서울동부지방법원 2026타경50034. 서울 송파구 잠실동 석촌호수로12길 3-11 소재 다세대주택 5층 501호입니다. 소유자는 라영대이며, 2020년 5월 29일 거래가 477,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 등기상 근저당권 없이 2025년 8월 11일 홍건택의 가압류가 설정됐고, 이후 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 2026년 1월 14일 강제경매가 개시됐습니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순하지만, 물건의 실제 상태는 그렇지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 감정평가서에서도 이행강제금 부과 또는 원상복구처분 가능성을 언급합니다. 따라서 이 사건은 단순한 채권 소멸 여부보다 위반 부분의 적법화 가능성, 시정 비용, 실제 이용 면적, 거래가격의 적정성을 먼저 확인해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 갑구 4번 가압류입니다. 채권자는 홍건택이고 청구금액은 19,720,390원입니다. 이후 2026년 1월 14일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이는 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있습니다.

갑구 4번 가압류와 갑구 5번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 같은 채권자의 가압류가 본압류로 이어진 구조이므로, 이를 각각 독립된 채권으로 보아 청구금액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 거래 평균의 123.8%, 그러나 면적이 다르다

확인된 잠실동 210-34 관련 거래는 2025년 6~7월 2건입니다. 거래 평균은 555,000,000원이고, 신건 최저매각가는 687,000,000원입니다. 단순 비교하면 132,000,000원 높은 가격입니다.

비교 거래 평균 대비 최저가 비율은 123.8%이고, 최신 확인 거래인 2025년 7월의 560,000,000원보다도 최저매각가가 높습니다.

그러나 중요한 한계가 있습니다. 비교 대상으로 확인된 거래는 50.52㎡인 반면, 경매물건의 비교 기준 면적은 59.555㎡로 일치하지 않습니다. 거래층도 3층이고 본건은 5층입니다. 따라서 23.8%라는 차이를 곧바로 본건의 정확한 시세 초과율이라고 단정해서는 안 됩니다.

또한 확인된 거래시점은 2025년 6~7월입니다. 등기 발급일인 2026년 10월 13일 기준으로 이미 1년 이상 지난 거래여서 현재 시세를 직접 반영한다고 보기 어렵습니다. 최근 가격 상승·하락 추세도 이 거래만으로 판단할 수 없습니다. 동일 면적·유사 층·유사 상태의 더 최신 거래를 확보하기 전에는 신건 가격의 적정성을 입증하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 687,000,000원 가정)

매각대금 687,000,000원을 기준으로 집행비용 9,270,000원, 가압류 채권 19,720,390원을 반영한 추정 배당입니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이며, 별도 채권액이 확정되지 않아 독립된 배당채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

주의할 점은 강제경매 신청채권액이 21,468,236원인 반면, 등기상 가압류 청구금액은 19,720,390원이라는 것입니다. 두 금액이 서로 다르고 신청채권자의 최종 배당도 확인되지 않았으므로, 위 예상배당표를 확정된 채권 만족 결과로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가면 해결될까?

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 유찰을 가정한 회차별 매각가격과 예상 배당은 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 549,600,000원으로, 확인된 거래 평균 555,000,000원보다 5,400,000원 낮아집니다. 그러나 이것만으로 가격 메리트가 충분하다고 볼 수는 없습니다. 비교 거래의 면적과 시점이 다르고, 위반건축물의 시정에 따른 비용도 확정되지 않았기 때문입니다.

2회 유찰 시에는 439,680,000원까지 내려가는 시나리오이지만, 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 가격이 내려가더라도 위반건축물 문제 자체가 사라지는 것은 아니므로 시정 가능성과 총취득비용을 먼저 검증한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

⑤ 위반건축물 — 이 사건의 핵심 위험

이 물건의 가장 중요한 사항은 매각물건명세서에 기재된 위반건축물 등재입니다.

