서울동부지방법원 2025타경52243. 강동구 상일동 한영고등학교 남동측 인근에 있는 대림빌라 9동 2층 201호입니다. 사건의 물건 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 등기는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 가격 비교나 환금성 검토에서는 아파트로 단정하지 않고 이 차이를 반영해야 합니다.

소유자는 김명희·박종혁으로, 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2022년 3월 22일 설정된 중앙로신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 1,067,000,000원입니다. 이후 추가 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 김명희 지분에 관한 회생절차 이력과 별도 경매개시결정까지 있어 권리의 소멸 여부와 절차상 진행상태를 구분해서 살펴봐야 하는 사건입니다.

매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 등기상 인수할 권리가 없다는 사실이 곧 점유자 확인이나 명도 절차까지 불필요하다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전에 실제 점유상태를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 절차 이력은 확인

말소기준권리는 2022.03.22 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 전세권과 근저당권 중 확인되는 과거 권리들은 이미 등기상 말소되었습니다. 특히 2014년 정홍 명의로 설정된 전세금 400,000,000원의 전세권은 2015.10.16 해지로 말소되어 현재 존속하는 등기상 전세권으로 취급하지 않습니다.

말소기준 이후에는 박병용·서춘희의 근저당권, 오케이저축은행 등이 관계된 후순위 근저당권, 강동구의 공유지분 압류, 충일씨엔아이대부주식회사의 가압류 및 경매개시결정이 있습니다. 이들 등기상 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생하더라도, 그 미배당액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

대림빌라의 확인된 실거래는 총 8건이고, 전체 평균 거래금액은 1,912,750,000원입니다. 최근 12개월 기준 통계는 3건·평균 1,919,000,000원이며, 이전 구간 대비 최근 거래 추세는 +0.5%로 제시됩니다. 통계상 뚜렷한 하락 추세보다는 보합에 가까운 소폭 상승 수치입니다.

하지만 평균금액만 보면 중요한 함정을 놓칩니다. 본건의 비교 기준 대상면적은 146.59㎡인데, 확인된 거래들은 모두 167.22~203.31㎡입니다. 동일 면적 거래가 확보되지 않았으므로, 아래 가격은 대림빌라의 거래 흐름을 참고하는 자료이지 본건의 직접적인 적정시세라고 볼 수 없습니다.

최저가 1,750,000,000원은 최근 12개월 평균인 1,919,000,000원보다 169,000,000원 낮고, 그 평균의 91.2%입니다. 전체 8건 평균 대비로는 91.5%입니다.

그러나 최신 거래로 제시된 2026년 4월 1,327,000,000원과 비교하면 최저가는 423,000,000원 높아 최신 거래의 131.9%에 해당합니다. 같은 2026년 4월에는 동일한 199.34㎡ 면적의 2,200,000,000원 거래도 있어 거래가격의 편차가 큽니다. 이런 상황에서 일부 고가 거래가 포함된 평균값 하나만으로 신건 가격을 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,750,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 먼저 제외한 후, 후순위 권리자에게 순차적으로 배당하는 추정입니다. 총 채권신고 기준 금액은 2,892,000,000원으로 매각가를 크게 웃돕니다. 이에 따라 채권자들의 예상 미배당액이 1,161,900,000원 발생합니다.

집행비용 19,900,000원은 추정액입니다. 배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 작성한 시뮬레이션이며 실제 확정채권액, 세금 우선순위, 배당요구 및 다른 우선변제 항목에 따라 결과가 변동될 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

회차별 배당 및 미배당 시나리오

예상 배당은 유찰이 진행될수록 줄어들고, 채권자 미배당은 늘어나는 구조입니다. 반면 명시된 인수권리 기준의 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 권리승계액이 늘어나는 유형은 아닙니다. 다만 각 회차 금액은 가정이며 실제 유찰이나 해당 최저가의 적용이 확정된 것은 아닙니다.

