서울동부지방법원 2025타경52605. 서울특별시 송파구 문정동의 송파한화오벨리스크 6층 비-601호 오피스텔입니다. 소유자 권선진은 2021.01.28. 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 192,000,000원입니다. 이후 두양소재주식회사의 가압류가 설정되고, 박수연의 주택임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건은 단순히 가압류가 말소되는지만 확인해서는 안 됩니다. 임차인 박수연은 주택임차권등기상 보증금 210,000,000원의 권리자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 더욱이 매각물건명세서는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 예상 배당 부족액과 별도 토지등기상 존속 권리를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 별도등기가 핵심

제시된 말소기준권리는 2025.06.13. 두양소재주식회사 가압류입니다. 해당 가압류의 청구금액은 17,424,000원이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

그러나 임차권은 별개입니다. 박수연의 임차권등기는 2025.06.27. 접수되었지만, 등기 내용에는 2022.06.21. 주민등록 및 점유개시, 2022.06.03. 확정일자가 기재되어 있습니다. 임차권등기 접수일만으로 임차인의 대항력 발생 시점을 판단하면 안 됩니다. 다만 전입·점유의 실제 유지 여부와 대항력 성립은 추가 확인이 필요하므로 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가를 초과한다

임차보증금은 최초 230,000,000원에서 20,000,000원 감액되어 현재 210,000,000원입니다. 이 감액 경위와 기존 확정일자의 효력 범위를 확인해야 하며, 현재 보증금 전체에 대한 우선변제 순위를 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

집행비용 및 배당금은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상배당에 따르면 박수연의 청구액 210,000,000원 중 179,962,000원이 배당되고 30,038,000원이 부족합니다. 이 청구채권과 임차보증금 반환채권이 동일하고, 매각물건명세서의 잔액 인수 조건이 그대로 적용된다면 부족액은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

유찰로 최저매각가가 낮아져도 박수연이 배당받지 못하는 금액은 반대로 증가합니다. 배당 부족액을 모두 인수한다는 가정에서는 201,000,000원에서 128,640,000원으로 최저가가 내려가더라도 실질취득 추정액은 231,038,000원에서 230,024,960원으로만 변합니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

⑤ 별도 토지등기·환금성 검토

• 토지별도등기. 매각물건명세서에는 토지 별도 등기가 있다고 표시되어 있습니다. 건물 등기뿐 아니라 관련 토지등기와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
• 구분지상권. 2013.10.30. 접수 제79928호 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 인수된다고 기재되어 있습니다. 권리 범위와 이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 소재지는 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·유통단지에 해당하며, 토지이용상황은 업무용으로 표시되어 있습니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제2구역(전술), 대공방어협조구역 등의 해당 여부가 표시되어 있으므로 실제 취득·이용 조건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 개별 호실 가치와 매수 수요는 층·면적·사용상태·임대차관계에 영향을 받습니다. 임차보증금과 존속 권리 문제가 해소되지 않으면 환금성 판단에도 불확실성이 남습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조건. 주택임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 인수 문구가 실제 매각조건에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 신청채권과 보증금 관계. 박수연의 강제경매 청구액과 주택임차권등기 보증금이 동일한 채권인지 확인하고, 배당금이 보증금 채무에서 어떻게 공제되는지 점검하세요.
• 대항력 판단. 2022.06.21. 주민등록·점유개시 기재를 실제 전입세대열람 및 점유관계와 대조하고 대항력의 발생·유지 여부를 확인하세요.
• 확정일자와 감액. 2022.06.03. 확정일자 및 2024.04.29. 보증금 감액의 효력을 확인하세요.
• 배당순위 검증. 예상배당표의 가압류 배당액과 임차보증금 배당순위는 실제 법적 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 법원 배당관계 자료를 대조하세요.
• 토지 구분지상권. 토지등기부 및 구분지상권 설정계약 내용을 확인하고 해당 권리가 호실 이용·처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 실질취득 총액. 낙찰대금 외 인수보증금·취득비용·관리비 등 추가 부담을 합산하고 최근 실거래와 비교하세요.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 원본 및 변경된 매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득액은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 감정가 201,000,000원이 아니라, 그 뒤에 있는 210,000,000원의 임차보증금입니다. 매각물건명세서에 임차보증금 미배당 잔액의 인수가 명시되어 있고, 현재 예상배당상 부족액도 30,038,000원 발생합니다.

박수연의 배당액이 임차보증금에 충당되고 잔액 인수가 그대로 적용된다면 신건 실질취득은 약 231,038,000원입니다. 유찰을 거듭해도 미배당이 늘어나므로 전체 취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 매수인에게 존속하는 것으로 표시된 토지 구분지상권까지 확인해야 합니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 대항력과 실제 배당순위, 보증금 잔액 인수 범위, 토지 구분지상권의 효력을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건은 최저가보다 실질취득 총액과 존속 권리가 더 중요합니다.