서울동부지방법원 2025타경52546. 서울 강동구 길동의 라온오피스텔 2층 205호, 전용 17.44㎡의 소형 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 155,000,000원입니다. 등기상 소유자는 방양수이며, 김현수가 청구금액 180,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 사건의 핵심은 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김현수는 2021년 5월 20일 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021년 5월 31일 점유를 개시했습니다. 말소기준인 이천수의 근저당권은 그 이후인 2021년 8월 24일 설정되었습니다. 따라서 임차인이 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

더욱 중요한 것은 이 인수 부담이 가격과 연결된다는 점입니다. 신건 최저가 1.55억 원에 낙찰받아도 실제 부담은 약 1.83억 원입니다. 유찰로 최저가가 낮아지면 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 입찰가격 하락이 실질취득가격 하락으로 이어지지 않는 구조라는 의미입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

갑구에 등기된 서울우유협동조합의 가압류 2건, 케이비국민카드·김수지·이양규·현효선의 가압류, 강동구 및 국가의 압류, 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 등기의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.8억

③ 시세 비교 — 1.23억 최근 거래에 실질취득 1.83억

라온오피스텔은 19세대 소규모 건물로, 확인되는 거래 표본이 제한적입니다. 특히 거래 시점이 서로 크게 떨어져 있어 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하면 위험합니다. 가격 판단의 우선 기준은 최신 확인 거래인 2025년 9월의 123,020,000원입니다.

과거 4건 평균은 174,505,000원이지만, 2022년의 195,000,000원·205,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 2025년 9월 거래가는 123,020,000원으로 낮아졌으며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -35.8%입니다. 명확한 하락 추세를 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

예상배당액은 제시된 배당순위 및 집행비용 추정에 따른 계산입니다. 경매신청채권자 김현수와 임차보증금 채권은 동일인 관련 채권이므로, 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당액은 배당표 확정, 당해세, 최우선변제 및 채권관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로

이 물건에서 유찰은 일반적인 경매와 다르게 작용합니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각가격보다 많고 전액 배당받지 못하므로, 낙찰가격이 낮아질수록 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.

실질취득금액 = 매각가격 + 예상 미배당 보증금 인수액. 실제 취득세, 등기비용, 금융비용, 명도비용 등 별도 부대비용은 제외한 금액입니다. 각 회차는 가정된 매각가격에 따른 시뮬레이션이며 실제 매각 일정이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 업무시설, 상업시설, 다세대주택 및 소형 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 길동역·굽은다리역 및 다수 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔입니다. 반면 임차권등기에는 주거용 임대차가 기재되어 있으므로 실제 사용상태와 주택임대차보호법 적용관계를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표기는 대상 용도를 구분하여 본 오피스텔에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 도로. 남측 약 27m, 북측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 시설 유지관리 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 소규모 오피스텔이며, 확인 거래 4건 중 최신 거래가격이 과거 거래보다 크게 낮습니다. 거래 표본 부족과 하락 추세를 함께 고려하면 빠른 재매각 및 기대가격 회수에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수조건 확인. 을구 2번 주택임차권등기의 보증금 미배당 잔액 인수 조항을 원본에서 직접 확인하세요.
• 임차인의 대항력 확인. 주민등록 2021.05.20, 점유개시 2021.05.31, 확정일자 2021.05.20과 근저당 설정 2021.08.24의 선후관계를 실제 증빙과 대조하세요.
• 임차인·신청채권자 관계 검증. 김현수의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 강제경매 집행권원, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인하세요.
• 예상 인수액 자금계획. 신건 기준 매각가격 155,000,000원과 인수액 27,970,000원을 합친 182,970,000원을 기본 부담액으로 보고 별도 세금·명도비용 등을 계산하세요.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 예상 인수 58,536,000원, 2회 유찰 시 82,985,600원으로 증가합니다. 입찰가 하락만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 실거래는 2025.09의 123,020,000원입니다. 현재 동일 면적 매물, 실제 거래 가능 가격, 임대수요와 공실 위험을 별도로 조사하세요.
• 세금 및 관리비. 강동구와 국가의 압류가 기재되어 있으므로 당해세 등 배당상 우선순위를 확인하고, 미납 공용관리비 및 관리비 승계 가능성을 점검하세요.
• 오피스텔 특성. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용의 차이에 따른 취득세·대출·임대 및 관련 규제 적용을 확인하세요.
• 현장 조사. 실제 점유자, 임차권자의 퇴거 여부, 내부 시설상태, 누수·하자, 기계식 주차의 이용조건을 확인하세요.
• 기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.26의 변경 여부와 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도, 총취득금액은 싸지지 않는다”

길동 라온오피스텔 205호는 최저매각가격과 실질취득금액을 반드시 구별해야 하는 대항력 임차인 인수형 경매입니다.

보증금 180,000,000원의 임차인이 근저당보다 앞선 대항요건을 갖추고 있으며, 배당에서 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 신건 기준 예상 인수액은 27,970,000원, 실질취득금액은 182,970,000원입니다.

최신 확인 거래는 123,020,000원이고, 거래 추세는 -35.8%로 하락했습니다. 신건 실질취득이 최신 거래의 148.7%에 해당한다는 점은 가격 부담이 상당하다는 의미입니다.

1회 또는 2회 유찰되어도 실질취득금액은 약 1.82억 원 이상으로 남습니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 물건이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가격이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계에 있습니다.

결론은 권리 인수 위험이 크고, 실질취득금액이 최근 확인 시세를 크게 웃도는 고위험 물건입니다. 현재 조건에서는 입찰보다 권리관계의 최종 확인과 보수적인 가격 판단을 우선해야 합니다.