신청채권자 박병용의 청구액은 327,509,041원입니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 해당 근저당권의 예상배당은 300,000,000원으로, 청구액 전액이 충족되는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 시나리오에서는 해당 권리의 예상배당이 39,400,000원으로 감소합니다. 이는 경매신청인의 회수 가능성에 관한 문제이며, 매수인이 해당 부족액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 상일동 한영고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 임야 등이 분포하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통사정 역시 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 경사슬래브위 슁글 마감의 지상 3층 연립주택입니다. 본건은 2층 201호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 이중창호로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 남측 약 12m 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입하며, 인접 필지 대비 완경사지에 부지를 조성한 형태입니다. 토지이용상황은 연립이고, 지목은 대입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 교육환경보호구역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 공시지가는 ㎡당 5,909,000원입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 아파트를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약 허가구역 지정이 포함되어 있습니다. 본건은 감정평가상 연립주택이므로 해당 지정의 적용 여부를 아파트와 동일하게 단정하지 않고 물건 유형과 매수인 자격에 따라 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부구조와 이용상태는 호별배치도 및 내부구조도, 건축물대장과 함께 대조해야 합니다.
• 환금성. 108세대 규모의 1992년 준공 연립주택입니다. 실거래 8건은 확인되지만 면적이 다양하고 가격 편차도 큽니다. 특히 본건과 동일한 146.59㎡ 거래가 확인되지 않아 해당 호수의 매도 가능가격과 환금성을 단지 평균만으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세부터 검증. 본건의 비교 기준 면적은 146.59㎡인데, 확인된 거래는 모두 167.22㎡ 이상입니다. 감정평가 산정 근거와 본건 면적·층·향·내부상태를 대조하고 실제 적정 거래가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 17.5억이 싸다는 착시 경계. 최근 평균 대비 91.2%라는 비율보다, 최신 거래 대비 131.9%라는 사실과 비교 면적이 일치하지 않는 문제를 우선 고려해야 합니다.
• 중복 경매사건 확인. 본 사건 2025타경52243 외에 2026타경51127 경매개시결정이 등기되어 있습니다. 각 사건의 진행상태와 매각절차 관계를 확인해야 합니다.
• 회생절차 폐지 확인. 김명희 지분에 관한 회생절차개시 이력, 2026.08.27 폐지결정 및 2026.09.15 관련 등기말소를 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도 조사. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자는 확인해야 합니다. 공유 소유자들의 점유 여부, 별도 사용관계, 매각 이후 인도 절차 및 관련 비용을 점검해야 합니다.
• 배당순위 재확인. 중앙로신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이지만, 실제 배당은 조세채권과 확정채권액, 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
• 공유지분과 매각범위. 김명희와 박종혁이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 입찰 전에 매각 대상이 표시된 201호 전체인지, 매각목록과 등기부를 대조하여 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 공용부분 부담, 노후 설비와 내부 보수 필요 여부를 확인해야 합니다. 낙찰대금 외 추가 지출은 예상 취득비용에 반영해야 합니다.
• 용도 및 규제 검증. 사건 분류 근린주택과 감정 이용상태 연립주택의 차이, 건축물대장상 용도, 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 전 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매사건 진행내역을 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

서울동부지방법원 2025타경52243 대림빌라 9동 201호의 핵심은 권리 소멸과 매수가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 명세서상 인수권리가 없고 후순위 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하기 때문에, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들의 미배당액이 1,161,900,000원에 이르더라도 그것이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

하지만 최저가 1,750,000,000원을 저렴한 가격으로 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균보다 낮다는 지표는 있으나 그 비교 거래들은 모두 본건보다 면적이 크고, 최신 거래는 오히려 최저가보다 423,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세 +0.5%도 높은 입찰가를 정당화하는 근거로 충분하지 않습니다.

여기에 공유지분 구조, 회생절차 폐지 이력, 별도 임의경매개시결정, 실제 점유상태 확인이라는 과제가 있습니다. 현재 유찰 0회인 신건이라는 점까지 고려하면 권리상 인수 부담은 낮지만 가격과 절차의 추가 검증이 필요한 물건입니다.

결론은 신중한 입찰 검토입니다. 최저가 할인율만으로 응찰하기보다, 본건과 비교 가능한 면적의 적정시세를 확보하고 경매절차와 점유상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 종합 평가는 C등급입니다.