수원지방법원 2025타경51920. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 일대의 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 지하 1층은 사무소, 1층은 방·거실·욕실·주방/식당·발코니, 2층은 방·가족실·욕실 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2023.07.12. 설정된 유천신용협동조합 근저당권이고, 그 이후 가압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 단순한 물건으로 보면 곤란합니다. 매각물건명세에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록7 지분매각이 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 취득하는 토지·건물의 범위와 목록7의 지분관계를 원본에서 맞춰 보는 것이 핵심입니다. 또 등기상 말소기준 근저당은 2024.02.29. 채권최고액이 972,000,000원으로 변경되었고, 2026.02.11.에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51920 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 198-54 |
| 등기 건물 주소 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 198-53 · 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로 749-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 사용승인 | 기호(3) 2023.05.10 · 기호(5) 2023.05.03 |
| 소유자 | 주식회사효원개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,530,113,360원 / 1,071,079,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 810,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록7 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.07.12. 을구 1번 유천신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,165,200,000원이며, 2024.02.29. 변경등기로 972,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 정광태 가압류 9,889,000원, 박민중 근저당 39,390,000원, 주식회사파란파트너스 근저당 60,000,000원, 울트라건설 주식회사 가압류 5,500,000원 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 물건 구성 — 주택 하나만 보는 경매가 아니다
감정평가상 기호(3, 5)는 모두 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 지하 1층은 제2종근린생활시설인 사무소, 1층과 2층은 주거 공간으로 사용되고 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 지열난방설비가 갖춰져 있고, 내진설계건축물 표기도 확인되어 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지하 1층 | 제2종근린생활시설(사무소) |
| 1층 | 방, 거실, 욕실, 주방/식당, 발코니 등 |
| 2층 | 방, 가족실, 욕실 등 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 설비 | 위생·급배수설비 · 지열난방설비 · 내진설계건축물 표기 |
| 공부 차이 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,071,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,110,790원 |
| 2. 근저당권 · 유천신용협동조합 | 1,165,200,000원 | 1,057,968,210원 |
| 3. 가압류 · 정광태 | 9,889,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 박민중 | 39,390,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 주식회사파란파트너스 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 울트라건설 주식회사 | 5,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,279,979,000원, 채권자 예상배당은 1,057,968,210원, 미배당은 222,010,790원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,071,079,000원 | 1,057,968,210원 | 222,010,790원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 749,755,300원 | 739,857,747원 | 540,121,253원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 524,828,709원 | 517,180,422원 | 762,798,578원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 810,000,000원보다 예상배당 1,057,968,210원이 커 신청채권 충족으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 예상배당이 739,857,747원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자의 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 세 회차 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 관음3리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 전원주택·근린생활시설·전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 주거나지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 면적 200.0㎡ · 공시지가 371,500원/㎡.
- 목록7. 계획관리지역·성장관리계획구역 등과 함께 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함으로 기재되어 있으며, 매각조건상 지분매각입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 매각범위 확인. 일괄매각이지만 목록7은 지분매각입니다. 목록별 토지·건물과 실제 취득 지분을 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서의 제시외 목록과 현황을 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당에 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전이 기재되어 있습니다.
- 복합 이용 확인. 단독주택뿐 아니라 제2종근린생활시설 사무소가 포함된 이용상태이므로 실제 사용현황과 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역 외 여러 제한지역이 중첩되어 있으므로 향후 증·개축 또는 활용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 목록별 지분관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘무엇을 사는지’가 핵심
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되기 때문에 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 현재 최저매각가는 1,071,079,000원으로 감정가의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 하지만 단독주택만 단순하게 낙찰받는 구조로 보면 안 됩니다. 단독주택과 제2종근린생활시설의 복합 이용, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록7 지분매각이 동시에 존재하기 때문입니다.
또한 현재 회차 예상배당에서는 채권총액 1,279,979,000원 중 1,057,968,210원만 배당되어 222,010,790원의 미배당이 발생합니다. 이것이 낙찰자의 승계채무는 아니지만, 경매 구조가 단순 채권 전액회수형은 아니라는 점은 보여줍니다. 이 물건의 결론은 “권리 인수는 낮지만 매각범위와 활용구조 확인 난도는 높다”입니다. 가격 판단 역시 단독주택·근린생활시설·토지·지분매각 범위를 모두 확정한 뒤 내려야 합니다.