감정평가서상 이용상태에는 현관, 방, 주방, 거실, 욕실겸화장실 외에 제시외 증축부분인 방 일부·주방 일부·발코니가 포함돼 있습니다. 실제로 어느 부분이 위반사항에 해당하는지, 원상복구 범위가 어디까지인지, 현재 이행강제금이 부과됐는지는 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.

• 위반사항 확인. 건축물대장과 관련 행정처분 문서를 대조해 위반 유형과 범위를 확인해야 합니다.
• 원상복구 가능성. 증축부분의 철거 또는 구조변경이 요구되는지 확인해야 합니다.
• 이행강제금 위험. 기존 부과내역 및 향후 반복 부과 가능성을 확인하고 취득 후 부담을 별도로 검토해야 합니다.
• 실사용 면적. 제시외 증축부분을 제외한 적법한 사용공간이 가격에 충분히 반영됐는지 검토해야 합니다.
• 환금성. 위반건축물 상태가 향후 매도·담보대출·매수자 확보에 미칠 영향을 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 잠실동 소재 잠전초등교 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·시장·공원 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 버스정류장과 지하철 2호선 잠실새내역까지 도보 약 3~4분, 지하철 9호선 삼전역까지 약 7~10분으로 조사됐습니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층인 5층 501호입니다. 개별도시가스보일러 난방 및 상·하수도·위생설비를 갖추고 있으며, 설비 상태는 보통으로 조사됐습니다.
• 토지. 2필지 일단의 가장형 토지에 다세대주택이 건립돼 있습니다. 토지면적은 98.9㎡, 공시지가 기준은 8,271,000원/㎡입니다. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 잠실광역중심제2지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 관련된 제한도 기재돼 있어 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 2015년 준공, 7세대 규모의 다세대주택입니다. 지하철 접근성은 긍정적이지만, 소규모 건물 특성과 위반건축물 등재를 함께 고려해야 합니다. 확인된 거래도 2건에 불과해 현재 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장, 위반사항 및 행정처분 내역을 확인하고 2026.01.30. 감정서의 관련 부분을 대조해야 합니다.
• 원상복구 비용 확인. 제시외 증축부분이 어디인지 확인하고, 원상복구가 필요한 경우 예상 공사비와 사용공간 감소를 고려해야 합니다.
• 동일 면적 시세 재조사. 50.52㎡ 거래 2건만으로 비교 기준 59.555㎡의 적정가격을 확정할 수 없습니다. 유사 면적·층·건물상태의 최신 거래를 확인해야 합니다.
• 가압류·배당금 대조. 홍건택의 등기상 가압류 청구금액 19,720,390원과 경매 신청채권액 21,468,236원의 차이를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약의 존재 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 최저매각가 687,000,000원에 보증금률 10%를 적용하면 68,700,000원입니다. 실제 납부액은 해당 기일의 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 추가 비용 반영. 취득 관련 비용 외에도 명도, 관리비, 위반건축물 시정 및 행정상 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 등기·명세서 최종 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 건축물 위험이 크다”

서울동부지방법원 2026타경50034는 등기상 권리관계만 보면 비교적 간단한 사건입니다. 근저당권이 없고, 홍건택의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인 인수금액도 0원입니다.

하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 위반건축물 등재와 이행강제금·원상복구 가능성입니다. 권리가 소멸하더라도 적법하지 않은 증축부분에 대한 행정상 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 실제 점유·임대관계도 확인이 필요합니다.

가격 측면에서도 최저매각가 687,000,000원은 확인된 거래 평균 555,000,000원의 123.8%로 높습니다. 다만 거래 면적과 시점이 달라 비교 비율만으로 본건의 정확한 시세를 단정할 수는 없습니다. 무엇보다 현재 자료만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 위반건축물 위험의 선확인입니다. 적법한 사용면적과 시정 가능성, 예상 부담액, 실제 점유관계를 확인하고 동일 조건의 거래시세를 확보한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 건축물 위험을 반영하지 않은 입찰은 신중해야 합니다.