서울동부지방법원 2025타경52574. 서울 송파구 문정동 파크하비오, 송파파크하비오푸르지오205동 17층 씨1728호입니다. 전용면적 23.76㎡의 오피스텔로, 소유자 이용진은 2020년 12월 29일 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 양성빈의 주택임차권등기가 설정됐고, 한국주택금융공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다. 채권자의 청구금액은 216,500,678원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 임차권등기와 매수인에게 승계되는 권리입니다. 양성빈은 말소기준권리보다 앞선 2022년 12월 23일 전입신고·점유개시 및 확정일자 요건을 갖췄고, 2024년 12월 26일에는 보증금 2억원을 내용으로 하는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 경매 최저가 2억원을 일반적인 매매가격처럼 취급하면 안 됩니다. 우선변제되는 임차보증금과 집행비용을 반영한 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 여기에 금액으로 환산되지 않은 토지 구분지상권 승계 위험까지 따로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 구분지상권을 인수한다

제시된 말소기준권리는 2025.12.29 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 양성빈의 전입·확정일자는 2022.12.23이고, 주택임차권등기도 2024.12.26에 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당 잔액이 매수인의 부담으로 남는 구조입니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

등기된 임차권자는 양성빈이며, 보증금은 200,000,000원입니다. 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2022.12.23이고, 배당요구도 기재돼 있습니다. 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

임차 범위: 건물 17층 씨1728호 23.76㎡ 전부 · 임대차계약일 2022.12.02 · 임차권등기 2024.12.26 접수 제195977호 · 등기부 및 매각물건명세서 기준.

임차권등기가 설정된 사실만으로 현재 실제 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 실제 거주·퇴거 여부와 점유자, 임차권등기 말소 및 보증금 반환 절차를 확인해야 합니다. 또한 배당요구일이 과거 강제경매 절차와 관련된 시기에 기재돼 있으므로 현 경매사건에서의 배당요구 효력과 최종 배당순위를 매각기록 원본으로 재확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

파크하비오의 최근 실거래 12건을 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 190,416,666원, 최신 거래는 2026년 10월 198,000,000원입니다. 매물과 인접한 면적대의 거래이지만 전용면적은 21.86~25.33㎡로 차이가 있으므로, 개별 호수의 가격과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

특히 본건과 전용면적이 정확하게 같은 23.76㎡ 거래는 2026년 7월 12층 188,000,000원, 2026년 8월 10층 185,000,000원입니다. 본건은 17층이므로 층별 차이와 내부 상태를 감안해야 하지만, 이 거래들만 봐도 실질취득액 203,600,000원을 저렴한 수준으로 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,600,000원으로 추정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금 배당 외의 매수인 추가 부담으로, 도넛 차트의 매각대금 배분 합계에는 포함하지 않습니다.

위 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 모두 임차인에게 배당돼 한국주택금융공사에 돌아가는 금액은 0원입니다. 신청채권자의 미배당 청구금액 216,500,678원은 임차보증금 부족분과 다른 성격이며, 이를 매수인의 금전 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 매수인에게 직접 문제 되는 금액은 임차보증금의 미배당 잔액입니다.

유찰 시나리오 — 최저가 하락 ≠ 실질취득액 하락

이 물건은 유찰이 진행되더라도 보증금 200,000,000원의 미배당 잔액이 증가하기 때문에 실질취득액이 보증금 규모에 근접하는 구조입니다. 회차별 추정치를 비교하면 차이가 명확합니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 예상 임차보증금 인수액을 합산했습니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당순위, 조세 및 부대비용 등에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 8호선 장지역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.09.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 17층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·유통단지 등에 포함됩니다. 토지 관련 별도 등기가 있으며, 구분지상권의 존속은 매수인에게 중요한 권리 부담입니다. 토지이용계획상 토지거래허가구역 기재는 용도별 적용 범위와 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부구조도는 외부 관찰 등에 의한 것으로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 파크하비오는 999세대 규모로 집계돼 있고, 최근 실거래 표본 12건은 184,000,000~205,000,000원에 분포합니다. 소형 오피스텔은 동일 단지 내에서도 면적·층·내부 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건의 실질취득액은 최근 평균을 웃돌아 재매각 시 가격 경쟁력이 불리할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액 재계산. 양성빈의 보증금 200,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 부족분을 최종 배당순위에 따라 다시 계산해야 합니다. 신건 가정 인수액 3,600,000원은 추정치입니다.
• 배당요구 효력 확인. 임차인의 배당요구일은 2024.12.26으로 기재돼 있습니다. 종전 경매의 취하 이력과 현 경매의 배당절차를 대조하고 실제 우선변제 및 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 토지 구분지상권 원본 확인. 2016.09.30 접수 제66038호 토지 을구 1번 구분지상권은 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 설정계약·권리범위·존속기간·관련 도면과 실제 이용에 미치는 영향을 확인하기 전에는 금전 인수액만으로 투자 판단을 내려서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 현재 등록 여부, 임대의무기간 및 경매매각 이후의 법적 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 현재 점유 여부는 별개입니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 보증금 반환 시점 및 임차권등기 말소 협조를 확인해야 합니다.
• 응찰가격보다 전체 취득원가. 현재 200,000,000원, 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원이라는 최저가만 보지 말고 각각의 실질취득액 203,600,000원·203,040,000원·202,592,000원을 비교해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 비교. 본건과 전용면적이 동일한 23.76㎡의 2026년 7월 188,000,000원, 8월 185,000,000원 거래를 우선 검토하고, 층·향·내부 상태의 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비와 취득 부대비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 취득 관련 세금·등기비용·명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 집합건물 등기부뿐 아니라 토지 별도 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기록의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 단순한 소형 오피스텔 신건 경매가 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 예상 실질취득액은 203,600,000원이며, 2회 유찰되더라도 202,592,000원입니다.

이 금액들은 최근 12개월 평균 190,416,666원과 최신 거래 198,000,000원보다 높습니다. 동일 전용면적 거래도 185,000,000원과 188,000,000원으로 확인됩니다. 실질취득을 기준으로 보면 현재 회차는 물론 제시된 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 확인되지 않습니다.

여기에 토지 을구 1번 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 승계되는 특수한 권리 구조까지 겹칩니다. 민간임대주택등기의 처리, 임차인의 배당요구 효력과 현재 점유 상태 역시 확인해야 합니다. 구분지상권의 법적·경제적 영향을 정확히 파악하지 못하면 실질적인 위험은 금전 인수액보다 클 수 있습니다.