* 현재 회차의 예상 인수액입니다. 김성연의 보증금이 실제로 전액 배당되지 않으면 인수액은 달라집니다. 취득세·명도비용 등 별도 지출은 제외한 비교입니다.

서울동부지방법원 2026타경50008. 서울 강동구 천호동 대성리치빌 4층 402호, 전용 46.77㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김미화가 2021년 6월 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재는 임차권자 김성연이 청구금액 210,000,000원으로 강제경매를 신청한 구조입니다. 말소기준권리는 2021년 8월 5일 국의 압류입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 임차권이 말소기준권리 뒤에 접수되었다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험까지 없어진다고 볼 수 없다는 것입니다. 김성연의 전입신고와 점유개시는 2021년 5월 14일, 확정일자는 2021년 4월 22일입니다. 말소기준인 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2021.08.05 국의 압류입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 2021년 소유권이전청구권가등기와 관련 가처분은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 기존 우리은행 및 김은식 명의 근저당권도 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당 여부가 관건

실명이 확인되는 임차인은 김성연 1명입니다. 임차보증금은 210,000,000원이고 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 확인됩니다. 별도로 명세서에 ‘기사항전’이라는 기재가 있으나, 신원·점유 실체·보증금과 전입일이 확인되지 않으므로 독립된 임차인으로 확정해 보증금을 합산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

대성리치빌은 7세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025년 4월, 전용 46.77㎡·4층의 243,000,000원입니다. 경매 대상과 전용면적 및 층이 일치하는 거래이므로 비교 가치가 있습니다.

전체 거래 평균 228,333,333원은 오래된 거래가 섞여 있으므로 현재 매력 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 집계 평균과 최신 거래가격은 모두 243,000,000원이며, 최저매각가 257,000,000원은 이 가격의 105.8%입니다.

즉 현재 최저가로 낙찰받는다면, 인수액이 전혀 없더라도 최근 확인된 거래보다 14,000,000원 높게 취득합니다. 전체 거래 평균 대비 비율도 112.6%로, 어느 기준에서 보더라도 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금이 임차보증금 210,000,000원보다 커 집행비용 차감 후 보증금 전액을 배당하는 계산이 가능합니다. 다만 아래 계산에는 동일인 김성연의 임차보증금과 경매신청채권이 별도 항목으로 잡힌 문제가 있습니다. 따라서 배당표의 숫자를 실제 지급 확정액으로 받아들이면 안 됩니다.

위 배당은 집행비용 4,398,000원을 추정하고 조세채권 등의 선순위 배당을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당순위·채권액·보증금 인수액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

이 물건에는 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당 부족액을 매수인이 인수할 수 있으므로, 매수인의 실질취득액 = 낙찰가 + 보증금 인수액으로 판단해야 합니다.

1회 유찰 가정에서는 낙찰가가 205,600,000원으로 낮아져도 임차보증금 인수액 8,078,400원이 발생해 실질취득액은 213,678,400원입니다. 2회 유찰 가정에서는 낙찰가가 164,480,000원까지 낮아지지만 예상 인수액이 48,622,720원으로 증가해 실질취득액은 213,102,720원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울천호중학교 남측 인근입니다. 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 굽은다리역과 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2008.06.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 대상은 4층 402호입니다. 도시가스 난방·급배수설비·주차시설이 있습니다.
• 토지·도로. 토지 전체 면적은 178㎡이며, 인접 토지와 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 해당 다세대주택 및 입찰자의 적용 여부를 확인해야 합니다. 별도 확인된 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,942,000원입니다. 이는 토지가격 지표이며 해당 402호의 직접적인 시장 매매가격은 아닙니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 거래도 3건입니다. 대단지 아파트보다 개별 호수 상태·임대차 관계·매수수요의 영향을 크게 받을 수 있으므로 최신 실거래 1건만으로 매도 가능가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금 인수 확인. 김성연의 전입·점유·확정일자와 2023.06.05 임차권등기, 명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 배당 중복 검증. 김성연 명의 임차보증금 210,000,000원과 신청채권 210,000,000원이 서로 다른 채권인지, 동일 보증금반환채권의 중복 계산인지 집행권원과 배당요구서를 통해 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 우선순위. 유효 압류 7건의 청구금액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 임차보증금 배당액을 재산정해야 합니다.
• 점유 실체 확인. 임차권등기가 있는 김성연의 현재 점유 상태와 ‘기사항전’ 기재의 실제 의미 및 별도 점유자 존재 여부를 현황조사·전입세대 확인 등으로 점검해야 합니다.
• 가격 상한 재검토. 현재 실질취득액 257,000,000원은 최신 확인 거래 243,000,000원보다 높습니다. 유찰 후에도 예상 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 7세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 주변 유사 다세대주택의 거래 가능가격·임대수요·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능시점, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 배당요구서, 조세채권 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득액은 다르게 움직인다”

대성리치빌 402호는 현재 신건 가격의 매력이 부족합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 257,000,000원인데, 최근 확인되는 같은 면적·같은 층 거래는 243,000,000원입니다. 현재 가격은 그보다 14,000,000원 높습니다. 거래 추세는 +10.0%이지만 표본 수와 최신 거래 시점의 한계가 있어 현재 가격을 정당화할 충분한 근거로 보기는 어렵습니다.

권리도 단순하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 김성연은 210,000,000원의 보증금에 관해 우선변제권을 갖고 있으며, 전액 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 유효한 압류 7건, 동일인 신청채권과 임차보증금의 중복배당 의문, 추가 점유자 정보의 불확실성도 해소해야 합니다.

1~2회 유찰을 가정하면 실질취득액이 약 213,000,000원대로 낮아지지만, 이는 예상 배당과 인수액을 전제로 한 수치입니다. 낙찰가 자체가 205,600,000원 또는 164,480,000원으로 내려간다는 이유만으로 해당 금액에 취득한다고 볼 수는 없습니다.