의 기준으로 삼기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,726,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 선영새마을금고 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,418,427원 | 4,418,427원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 34,055,573원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 선영새마을금고의 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전등기되어 실제 배당권자와 확정채권액 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 209,000,000원을 가정하면 채권자 예상배당액 합계는 171,218,427원, 집행비용은 3,726,000원, 소유자 잔여금은 34,055,573원으로 추정됩니다. 매수인이 인수할 금액은 계산상 0원입니다. 다만 이 결과는 임대관계와 가등기 성격 확인을 전제로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 최근 시세보다 높다
본건의 유찰 시나리오별 매각가격, 예상 미배당액, 소유자 잔여금 및 매수인 인수금액은 다음과 같습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수금액은 별개의 개념입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 209,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 167,200,000원 | 7,159,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,760,000원 | 40,131,067원 | 0원 |
1회 유찰 시 예상 매각가격은 167,200,000원, 2회 유찰 시에는 133,760,000원입니다. 하지만 두 가격 모두 최근 실거래 평균 69,700,000원을 크게 웃돕니다. 단순히 1~2회 유찰되었다는 이유만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 1회 유찰 시 7,159,227원, 2회 유찰 시 40,131,067원으로 증가합니다. 이러한 미배당금은 제공된 권리분석상 매수인에게 인수되지 않는 후순위 채권의 부족분으로 계산된 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리, 병천중학교 북동측 근거리에 위치합니다. 단독주택·아파트·중소 규모 공장·농경지·임야 등이 혼재하는 농촌지대로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편의는 보통 수준이며, 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 사용승인일은 2021.09.10입니다. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 도로구역·접도구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 136,600원/㎡, 토지 전체 면적은 2,566.0㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보이며 해당 호실의 대지권 면적과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 공부상 3동과 현황 103동의 명칭 차이가 명시되어 있어 실제 건물 특정이 필요합니다.
- 환금성. 29세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 최근 거래가격과 과거 거래가격 사이의 격차가 매우 큽니다. 최근 동일 면적 실거래 3건을 우선 참고하되 개별 호실 상태와 거래조건을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 신건 최저가 209,000,000원이 최근 12개월 평균 69,700,000원의 299.9%라는 점을 기준으로 응찰가를 재검토하세요. 전체 평균 144,866,666원을 현재 시세로 오인하지 마세요.
- 가등기 원본 확인. 박찬국 명의 2024.02.02 소유권이전청구권가등기는 대물변제예약이 원인입니다. 가등기 종류, 청산절차, 말소 가능성 및 관련 소송 여부를 등기부·매각물건명세서로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전등기되었습니다. 현재 권리자, 실제 채권액 및 배당관계를 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금·확정일자 및 대항력 여부를 반드시 확인하세요.
- 동 명칭 확인. 등기·공부상 3동과 현황 103동의 대응관계를 확인하고, 실제 입찰 대상이 4층 401호임을 현장과 서류에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 167,200,000원과 2회 유찰가 133,760,000원도 최근 실거래 평균을 웃돕니다. 유찰 횟수만으로 가격상 안전마진이 확보됐다고 판단하지 마세요.
- 최근 거래 검증. 2026년 7월 동일 면적·동일 층 거래가 66,700,000원~75,700,000원으로 나타난 원인을 조사하고, 신고·해제 및 개별 거래조건을 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 형태, 인도명령 및 명도에 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 최종 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격이 안전하다”
이 물건은 배당 추정상 매수인이 인수할 금액이 0원입니다. 선영새마을금고의 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각 소멸 대상으로 분류되어, 기본적인 권리순위 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 대물변제예약에 기초한 소유권이전청구권가등기의 법적 성격이 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 단순한 인수액 추정만으로 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 평가할 수는 없습니다.
무엇보다 가격이 결정적입니다. 감정가와 최저매각가는 209,000,000원이지만 최근 동일 면적 거래 평균은 69,700,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 299.9%이고, 최근 거래가격은 과거보다 68.3% 하락했습니다. 1회 또는 2회 유찰된 가격조차 최근 평균보다 높습니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 권리확인과 실거래 검증을 선행한 후, 최근 거래가격을 기준으로 입찰 가능 여부를 새롭게 판단하는 편이 합리적입니다. 이 물건은 낙찰 가능성보다 낙찰 후 실제 가치와 환금성을 먼저 따져야 하는 사례입니다.
