대전지방법원 천안지원 2025타경861. 천안시 서북구 두정동 두정역효성해링턴플레이스의 근린생활시설에이동 2층 에이209호입니다. 사건의 용도 표기는 공장이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이고 해당 호실은 충효태권도로 이용 중입니다. 따라서 일반 공장이나 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설의 이용·임대·환금성에 맞춰 접근해야 합니다.

현재 소유자는 이노빌드주식회사입니다. 2020년 교보자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌으나, 2022년 12월 23일 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 홍성군산림조합이 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

핵심은 근저당권의 금액이 최저매각가보다 크다는 사실 자체가 아닙니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 오히려 실제 입찰에서는 임차인의 사용관계, 국세 압류에 따른 배당 변동, 공동담보 범위, 상업시설의 적정 가치를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 소멸

등기부의 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2022년 12월 23일 설정된 홍성군산림조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소됐습니다.

임차관계 — 실제 임차인 기록 2명, 호실 구분 필수

조사상 확인되는 실제 임차인 기록은 김병준·임선희 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 인원은 없습니다. 다만 에이209호는 김병준, 다른 임차인 임선희는 202호로 기재돼 있어, 표시된 매각대상 에이209호의 임차인 2명으로 일괄 취급해서는 안 됩니다.

대항력 판단은 각 임차인의 신고일이 말소기준권리 설정일인 2022.12.23보다 늦고, 조사상 대항력이 없는 것으로 판정된 내용을 반영했습니다. 확정일자 및 배당요구 사실은 확인되지 않았습니다. 근린생활시설의 임차관계는 사업자등록·점유·임대차 목적 및 상가임대차 관련 요건도 원본으로 확인해야 합니다.

김병준의 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 신고일은 2025년 9월 24일로 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없으며, 이 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 볼 근거는 없습니다.

임선희 역시 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원이고 신고일은 2024년 3월 4일로 말소기준 이후입니다. 하지만 점유 호실이 202호이므로, 에이209호의 임차인인지 별도 공동담보 호실의 임차인인지를 구분해야 합니다. 두 보증금을 합산해 에이209호의 인수금액으로 계산하는 것은 부정확합니다.

② 가격 검증 — 아파트 거래가를 상가 시세로 보면 안 된다

이 물건의 최저매각가는 885,000,000원입니다. 주변 단지의 거래 통계에는 최근 12건 평균 360,666,666원, 2026년 9월 최신 거래 307,000,000원이 확인됩니다. 그러나 이 수치들을 본건 근린생활시설의 직접적인 비교 시세로 사용해서는 안 됩니다.

거래 표본의 면적은 51.92㎡~84.97㎡인 반면, 비교 대상 면적은 167.28㎡로 표시돼 있고 면적 일치도 확인되지 않습니다. 거래 층수 역시 주거용 아파트 거래 특성을 보여줍니다. 따라서 이 표본은 근린생활시설 에이209호의 가치평가 근거로 적합하지 않습니다.

또한 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 이는 감정가 기준 신건 입찰에 신중해야 할 참고 신호지만, 아파트와 근린생활시설이 섞인 통계일 수 있으므로 에이209호에 동일하게 적용되는 유찰 횟수로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 885,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 그대로 매각가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 남은 금액이 홍성군산림조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 근저당권에 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용 11,250,000원은 추정치입니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 1,104,000,000원을 기준으로 계산한 금액이며, 실제 채무잔액과는 다를 수 있습니다. 국세의 우선배당 가능성, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용을 반영하지 않은 계산이므로 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 미배당은 증가

첫 유찰 후 최저가를 감정가의 80%로 가정하면 708,000,000원, 두 번째 유찰 후 64%로 가정하면 566,400,000원입니다. 회차가 진행될수록 매각대금이 감소하므로 근저당 채권의 미배당 규모는 커지지만, 제시된 권리관계에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

다만 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 실제 상업용 부동산의 적정 시세를 확인하지 못했기 때문에 708,000,000원이나 566,400,000원이 저렴한 가격인지도 아직 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 두정동 두정역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 공동주택이 혼재한 역세권 도심 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장과 주요 간선도로, 수도권 전철 1호선 두정역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.04.29 사용승인된 철근콘크리트구조 근린생활시설입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감됐으며 위생·급배수·도시가스·승강기·옥내소화전·주차장 등의 설비가 있습니다.
• 이용상태. 에이209호는 충효태권도로 이용 중이며, 감정평가에 함께 기재된 씨202호는 브라보당구클럽으로 이용 중입니다. 두 호실의 실제 매각범위와 개별 평가액을 구분해야 합니다.
• 도로. 단지 서측으로 5~6차선, 북측으로 3차선, 동측으로 2차선, 남서측으로 2~3차선 포장도로가 접해 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 철도보호지구 관련 제한이 있습니다. 토지는 부정형 평지이고 아파트 및 상업용 건부지 등으로 이용됩니다. 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 영업시설의 내부 시공 상태와 실제 사용 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 두정역 인근 복합 주거·상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 근린생활시설의 매각 가능성과 가격은 실제 상권, 동선, 접근성, 임대수요 및 개별 호실의 위치에 따라 달라집니다. 아파트의 세대수나 거래건수를 상가 환금성의 직접 지표로 볼 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 등기부의 공동담보 씨202호와 표시된 매각대상 에이209호가 일괄매각인지, 별개 매각인지부터 법원의 매각목록·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건상 용도는 공장, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 조사. 김병준은 209호, 임선희는 202호로 기재돼 있습니다. 각 점유자가 실제 어느 호실을 사용하고 있는지, 사업자등록 및 임대차계약의 대상이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 보증금·배당 확인. 두 임차인의 보증금은 각각 30,000,000원이나 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 확정일자, 배당요구 및 상가임대차보호법상 최우선변제 가능성을 추가로 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 천안세무서장의 압류가 존재합니다. 국세의 세목·법정기일·금액을 확인해 예상배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 공동담보 채권액 확인. 근저당권의 채권최고액은 1,104,000,000원이며 씨202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보별 채권 회수 및 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 아파트 최근 12건 평균 360,666,666원은 본건의 비교 시세가 아닙니다. 인근 유사 면적·층수·용도의 근린생활시설 실거래와 임대사례를 확보해야 합니다.
• 수익성 점검. 에이209호의 월차임 2,000,000원이 실제 지급되고 있는지 확인하고, 취득세·관리비·수선비·공실·명도비용을 반영한 실질 수익성을 계산해야 합니다.
• 영업시설 명도. 현재 충효태권도로 이용 중인 만큼 영업점유 해소, 내부 시설물의 소유관계, 원상복구 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하고 낙찰 후 추가 지출을 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 885,000,000원, 1회 유찰 가정 708,000,000원, 2회 유찰 가정 566,400,000원을 각각 상가 시세 및 수익률과 비교해야 합니다. 가격 하락만으로 안전마진이 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 하지만 가격은 아직 미검증”

이 사건의 강점은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 홍성군산림조합 근저당권의 미배당이 발생하더라도 매수인이 해당 미배당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 산정된 인수금은 0원입니다.

그러나 임차관계가 있는 상업용 부동산이라는 점, 에이209호와 씨202호의 점유·공동담보 관계를 구분해야 한다는 점, 국세 압류가 존재한다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 특히 임차인이 대항력을 갖추지 못했다고 하더라도 명도와 영업시설 정리 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

무엇보다 현재 확인되는 거래가격은 아파트 표본이므로 근린생활시설의 감정가 885,000,000원이 적정한지 판단할 직접적인 근거가 없습니다. 실제 상가 거래사례와 임대수익이 확인되지 않는 상태에서 신건 가격에 입찰하는 것은 가격 위험을 충분히 평가하지 못한 결정이 될 수 있습니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회이고, 향후 유찰을 가정하면 708,000,000원과 566,400,000원 시나리오가 있습니다. 하지만 이 가격들이 곧바로 적정가라는 뜻은 아닙니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 매각범위·임차관계·상가 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 종합 판단은 C등급입니다. 신건 적극 입찰보다는 적정 가격과 점유관계를 검증한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.